Crisis de ejecución hipotecaria
¿Qué fue la crisis de ejecución hipotecaria?
La crisis de ejecuciones hipotecarias fue un período de incautaciones de propiedades drásticamente elevadas en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos entre 2007 y 2010. La crisis de ejecuciones hipotecarias fue un aspecto de la crisis financiera y la Gran Recesión que se desarrolló durante este período. La extensión excesiva del crédito hipotecario, los complicados esquemas de titulización de la deuda hipotecaria y el rápido aumento en el número de ejecuciones hipotecarias (en una industria mal preparada para procesarlas todas) contribuyeron a la crisis.
Conclusiones clave
- La crisis de ejecuciones hipotecarias fue un período de incautaciones de propiedades drásticamente elevadas en el mercado inmobiliario de EE. UU. Entre 2007 y 2010.
- Antes y durante la crisis, las empresas de servicios hipotecarios procesaban un gran número de préstamos sin una revisión adecuada de la información que los acompañaba.
- Este complicado proceso a veces llevó a los bancos a ejecutar la hipoteca de la propiedad incorrecta, calcular mal el valor de la vivienda y, en algunos casos, dar a los abogados de los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria la oportunidad de desestimar el caso por completo.
- La expansión crediticia excesiva durante el auge de la vivienda, la titulización de la deuda hipotecaria y un sistema financiero que no estaba preparado para hacer frente a un aumento generalizado de los incumplimientos contribuyeron a la crisis.
Comprensión de la crisis de ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es el proceso legal que ocurre cuando un propietario no realiza los pagos completos de capital e intereses de su hipoteca. Si este problema no se soluciona dentro de un período de gracia específico, el prestamista tiene derecho a desalojar al propietario, tomar el control de la propiedad y luego venderla.
La crisis de ejecuciones hipotecarias alcanzó su punto máximo en septiembre de 2010, cuando aproximadamente 120.000 viviendas fueron embargadas en un período de un mes. Sin embargo, sus raíces se encuentran en una recesión en el mercado de la vivienda que comenzó a principios de 2007 y se convirtió en una crisis cuando Lehman Brothers se declaró en quiebra en septiembre de 2008.
Exceso de crédito hipotecario
Las tasas de interés excesivamente bajas debido a la política monetaria expansiva en la Reserva Federal de los Estados Unidos, junto con la política a favor de la vivienda por parte del poder ejecutivo, en la década de 2000 crearon un auge en la compra de viviendas y la extensión del crédito para hipotecas. Esto llevó a una supervisión generalmente incompleta o inexistente de los procesos de suscripción, ya que los prestamistas hambrientos de comisiones distribuyeron imprudentemente hordas de hipotecas de alto riesgo más riesgosas en términos a veces depredadores a personas con bajos ingresos y solvencia. Este proceso se vio facilitado por la innovación de la titulización de la deuda hipotecaria que permitió a los prestamistas traspasar los riesgos de estos préstamos a los inversores y seguir prestando.
El volumen de la deuda hipotecaria en relación con la capacidad de amortización de la economía aumentó rápidamente. La deuda hipotecaria total en EE. UU. Superó el relación (deuda hipotecaria total sobre el PIB) había oscilado entre 30 y 60% durante la mayor parte del siglo XX.
Titulización de deuda
Los bancos hipotecarios con frecuencia se embolsaban las comisiones y luego vendían rápidamente los préstamos a instituciones financieras que a menudo no prestaban atención, que no cumplían con la debida diligencia sobre los préstamos. Las hipotecas se titulizaron en valores respaldados por hipotecas e instrumentos más complejos, que en ese momento se creía que eran una herramienta adecuada para administrar el riesgo de incumplimiento de cualquier hipoteca al combinarlo con otros préstamos para agrupar eficazmente el riesgo y luego distribuirlo entre todos. titulares del valor emitido. Además de no ser, en última instancia, una herramienta adecuada de gestión de riesgos (sobre todo cuando prácticamente todos los precios de las viviendas cayeron y los incumplimientos se generalizaron), la titulización de los préstamos en muchos casos oscureció los vínculos entre los titulares de los préstamos y los prestatarios.
