La eliminación de capital deja a los acreedores con las manos vacías
Tabla de contenido
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- Conceptos básicos de la liquidación de acciones
- Uso de HELOC
- Sacar una segunda hipoteca
- Uso de las exenciones de Homestead
- Estrategia de préstamos amistosos
- Colateralización cruzada
- LLC de bienes raíces
- La línea de fondo
La liquidación de acciones, el proceso de reducción del valor de las acciones de un activo inmobiliario, es una de las estrategias de protección de activos más antiguas. Esencialmente, implica gravar una propiedad con deudas hasta tal punto que hay poco o ningún capital que los acreedores puedan adquirir. Al otorgar a otra parte un reclamo contra la propiedad, los propietarios retienen el control sobre los flujos de efectivo y el uso del activo, al tiempo que hacen que la propiedad sea poco atractiva para quienes intentan perfeccionar cualquier tipo de juicio legal. Aunque este es un enfoque aparentemente sencillo, existen ciertos requisitos que deben cumplirse para garantizar su eficacia. Varias formas de ejecutar esta estrategia proporcionan niveles crecientes de beneficio a los propietarios.
Conceptos básicos de la liquidación de acciones
No debe confundirse con la estafa del remedio de ejecución hipotecaria, el despojo de capital o la colateralización, se efectúa para salvaguardar la propiedad de los activos inmobiliarios al hacer que el capital de esos activos no tenga valor a los ojos de los acreedores. Aunque existen muchas estrategias diferentes de despojo de acciones, todas implican el control de activos inmobiliarios sin tener grandes participaciones en el capital social. Al hacer que la equidad en la propiedad sea difícil o costosa de obtener, los propietarios esperan aislar sus hogares y otras propiedades de embargos en procedimientos legales. La idea es simple: mantener el control y el disfrute de una propiedad, pero dejar poca o ninguna equidad para que la obtenga un acreedor. (Para obtener más información, lea Cómo evitar las estafas de ejecución hipotecaria ).
Al mismo tiempo, al igual que con cualquier tipo de estrategia de protección de activos, la liquidación de acciones debe ejecutarse mucho antes del momento en que se requiere protección. La ejecución de cualquier estrategia de proyección de activos durante un procedimiento legal generalmente será considerada inapropiada por los tribunales. Por ejemplo, intentar poner activos a nombre de otra persona se consideraría una transferencia fraudulenta, realizada con el único propósito de ocultar activos.
Tradicionalmente, la forma más común de despojo de capital (conocida como despojo conyugal) era renunciar a reclamar el título a un cónyuge, que tenía menos probabilidades de ser demandado por razones financieras. Esta estrategia anteriormente efectiva ya no se usa ya que el divorcio es ahora una mayor amenaza para los activos que una responsabilidad legal.
Uso de HELOC
En estos días, la forma más común de reducir la probabilidad de embargo es tomando prestado contra el activo y otorgando a otra parte un derecho de retención por la obligación de la deuda. La forma más común de pedir prestado es la línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Con una HELOC, el prestamista recibe un gravamen sobre el capital de la propiedad, que sirve como garantía para el préstamo. Incluso un préstamo de capital no financiado reducirá significativamente el capital contable sin crear ningún riesgo significativo para el prestatario. La mayoría de las líneas de crédito sobre acciones no cobran una tarifa por no usar los fondos y su instalación es muy barata (si no gratuita). Las HELOC hacen que sea mucho más difícil y costoso para un acreedor obtener el valor real de una propiedad y, a menudo, disuadirá a los acreedores de iniciar procedimientos legales, sin afectar el flujo de efectivo del prestatario.
Colocar un HELOC no financiado en una propiedad inmobiliaria es la primera línea de defensa para cualquier propiedad; también proporciona una fuente de fondos que se puede utilizar para emergencias u otras obligaciones financieras inesperadas. Si permanece sin fondos, la HELOC no agregará ningún riesgo financiero en forma de intereses requeridos o reembolsos del principal. Dado que los acreedores no pueden decir cuánto se le debe realmente al banco, esta estrategia puede ser eficaz para disuadir a una de las partes de perseguir la propiedad, pero es menos eficaz si el acreedor decide acudir a los tribunales.
Sacar una segunda hipoteca
Un medio de protección más eficaz, aunque más arriesgado, es utilizar préstamos financiados en forma de HELOC o una segunda hipoteca. Cuando se financia el préstamo, el prestamista recibe un gravamen de prioridad, es decir, un reclamo contra el capital por el monto prestado, que reemplaza el juicio de cualquier acreedor. En este caso, la equidad en la propiedad se reduce en realidad por el monto del capital prestado, que no puede recuperarse por medios legales, lo que reduce aún más la motivación del acreedor para demandar.
Uso de las exenciones de Homestead
Muchos estados tienen exenciones de vivienda, que limitan el monto del valor líquido de una vivienda que un acreedor puede embargar para satisfacer una obligación financiera. Sin embargo, para la mayoría de las personas, la exención de vivienda solo protegerá una fracción del valor del valor neto de la vivienda. Por ejemplo, una casa de $ 400,000 sin hipoteca y una exención de vivienda de $ 100,000 tendría $ 300,000 de capital expuesto a posibles reclamaciones legales. En esta situación, tendría sentido mantener algún tipo de préstamo sobre la propiedad, de modo que el patrimonio nunca supere los $ 100,000. Si algo sucede y se dicta sentencia, un acreedor examinaría los registros de propiedad, tasaría el valor de la casa y decidiría que hay poco que ganar con acciones legales costosas.
