Acción de ejecución hipotecaria
Tabla de contenido
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- ¿Qué es una acción de ejecución hipotecaria?
- Cómo funciona la acción de ejecución hipotecaria
- Consideraciones Especiales
- Pandemia de COVID-19
¿Qué es una acción de ejecución hipotecaria?
El término acción de ejecución hipotecaria se refiere a los procedimientos legales iniciados por un prestamista después de que un prestatario incumple con su hipoteca. Los prestamistas pueden hacer valer sus derechos a través de una ejecución hipotecaria cuando los prestatarios no realizan los pagos de la hipoteca o cuando no cumplen con las obligaciones descritas en su contrato hipotecario. La acción se inicia mediante un aviso público emitido por el prestamista. Si el deudor hipotecario aún no puede actualizar el préstamo, la compañía hipotecaria puede llevar a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria, después de lo cual puede vender la propiedad para pagar el saldo del préstamo.
Conclusiones clave
- Una acción de ejecución hipotecaria es un proceso legal iniciado por un prestamista después de que un prestatario incumple con su hipoteca.
- Después de emitir un aviso público, el prestamista otorga al prestatario un período de gracia para permitir que el deudor hipotecario actualice el préstamo.
- La acción pasa a pre-ejecución hipotecaria si el prestatario no puede hacer arreglos.
- Una subasta permite al prestamista vender la casa.
- Las protecciones mejoradas para los prestatarios prohíben a los prestamistas presentar las primeras notificaciones antes de los 120 días de morosidad.
- El gobierno impuso una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias y protecciones adicionales para los propietarios de viviendas en respuesta a la pandemia de COVID-19, hasta el 30 de junio de 2021.
Cómo funciona la acción de ejecución hipotecaria
La mayoría de las personas no tienen dinero para comprar una casa o propiedad con efectivo. Para financiar la compra, los consumidores deben obtener una hipoteca. Un prestamista tiene en cuenta varias consideraciones antes de aprobar un préstamo, incluido el historial crediticio y los ingresos del prestatario, así como el valor de la propiedad. Si se aprueba, el prestamista y el prestatario firman un contrato hipotecario, que describe la frecuencia y el monto del pago.
Pero, ¿qué pasa si el prestatario no puede cumplir con sus obligaciones? Cuando un prestatario incurre en incumplimiento (al menos cuatro meses de mora) o no cumple con las condiciones del contrato, su prestamista puede iniciar una acción de ejecución hipotecaria después de que se hayan agotado todas las demás vías. El primer paso es enviar un aviso público a la Oficina del Registro del Condado. Este aviso indica que el prestatario no cumplió con el pago de la hipoteca. En algunos estados, el aviso se llama Aviso de incumplimiento, mientras que otros estados lo llaman lis pendens.
En este punto, el prestatario entra en pre-ejecución hipotecaria. Este es un período de gracia que le permite al propietario obtener el dinero para mantenerse al día con su préstamo o concertar la venta de la casa. Si el prestatario aún no puede conseguir los fondos u otro arreglo, el prestamista puede continuar con el proceso de ejecución hipotecaria.
El siguiente paso consiste en establecer una fecha para la subasta de ejecución hipotecaria. El prestamista registra un Aviso de Venta del Fideicomisario en la Oficina del Registrador del Condado, anuncia la propiedad y notifica al prestatario de la venta inminente. La subasta normalmente se lleva a cabo en el juzgado del condado, la oficina del fideicomisario o en la propiedad misma.
Algunos estados permiten a los prestatarios el derecho de reembolso para actualizar su préstamo hasta el momento en que se subasta la propiedad.
Consideraciones Especiales
Se aplican requisitos de procedimiento legales muy específicos y detallados a las ejecuciones hipotecarias y deben cumplirse para evitar la invalidación de una venta por ejecución hipotecaria. El deudor y el público en general deben recibir una notificación adecuada de la venta por ejecución hipotecaria, pero los procedimientos exactos pueden variar según el estado.
El gobierno federal de EE. UU. Emitió nuevas reglas para los prestamistas que buscan embargar propiedades luego de la crisis financiera. Establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) en 2013, estas nuevas reglas sirvieron a los propietarios de viviendas que están al borde de una ejecución hipotecaria y los protegen de los préstamos abusivos. Estas reglas incluyen:
- La restricción del seguimiento dual. Esto ocurre cuando el prestamista procede con la ejecución hipotecaria cuando trabaja con el prestatario para evitarla. Los primeros avisos solo se pueden presentar después de que la hipoteca tenga 120 días de mora.
- Brindar opciones al deudor hipotecario después de que se pierda dos pagos consecutivos. Estas opciones incluyen alternativas a la ejecución hipotecaria.
- Explorar todas las alternativas a la ejecución hipotecaria antes de tomar cualquier medida por parte del prestamista.
Estas reglas se ampliaron en 2016, por lo que la CFPB instruyó a los prestamistas a brindar más protecciones a los prestatarios más de una vez durante el transcurso del préstamo. La agencia también incluyó a los familiares sobrevivientes de un prestatario fallecido y requiere que los prestamistas avisen a los prestatarios cuando se agoten las aplicaciones de mitigación de pérdidas (los intentos de los prestamistas de trabajar con los prestatarios).
Pandemia de COVID-19
La gobierno federal o aquellas respaldadas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) comoFannie Mae y Freddie Mac.
El gobierno impuso una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias, permitiendo a los propietarios permanecer en sus hogares durante la crisis de salud. Los prestatarios deben acercarse a sus prestamistas para conocer sus opciones. Algunos prestamistas pueden ofrecer tolerancia a los prestatarios, lo que les permite retener o reducir sus pagos. Otra opción es el alivio de los pagos, que permite a los hipotecarios diferir los pagos durante un período determinado. No se eliminan los pagos que se pierdan debido a la indulgencia y los que se aplacen. En cambio, deben pagarse una vez finalizado el período.
El 9 de febrero de 2021, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) anunció el 30 de marzo de 2021 como fecha límite para su moratoria.
Después de tomar el 20 de enero de 2021, el presidente Biden solicitó que la prohibición de ejecuciones hipotecarias y desalojos se extendiera hasta el 31 de marzo de 2021. El 16 de febrero, solicitó que se extendiera hasta el 30 de junio de 20211.