Ratio LTV y pagos hipotecarios
Varios factores afectan la tasa de su hipoteca cuando compra una casa. Los prestamistas considerarán su historial crediticio, historial laboral, ahorros y activos, sus ingresos y su relación deuda-ingresos.
Otro factor importante es su relación préstamo-valor (LTV). Esta relación expresa su hipoteca total como un porcentaje del precio de compra de su casa. Una relación LTV más alta significa que tiene menos valor líquido de la vivienda al comienzo de su préstamo, lo que se traduce en pagos hipotecarios más altos cada mes.
Cálculo de la relación préstamo-valor
Calcular la relación LTV es fácil. La forma más sencilla es restar el porcentaje del pago inicial del 100%. O puede dividir el total de su préstamo hipotecario por el precio de compra de su vivienda.
Por ejemplo, supongamos que tiene un ojo en una casa de $ 200,000 y puede poner un 10% de anticipo, o $ 20,000. La hipoteca sería de $ 180,000, lo que da como resultado una relación préstamo-valor del 90%. Eso es $ 180,000 ÷ $ 200,000, o 100% – 10%.
Es preferible una relación préstamo-valor más baja. Los prestamistas hipotecarios convencionales suelen ofrecer mejores condiciones cuando los LTV no superan el 80%.
Implicaciones para los compradores de vivienda
Muchos programas ayudan a los compradores de vivienda si su pago inicial es inferior al 20%. La Administración Federal de Vivienda (FHA) ofrece seguro hipotecario sobre préstamos hechos por prestamistas aprobados por la FHA. Respaldará los préstamos para los prestatarios que realicen un pago inicial del 3,5% si tienen una puntuación FICO de al menos 580. Los prestatarios con una puntuación entre 500 y 579 deberánpagaral menos un 10%.
Sin embargo, existen inconvenientes en contratar una hipoteca con una relación LTV alta. Para empezar, el pago mensual será mayor. Esto se debe a mayores pagos de principal, pero también mayores pagos de intereses hipotecarios que los prestamistas exigen para compensar el mayor riesgo asociado con el préstamo. Las primas del seguro hipotecario también contribuyen a aumentar los costos mensuales. Los prestatarios con índices LTV altos a menudo deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que alcancen niveles de capital social del 20% en sus viviendas.
El PMI se calcula cada año como un porcentaje del monto del préstamo original. Va desde el 0,25% al 2% del préstamo (dependiendo de la relación LTV y su puntaje crediticio) y se agrega al pago mensual de la hipoteca. Los costos de PMI pueden ser sustanciales con el tiempo. Según la Ley de protección de propietarios de viviendas, los prestatarios pueden cancelar sus primas de PMI después de alcanzar el 20% del valor líquido de la vivienda, y los prestamistas deben cancelarlo automáticamente una vez que se haya alcanzado el 22%.