Defeasance reduce las tarifas de bienes raíces comerciales
Los inversores de bienes raíces comerciales que favorecen el financiamiento de deuda a tasa fija ocasionalmente se ven obligados a pagar multas por pago anticipado cuando liquidan su deuda antes de las fechas de vencimiento de sus préstamos . De las diferentes opciones de prepago, la cancelación es la que ofrece la mayor flexibilidad y posibles ganancias financieras cuando las tasas de interés están subiendo.
¿Qué es la defeasance?
La anulación, como su nombre indica, es un método para reducir las tarifas requeridas cuando un prestatario decide pagar por adelantado un préstamo de bienes raíces comerciales de tasa fija. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, la opción de cancelación le permite al prestatario intercambiar otro activo que fluye en efectivo por la garantía original del préstamo.
La nueva garantía (normalmente valores del Tesoro) suele ser mucho menos riesgosa que los activos inmobiliarios comerciales originales. En este escenario, el prestamista está mucho mejor porque recibe el mismo flujo de efectivo y, a cambio, recibe una inversión mucho mejor ajustada al riesgo. Aunque el beneficio de la cancelación para el prestamista es obvio, los prestatarios también pueden beneficiarse significativamente. Si las tasas de interés de los préstamos suben a una tasa mayor que la de la hipoteca, los prestatarios pueden crear valor y poner dinero en efectivo en sus bolsillos mediante el pago anticipado. Debido a que la anulación es una opción que se ofrece durante la negociación de un préstamo de bienes raíces comerciales, los prestatarios deben considerarla para preservar la posibilidad de crear valor con su financiamiento.
Justificación de la anulación
Los préstamos para bienes raíces comerciales a tasa variable son un método apropiado para financiar necesidades a corto plazo, como la construcción o el financiamiento puente, que es capital prestado a los propietarios de bienes raíces en la fase de arrendamiento; se reembolsa cuando la propiedad finalmente genera flujo de efectivo.
Aunque el riesgo de la tasa de interés es alto y no hay límite para las desventajas financieras, algunos prestatarios aceptarán financiamiento a largo plazo con tasa variable. Esto sucede a menudo cuando existe una alta probabilidad de que una propiedad con flujo de efectivo se venda antes de que venza el préstamo.
Los prestatarios utilizan el financiamiento a tasa variable por muchas razones. Una razón importante es eludir las sanciones por pago anticipado que los prestamistas exigen en los pagos anticipados de la deuda a tasa fija. En el financiamiento de tasa variable, los prestamistas no incurren en riesgo de reinversión porque las tasas de los préstamos flotan con el mercado. Una vez reembolsados, los fondos pueden volver a prestarse, a las mismas tasas de mercado.
Riesgos para los prestamistas
El financiamiento a tasa fija tiene el potencial de generar pérdidas financieras o la reducción del rendimiento de un prestamista cuando el capital se reembolsa y luego se presta a tasas de mercado más bajas. Debido al riesgo potencial de reinversión, los prestamistas suelen exigir algún tipo de penalización por pago anticipado a quienes piden prestado a una tasa fija. Originalmente, los prestamistas exigían un » mantenimiento de rendimiento «, que dictaba que los prestatarios pagaran el diferencial de tipos (entre el tipo del préstamo y el tipo de mercado vigente) sobre el capital prepago durante el período restante hasta el vencimiento del préstamo. Debido a que existe un costo financiero y de oportunidad asociado con la originación de nuevos activos hipotecarios, la cancelación se diseñó como una forma de eliminar el riesgo de reinversión y la necesidad de volver a prestar capital prepago.
La anulación permite a los prestatarios reemplazar la garantía de sus préstamos con activos que proporcionan los mismos flujos de efectivo que el préstamo original. Este intercambio de activos permite a los prestamistas seguir recibiendo su rendimiento esperado durante todo el plazo del préstamo sin tener que encontrar nuevas oportunidades de préstamo para reemplazar el capital pagado por adelantado. Como se mencionó anteriormente, el intercambio de un activo menos riesgoso (bonos del Tesoro de los Estados Unidos en lugar de una propiedad inmobiliaria comercial) reduce el riesgo general de la inversión del prestamista. Este es un beneficio aún mayor para las instituciones que titulizan estas hipotecas. Al aumentar la probabilidad de que los inversionistas reciban todos los pagos de intereses y capital contratados, la anulación aumenta en gran medida el valor de los valores respaldados por hipotecas, así como las ganancias de los prestamistas.
Beneficios y problemas para los prestatarios
A diferencia del mantenimiento del rendimiento, la anulación ofrece un potencial alcista para los prestatarios cuando las tasas de mercado suben por encima de la tasa de préstamo contratada. El mantenimiento del rendimiento se denomina penalización, porque los prestatarios están sujetos a algún tipo de pago independientemente de la dirección en que se muevan las tasas del mercado. Por lo general, se estructura como el mayor entre el cálculo de mantenimiento de rendimiento o un porcentaje del monto pagado por adelantado. Debido a que la cancelación requiere la compra de bonos del Tesoro, el movimiento de las tasas impacta directamente los costos de estos activos y determina si la cancelación será un costo o una ganancia inesperada en el prepago.
