Deducir intereses de su segunda hipoteca
El gobierno federal entiende que las hipotecas de viviendas son la carga financiera más grande que muchos estadounidenses asumirán en su vida. Para brindar un descanso (y presumiblemente para alentar a las personas a participar en el mercado inmobiliario), el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los contribuyentes realizar deducciones sobre los intereses pagados por sus hipotecas.
Pero, ¿y si obtiene una hipoteca para una segunda vivienda? ¿Importa para qué lo usas? ¿Puede deducir los intereses de forma indefinida?
Analizaremos en profundidad las implicaciones fiscales de contratar una segunda hipoteca, mostrándole cómo calcular la deducción de sus impuestos y resaltando varias restricciones y obstáculos.
Los basicos
Primero, debe comprender qué constituye una «vivienda calificada» (aquella en la que se aplica una deducción de intereses hipotecarios) y cómo el IRS define » intereses hipotecarios » y «deuda hipotecaria».
Para empezar, un «hogar calificado» se refiere a su hogar principal donde vive normalmente o un segundo hogar. Las casas móviles, las casas rodantes, los apartamentos y los barcos califican, siempre y cuando tengan «instalaciones para dormir, cocinar y baños», como dice la Publicación 936 del IRS.
Si tiene tres o más propiedades, solo puede reclamar dos de ellas como, respectivamente, su vivienda principal y secundaria durante un año determinado. Si vende una de las viviendas que estaba reclamando en el transcurso de ese año, puede considerar otra propiedad como su vivienda principal o secundaria durante el resto de ese año.
Si está reclamando deducciones sobre una casa que funciona como otra cosa, como una propiedad de alquiler o una oficina, entran en juego algunas reglas y cálculos matizados, relacionados con la cantidad de tiempo que ocupa el local. Puede consultar los detalles aquí, pero en términos generales, si alquila una segunda casa, debe vivir allí durante al menos 14 días o más del 10% del tiempo que se alquila durante un año (lo que sea más largo) para poder deducir el interés hipotecario sobre el mismo. (Si no vive allí en absoluto, entonces es un propietario y entra en juego un conjunto de reglas completamente diferente: consulte Deducciones fiscales para propietarios de propiedades en alquiler ).
El interés hipotecario solo se aplica a los intereses pagados por préstamos que utilizan su (s) vivienda (s) como garantía. Esto incluye:
El IRS describe tres categorías de deuda hipotecaria. Estos varían según cuándo contrató la deuda y para qué se utilizaron los ingresos:
- La deuda con derechos adquiridos se refiere a hipotecas que fueron garantizadas por su casa el 13 de octubre de 1987 o antes (después de lo cual entraron en vigencia las normas fiscales vigentes).
- La deuda por adquisición de vivienda se refiere a hipotecas contratadas después del 13 de octubre de 1987 que se utilizaron para comprar, construir o mejorar su vivienda (es decir, renovaciones, reparaciones, etc.).
- La deuda o préstamo con garantía hipotecaria se refiere a hipotecas contratadas después del 13 de octubre de 1987 que se utilizaron para otros fines no relacionados con la residencia, como para financiar la matrícula universitaria, un automóvil nuevo, unas vacaciones o prácticamente cualquier otra cosa que no esté relacionada con comprar, construir o mejorar una vivienda.
Las deducciones
Eso depende del tipo de deuda que ya tenga y de cuánto más quiera asumir. Si está casado y presenta una declaración conjunta, solo puede deducir intereses sobre $ 1 millón o menos en deuda de adquisición de vivienda y $ 100,000 o menos en deuda con garantía hipotecaria en general. Si es soltero o casado y presenta una declaración por separado, sus límites se convierten en $ 500,000 para la deuda de adquisición de vivienda y $ 50,000 de deuda con garantía hipotecaria, respectivamente.
En otras palabras, si su hipoteca o hipotecas se utilizan para comprar, construir o mejorar su vivienda principal y / o segunda (lo que la convierte en una deuda de adquisición de vivienda) y suman un total de $ 1 millón, puede deducir todo lo que pagó en intereses. Por ejemplo, si tiene una tasa de interés del 4% en cada una de las dos hipotecas que juntas suman $ 1 millón, puede deducir todos sus pagos de intereses anuales de $ 40,000.
Sin embargo, si su deuda de adquisición de vivienda es, digamos, $ 2 millones, entonces solo podrá deducir la mitad del interés total que pagó en hipotecas por valor de $ 2 millones en ese año. Si se aplicaran esas mismas tasas de interés del 4%, solo podría deducir $ 40,000 en lugar de los $ 80,000 que presumiblemente pagó en intereses ese año. (Esto es algo a tener en cuenta para cualquiera que intente financiar una propiedad de siete cifras. Consulte Hipotecas gigantes frente a hipotecas convencionales: en qué se diferencian ).
Aunque este límite no se aplica a las deudas con derechos adquiridos, no podrá realizar deducciones adicionales en nuevas hipotecas si su deuda con derechos adquiridos ya supera el millón de dólares. ¿Qué pasa si solo tiene $ 900,000 en deuda con derechos adquiridos? Entonces solo podría deducir intereses por $ 100,000 adicionales en deuda de adquisición de vivienda.
Al menos, esta es la regla general. El IRS proporciona una hoja de trabajo para determinar su interés hipotecario deducible real.
El papeleo
Siempre que haya pagado al menos $ 600 en intereses hipotecarios, recibirá un aviso de su acreedor hipotecario o prestamista (generalmente es el formulario 1040, Anexo A (Deducciones detalladas).
Con la deuda de adquisición de vivienda y la deuda con garantía hipotecaria combinada, técnicamente puede pedir prestado $ 1.1 millones contra su casa. Sin embargo, si tiene una deuda adicional que excede este umbral, es posible que pueda deducir los intereses si esos ingresos se usaron para un gasto calificado, como una inversión (también informada en el Anexo A) o un negocio (Anexo C o C-EZ ).
Refinanciamiento, puntos y primas
Si refinancia una hipoteca, incluida la segunda, puede reclamar el nuevo préstamo como deuda de adquisición de vivienda hasta el principal del préstamo anterior. Cualquier cosa por encima de eso se tratará como deuda con garantía hipotecaria.
Además, si paga puntos en la nueva hipoteca, puede deducirlos durante la vigencia del préstamo. Asumiendo que refinanciar una nueva hipoteca a 30 años, puede deducir 1/30 º de lo que pagó en puntos cada año. Si no ha deducido todos los puntos para cuando venda o refinancia la casa (nuevamente), puede deducir los restantes de una vez en ese año. Presentará la deducción en el Anexo A, formulario 1040, línea 12.
Siempre que su ingreso bruto ajustado no exceda los $ 109,000 (o $ 54,500 si está casado y presenta una declaración por separado), también puede deducir algunas o todas las primas de su seguro hipotecario. Esto entraría en su categoría de «deuda de adquisición de vivienda».
La línea de fondo
Las reglas fiscales son complicadas, no se puede negar eso, pero si procede correctamente, las disposiciones podrían ahorrarle miles de dólares al año. Asegúrese de consultar a un profesional de impuestos calificado antes de decidir sacar una segunda hipoteca.