Aumento de ejecuciones hipotecarias
Cuando la Reserva Federal comenzó a pisar los frenos monetarios y frenar el flujo masivo de expansión crediticia en 2006, los problemas comenzaron a hacerse visibles en la industria. Las condiciones crediticias más estrictas dificultaron que los prestamistas siguieran extendiendo hipotecas riesgosas e hicieron que las hipotecas existentes con tasas de interés ajustables fueran menos asequibles para los prestatarios existentes. Entre 2006 y 2008, las tasas de morosidad de los préstamos hipotecarios se duplicaron con creces y seguirían aumentando durante 2010 a medida que se extendiera la crisis.
Cuando aumentaron los incumplimientos, los bancos se encontraron repentinamente enfrentando tantos eventos de ejecución hipotecaria que no pudieron procesarlos de manera eficiente. Antes y durante la crisis, las empresas de servicios hipotecarios procesaban un gran número de préstamos sin una revisión adecuada de la información que los acompañaba. En general, se creía que los incumplimientos en los préstamos hipotecarios y las ejecuciones hipotecarias subsiguientes serían individuales o en la mayoría de los eventos locales, que podrían procesarse y liquidarse fácilmente en el curso de las operaciones normales de los prestamistas y administradores de préstamos.
En cualquier caso, la apresurada titulización durante el auge de la vivienda había llevado a un registro deficiente de la propiedad real de cualquier préstamo hipotecario. En algunos casos, los bancos no iniciaron ejecuciones hipotecarias de viviendas durante meses después de que los propietarios dejaran de realizar los pagos. Los procesos de mantenimiento de registros se habían vuelto tan descuidados que los bancos no siempre podían estar seguros de que realmente poseían hipotecas para las propiedades embargadas, e incluso en algunos casos ejecutadas sobre préstamos hipotecarios que no eran legalmente propietarios.
Muchos empleados bancarios simplemente firmaron todo lo que apareció en sus escritorios, asumiendo que todo el papeleo era legítimo. Una vez que el volumen de ejecuciones hipotecarias aumentó significativamente, los firmantes automáticos crearon problemas importantes cuando firmaron documentos incorrectos, ya sea porque no tenían idea de lo que estaban firmando o porque tenían que procesar demasiados documentos para hacer el trabajo adecuado para autenticarlos..
Los empleados que firmaban documentos de ejecución hipotecaria sin revisarlos adecuadamente se conocieron como firmantes robóticos.
Los efectos del papeleo inexacto y oscuro combinado con un aumento en el número de préstamos hipotecarios que entraron en mora en todo el país crearon problemas generalizados. Algunos bancos ejecutaron la ejecución hipotecaria de las propiedades incorrectas, calcularon mal el valor de las viviendas o, en algunos casos, dieron a los abogados de los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria la oportunidad de descartar por completo los casos de ejecución hipotecaria.
Resolución de la crisis de ejecución hipotecaria
El gobierno finalmente llegó a un acuerdo con los cinco mayores proveedores de servicios hipotecarios del país, Ally, antes conocido como GMAC; Banco de America; Citi; JPMorgan Chase; y Wells Fargo, en 2009. El acuerdo, conocido como Acuerdo Hipotecario Nacional, costó a los administradores más de $ 50 mil millones en multas y pagos de ayuda al consumidor.
Los prestatarios afectados recibieron reducciones de capital o refinanciamientos por préstamos subacuáticos, lo que les permitió evitar la ejecución hipotecaria y permanecer en sus hogares. Además, el acuerdo requirió una revisión de los sistemas de administración de préstamos supervisados por los bancos.
Los prestatarios que perdieron sus casas debido a la ejecución hipotecaria de estos bancos en los estados parte del acuerdo de conciliación se volvieron elegibles para pagos de aproximadamente $ 1,480. El pago total del acuerdo ascendió a aproximadamente $ 1.5 mil millones.
La empresa de información inmobiliaria RealtyTrac estimó que uno de cada 248 hogares en los EE. UU. Recibió un aviso de ejecución hipotecaria en septiembre de 2012.