En la mayoría de los casos, la anulación implica la compra de bonos del Tesoro con vencimientos iguales al plazo restante del préstamo, con tasas de cupón que proporcionan los ingresos necesarios para compensar los pagos periódicos de intereses y capital contratados. Luego, estos bonos se asignan a un fideicomiso de cancelación que transfiere los flujos de efectivo periódicos al prestamista hasta que vencen los bonos. Dependiendo de la diferencia entre las tasas de los bonos necesarias para derrotar los préstamos y las tasas de mercado, los bonos del Tesoro se negociarán por un descuento o una prima.
Cuando las tasas suben, los bonos del Tesoro (o cualquier inversión de renta fija) pierden valor y se vuelven más baratos. Cuando esto sucede, los prestatarios pueden comprar los bonos requeridos por menos de lo que se requiere para pagar por adelantado el préstamo, lo que resulta en efectivo adicional en sus bolsillos. En la situación inversa, cuando las tasas bajan, las inversiones en renta fija se encarecen. Esto requiere que el prestatario pague una cantidad mayor que el saldo del préstamo en el momento del prepago. En el lado negativo, el cálculo del mantenimiento del rendimiento dará como resultado exactamente la misma cantidad de capital adicional necesario para anular el préstamo. Esto no toma en consideración los costos de transacción en los que se incurriría para comprar los bonos necesarios para anular el préstamo. Estos costos varían según el diferencial entre la oferta y la demanda o las fuerzas de la oferta y la demanda de los bonos. Por el lado positivo, la anulación es beneficiosa, mientras que el mantenimiento del rendimiento aún requerirá que se pague alguna penalización.
La opción de cancelación ofrece a los prestatarios de tasa fija ventajas sobre aquellos que eligen el mantenimiento del rendimiento o la financiación a largo plazo con tasa variable. Es una buena decisión táctica para los prestatarios que sienten que tienen la habilidad de predecir corto plazo, pero están preocupados por los posibles aumentos en el servicio de la deuda si optan por utilizar deuda a tasa variable.
Los prestatarios que utilizan deuda a nivel de cartera (un préstamo que está garantizado por múltiples propiedades comerciales) encuentran que los prestamistas a veces requieren que los prestatarios paguen un porcentaje mayor de un préstamo que la contribución de valor de un activo a la cartera. Esta situación se produce cuando el prestamista cree que un prestatario está vendiendo un activo que es menos riesgoso que los activos restantes en la cartera. Debido a que la cartera se vuelve más riesgosa cuanto menor es el activo de menor riesgo que posee, los prestamistas requerirán un monto de pago anticipado que los compensará por el mayor riesgo asumido, desapalancando efectivamente la cartera restante y reduciendo el rendimiento apalancado del inversor.
Debido a que la cancelación da como resultado el intercambio de un activo menos riesgoso que la garantía, los prestatarios pueden mantener el mismo porcentaje de deuda en la cartera después de la venta de un activo. Con el acuerdo del prestamista, puede ser posible aumentar el porcentaje de deuda sobre los activos restantes cuando se ejecute la anulación.
Otro beneficio para los prestatarios es que los prestamistas generalmente no requieren ningún tipo de pago, ya sea por adelantado o aumentando las tasas de los préstamos, para poder recibir la opción de cancelación. Si las tasas suben, existe un potencial de creación de valor para el prestatario; por lo tanto, es concebible que los prestamistas puedan pedir una compensación por vender la opción.
La línea de fondo
Los prestatarios deben conocer sus opciones de pago anticipado para poder tomar las decisiones correctas sobre la gestión de activos. Por ejemplo, en períodos de aumentos significativos de las tasas de interés, puede ser preferible vender un activo comercial subóptimo debido al valor creado al cancelar el préstamo. En el lado negativo, puede tener sentido conservar un activo, incluso después de la optimización del valor. El tiempo restante del préstamo en el momento del pago anticipado influye directamente en los costos del pago anticipado. En igualdad de condiciones, las multas por pago anticipado se disipan con el tiempo.
Al negociar los términos de un préstamo de bienes raíces comerciales, los prestatarios deben solicitar la posibilidad de cancelar sus préstamos de tasa fija incluso si no tienen la intención de pagar por adelantado la obligación antes del vencimiento. La clara ventaja que ofrece la cancelación sobre otras opciones de pago anticipado es significativa debido a su capacidad para crear un evento generador de ingresos cuando suben las tasas de interés del mercado. Es concebible que durante períodos de tasas de interés en aumento, los propietarios de bienes raíces que prefieren el financiamiento a tasa fija puedan producir ganancias de capital sobre sus obligaciones de deuda que puedan compensar con creces las disminuciones en el valor de los bienes raíces. Los inversionistas que utilizan el apalancamiento financiero para comprar bienes raíces para luego venderlos deben considerar el financiamiento a tasa fija con la opción de cancelación como una alternativa atractiva a la financiación a tasa variable a corto plazo.