Sin embargo, el problema de la financiación del préstamo es doble. Uno, el dueño de la propiedad debe encontrar un uso para el capital que será tan o más productivo como la inversión en bienes raíces. En segundo lugar, el propietario debe poder mantener el préstamo a través de los pagos mensuales de capital e intereses requeridos, o corre el riesgo de ejecución hipotecaria por parte del prestamista. Hay muchas cuentas de propietarios que despojan de sus propiedades para obtener capital e invierten en el mercado de valores. Celebrada en los mercados alcistas, esta estrategia impulsó las tasas de ejecución hipotecaria durante períodos prolongados de caída del mercado. Al considerar esta estrategia, la mayoría de la gente no piensa en cómo utilizar o invertir adecuadamente los ingresos que han obtenido de sus propiedades. (Para obtener información general, consulte nuestra Característica especial de Investopedia: Hipotecas de alto riesgo ).
Estrategia de préstamos amistosos
Para reducir el riesgo de ejecución hipotecaria, algunos propietarios obtienen un préstamo amistoso de una empresa o fideicomiso controlado por alguien que conocen personalmente. Debido a la relación personal, los propietarios asumen que el prestamista no ejecutará la ejecución hipotecaria en caso de que los pagos del préstamo sean lentos o inexistentes. Muchos de estos préstamos amistosos finalmente se descartan como fraudulentos porque no parecen ser genuinos.
Aunque cada jurisdicción tiene sus propias regulaciones específicas, para aprobar el préstamo, el préstamo debe realizarse para un propósito económico específico, debe estar debidamente documentado y el gravamen hipotecario presentado. Más importante aún, los pagos de capital e intereses deben realizarse a tiempo y de acuerdo con los documentos del préstamo. Muchos préstamos colocados para la protección de la propiedad son rechazados por los tribunales porque el prestatario nunca realizó ni documentó el pago de la hipoteca.
Colateralización cruzada
La colateralización cruzada es otra estrategia de protección de activos que grava el capital de una propiedad, y ese capital se utiliza como garantía para otros múltiples activos. Aunque no tenga un gravamen pendiente, no se puede embargar porque protege los intereses de otro préstamo o garantía.
Así es como funciona: suponga que dos empresas propiedad del mismo grupo tienen propiedad. La Compañía # 1 hace un préstamo a la Compañía # 2 y usa su propiedad como garantía. Luego, la Compañía # 2 utiliza los fondos del préstamo para otorgar a la Compañía # 1 un préstamo equivalente y promete su propiedad como garantía. Sin dinero que salga del mismo grupo de propietarios, ambas propiedades tienen gravámenes sobre la propiedad y ahora están protegidas de los acreedores. Si se demanda a la Compañía # 1 y se obtiene una sentencia contra la propiedad, esta última aún puede usarse sin problema.
Finalmente, cuando se vende, los ingresos se utilizan para cancelar el préstamo hipotecario existente, dejando al acreedor sin recurso frente a la propiedad. Aunque este es un ejemplo muy simplista y transparente, a menudo se emplean estructuras más complejas, que utilizan entidades extraterritoriales y fideicomisos privados, para dificultar que los acreedores determinen la verdadera propiedad o prueben que las transacciones no son de buena fe.
LLC de bienes raíces
Ser propietario de un inmueble de alquiler es una empresa de alto riesgo. Es muy difícil proteger el activo de la responsabilidad legal de poseer y administrar la propiedad. Sin embargo, mediante el uso de LLC de bienes raíces, los propietarios han encontrado un método para proteger sus otros activos de sus actividades inmobiliarias y viceversa. Al poseer una propiedad dentro de una LLC de un solo activo, solo la propiedad en sí puede ser demandada, lo que aísla a los propietarios de otros activos del embargo.
Dado que una LLC es una entidad legal, los acreedores que deseen demandar al propietario solo pueden perseguir el interés del propietario en la LLC. Para aislar aún más los activos, las LLC de un solo activo a menudo son propiedad de una sociedad de cartera de LLC administrada registrada en un estado como Nevada, lo que permite una orden de cobro como el único modo de atacar a la entidad. Dado que la orden de cobro solo permite que los acreedores intervengan como miembros, nunca recibirán ninguna distribución de ingresos del administrador, pero incurrirán en obligaciones tributarias; esto es insostenible financieramente. Curiosamente, la mayoría de las estrategias basadas en LLC también sugieren despojar el capital a través de un HELOC, utilizando los fondos para invertir o actualizar otras propiedades inmobiliarias.
La línea de fondo
Cuando se hace como parte de un plan pensado y bien elaborado, la liquidación de acciones puede ser una herramienta de protección de activos muy poderosa. A menudo se usa mejor con otras estrategias de protección, como la estructura LLC de bienes raíces, que protege tanto a la propiedad como al propietario. Estas estrategias deben considerar el uso estratégico de los recursos del préstamo y ser ejecutadas con mucha anticipación a que sean necesarias, para evitar ser vistas como transferencias fraudulentas por los tribunales. Al igual que con cualquier estrategia de protección de activos, se debe consultar a un abogado con conocimientos en esta área antes de ejecutar cualquier préstamo o documento legal. (Para obtener más información, consulte nuestro Tutorial básico sobre hipotecas ).