Invertir en una propiedad ‘llave en mano’

Tabla de contenido

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• Conozca su propiedad
• Conozca a su administrador de propiedades
• Conozca su acuerdo de propiedad
• Financiamiento de su inversión llave en mano
• Conozca las trampas
• La línea de fondo

Dentro del mercado inmobiliario existe una variedad de oportunidades de inversión. Dependiendo de la habilidad, capital, ubicación y / o intereses del inversionista, pueden estar disponibles varias opciones. Invertir en bienes raíces públicos frente a privados es a menudo una consideración importante. Las inversiones públicas ofrecen una parte de un grupo muy grande para los accionistas. Las inversiones privadas a menudo ofrecen la oportunidad de involucrarse más en una variedad de formas. Fix and flip se está volviendo más popular en el mercado privado a medida que los préstamos en línea brindan un acceso más fácil al capital, pero muchos inversionistas privados buscan algo más rápido y fácil. Para estos inversores, las propiedades llave en mano suelen ser la mejor opción.

Las propiedades llave en mano requieren muy poco tiempo y esfuerzo para alquilar. Aunque no siempre sean la opción más barata, lo que hace que estas propiedades sean únicas es que ya han sido rehabilitadas, generalmente por una empresa inmobiliaria especializada llave en mano, antes de que salgan al mercado. De hecho, a menudo hay un inquilino en la casa cuando se cierra la venta. Por lo general, esas mismas empresas también ofrecen   servicios de administración de propiedades al inversionista. Eso significa que el administrador de la propiedad es el que recibe una llamada cuando el aire acondicionado se descompone, no usted.

En cualquier caso, tener una propiedad en alquiler puede ser una gran inversión. Obtiene un flujo constante de ingresos de los alquileres que ayuda a pagar los costos y generar ganancias. Sin embargo, comprar cualquier tipo de propiedad y específicamente una propiedad que planea alquilar a otros conlleva riesgos. Por eso es importante tomar buenas decisiones en las siguientes áreas al pasar por la diligencia debida de propiedad llave en mano.

Conozca su propiedad

Si bien las casas llave en mano generalmente requieren bastante menos tiempo que otros tipos de bienes raíces, los inversionistas no deben subestimar la cantidad de debida diligencia que tienen que hacer. La pregunta más importante, por supuesto, es si la propiedad en sí tiene un buen valor. Algunos inversores novatos quedan tan encantados con el término «llave en mano» que asumen que todas las casas con esa etiqueta son a prueba de fallas. Desafortunadamente, ese no es el caso.

Los expertos dicen que siempre debe visitar la propiedad en persona antes de sellar una transacción, incluso si eso significa volar a otra ciudad. La propiedad inmobiliaria es una compra e inversión importante, por lo que es crucial saber exactamente lo que está comprando. Ver la propiedad de cerca también le da una mejor idea del vecindario, lo que tendrá un impacto significativo en la comerciabilidad a largo plazo de la propiedad.

Para mayor seguridad, los inversionistas experimentados dicen que siempre es una buena idea obtener también una inspección profesional de la propiedad. La empresa de rehabilitación puede sorprenderlo con una cocina deslumbrante y baños completamente renovados, pero debe asegurarse de que las características menos llamativas de la casa, por ejemplo, el horno y el techo, estén en tan buen estado.

Conozca a su administrador de propiedades

Si su propiedad llave en mano viene con un administrador de propiedades o servicios de administración de propiedades, es importante comprender sus términos. La administración de propiedades puede estar disponible para brindar una gama completa de servicios como mantenimiento, cobro de alquileres y limpieza de edificios. Algunos administradores de propiedades también pueden ser responsables de cubrir las vacantes de inquilinos, realizar verificaciones de antecedentes y firmar contratos de arrendamiento. Dado que los servicios de un administrador de propiedades generalmente varían, es importante saber exactamente de qué son responsables y obtenerlo por escrito a través de un contrato.

Al considerar un administrador de propiedad asociado con una propiedad llave en mano, aquí hay algunas preguntas más para hacer:

• ¿Cuánta experiencia tiene la firma?
• En promedio, ¿cuánto tiempo se tarda en encontrar un nuevo inquilino para las vacantes?
• ¿La empresa proporciona informes financieros a través de estados de cuenta mensuales y anuales que pueden ayudarlo a realizar un seguimiento de los ingresos, los gastos y los ingresos?
• Cuales son las tarifas?

Conozca su acuerdo de propiedad

Puede haber una variedad de formas de estructurar las inversiones inmobiliarias, especialmente dentro del mercado privado. El conocimiento de su acuerdo de propiedad suele ser un factor en su decisión de inversión general. Hay varias estructuras que se pueden utilizar. Grupos de inversión inmobiliaria (REIG), sociedades y sociedades de responsabilidad limitada son algunas de las opciones. En este tipo de estructuras comerciales, la empresa generalmente tiene la mayoría de las responsabilidades y ofrece muchos beneficios convenientes. Por lo general, estas estructuras también transmiten ingresos a los propietarios como socios. Esto significa que los ingresos pueden informarse en un K-1.

También pueden existir acuerdos menos complejos. En muchos casos, el financista se convierte en propietario independiente. La propiedad independiente puede requerir administración personal o la contratación de servicios de terceros para ayudar en la administración de la propiedad. En algunos casos, los propietarios independientes pueden buscar configurar cuentas de gastos separadas autorizadas para uso de administración de propiedad de terceros.

En general, es importante conocer su arreglo y sentirse cómodo con las asociaciones. Cada tipo de estructura viene con sus propias disposiciones, por lo que debe comprender y estar de acuerdo con todos los matices antes de tomar una decisión final.

Financiamiento de su inversión llave en mano

Las tasas de interés siempre están cambiando con diferentes tipos de entornos económicos. Lo ideal es financiar cuando las tasas son las más bajas. Incluso si no ingresa en el mejor momento, siempre puede haber opciones para negociar la mejor tarifa. Los prestatarios con la mejor calificación crediticia tendrán la mayor ventaja. El mercado de préstamos hipotecarios también ofrece una amplia variedad de productos crediticios.

Bankrate.com puede ser un gran lugar para verificar las tasas promedio de todos los tipos de opciones de préstamos hipotecarios. No todos los bancos ofrecerán todos los tipos de préstamos, pero aquí hay algunos a tener en cuenta:

• 30 años fijo
• 20 años fijo
• 15 años fijo
• 5/1 BRAZO
• 7/1 BRAZO
• BRAZO 10/1
• Asuntos de Veteranos de 30 años (VA)
• Administración Federal de Vivienda (FHA) por 30 años
• Jumbo fijo de 30 años
• Jumbo fijo de 15 años

Cuanto más tiempo esté financiado el préstamo, menores serán los pagos mensuales pero mayores serán los intereses. Los préstamos de la FHA ofrecen tasas especiales para algunos prestatarios calificados.1 Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) con intervalos específicos requerirán un pago fijo durante un cierto período de tiempo seguido de una tasa variable que se restablece en un cronograma después de eso.2 Los préstamos Jumbo son para directores relativamente más altos.