Hipoteca o préstamo convencional - KamilTaylan.blog
19 abril 2021 16:13

Hipoteca o préstamo convencional

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¿Qué es una hipoteca o préstamo convencional?

Una hipoteca convencional o un préstamo convencional es cualquier tipo de préstamo para compradores de vivienda que no sea ofrecido ni garantizado por una entidad gubernamental. En cambio, las hipotecas convencionales están disponibles a través de prestamistas privados, como bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Sin embargo, algunas hipotecas convencionales pueden estar garantizadas por dos empresas patrocinadas por el gobierno;la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (Freddie Mac).

Conclusiones clave

  • Una hipoteca convencional o un préstamo convencional es un préstamo para compradores de vivienda que no es ofrecido ni garantizado por una entidad gubernamental.
  • Está disponible a través o garantizado por un prestamista privado o las dos empresas patrocinadas por el gobierno: Fannie Mae y Freddie Mac.
  • Los posibles prestatarios deben completar una solicitud oficial de hipoteca, proporcionar los documentos requeridos, historial crediticio y puntaje crediticio actual.
  • Las tasas de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altas que las de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA.

Comprensión de préstamos e hipotecas convencionales

Las hipotecas convencionales suelen tener una tasa de interés fija, lo que significa que la tasa de interés no cambia durante la vigencia del préstamo. Las hipotecas o préstamos convencionales no están garantizados por el gobierno federal y, como resultado, los bancos y acreedores suelen tener requisitos de préstamo más estrictos.

Algunas de las agencias gubernamentales que aseguran hipotecas para los bancos incluyen la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA) y el Servicio de Vivienda Rural del  USDA. Sin embargo, existen requisitos que los prestatarios deben cumplir para calificar para estos programas.

Convencional vs Conforme

Los préstamos convencionales a menudo se denominan erróneamente hipotecas o préstamos conformes. Si bien existe una superposición, las dos son categorías distintas. Una hipoteca conforme es aquella cuyos términos y condiciones subyacentes cumplen con los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac. El principal de ellos es un límite en dólares, establecido anualmente por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). En la mayor parte de los Estados Unidos continentales, un préstamo no debe exceder los $ 548,250 en 2021.

Entonces, si bien todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales califican como conformes. Una hipoteca jumbo de $ 800,000, por ejemplo, es unahipoteca convencional pero no una hipoteca conforme, porque supera la cantidad que permitiría estar respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac.

En 2020, había 8,3 millones de propietarios con hipotecas aseguradas por la FHA. El mercado secundario de hipotecas convencionales es extremadamente amplio y líquido. La mayoría de las hipotecas convencionales están empaquetadas en valores respaldados por hipotecas de transferencia , que se negocian en un mercado a plazo bien establecido conocido como mercado de hipotecas por anunciar (TBA). Muchos de estos valores transferibles convencionales se titulizan en obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO).

Cómo funciona una hipoteca o préstamo convencional

En los años transcurridos desde el colapso de las hipotecas de alto riesgo en 2007, los prestamistas han endurecido los requisitos para los préstamos; las hipotecas «sin verificación» y «sin pago inicial» se han ido con el viento, por ejemplo, pero en general, la mayoría de los requisitos básicos no cambió. Los posibles prestatarios deben completar una solicitud oficial de hipoteca (y generalmente pagar una tarifa de solicitud), luego proporcionar al prestamista los documentos necesarios para realizar una verificación exhaustiva de sus antecedentes, historial crediticio y puntaje crediticio actual.

Documentos requeridos

Ninguna propiedad está financiada al 100%. Al verificar sus activos y pasivos, un prestamista está buscando no solo si puede pagar sus pagos hipotecarios mensuales, que generalmente no deben exceder el 28% de sus ingresos brutos. El prestamista también está buscando ver si usted puede manejar un pago inicial de la propiedad (y si es así, cuánto), junto con otros costos iniciales, como los honorarios de originación o suscripción del préstamo, honorarios del corredor y liquidación o costos de cierre, todos los cuales pueden aumentar significativamente el costo de una hipoteca. Entre los elementos requeridos se encuentran:

1. Comprobante de ingresos

Estos documentos incluirán, entre otros, los siguientes:

  • Treinta días de talones de pago que muestran los ingresos, así como el año hasta la fecha de ingreso
  • Dos años de declaraciones de impuestos federales
  • Sesenta días o un estado de cuenta trimestral de todas las cuentas de activos, incluidas sus cuentas corrientes, de ahorro y de inversión.
  • Dos años de declaraciones W-2

Los prestatarios también deben estar preparados con prueba de cualquier ingreso adicional, como pensión alimenticia o bonificaciones.

2. Activos

Deberá presentar estados de cuenta bancarios y estados de cuenta de inversión para demostrar que tiene fondos para el pago inicial y los costos de cierre de la residencia, así como reservas de efectivo. Si recibe dinero de un amigo o familiar para ayudarlo con el pago inicial, necesitará cartas de regalo que certifiquen que estos no son préstamos y que no tienen un reembolso obligatorio u obligatorio. A menudo, estas cartas deberán estar certificadas ante notario.

3. Verificación de empleo

Los prestamistas de hoy quieren asegurarse de que están prestando solo a prestatarios con un historial laboral estable. Su prestamista no solo querrá ver sus talones de pago, sino que también puede llamar a su empleador para verificar que todavía está empleado y verificar su salario. Si ha cambiado de trabajo recientemente, es posible que un prestamista desee comunicarse con su empleador anterior. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia deberán proporcionar una documentación adicional significativa sobre su negocio e ingresos.

4. Otra documentación

Su prestamista deberá copiar su licencia de conducir o tarjeta de identificación estatal y necesitará su número de Seguro Social y su firma, lo que permitirá que el prestamista obtenga su informe crediticio.

Tasas de interés para hipotecas convencionales

Las tasas de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altas que las de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA (aunque estos préstamos, que generalmente exigen que los prestatarios paguen las primas del seguro hipotecario, pueden resultar igualmente costosos a largo plazo).

La tasa de interés de una hipoteca convencional depende de varios factores, incluidos los términos del préstamo, su duración, su tamaño y si la tasa de interés es de interés fijo o ajustable, así como las condiciones económicas o del mercado financiero actual. Los prestamistas hipotecarios establecen las tasas de interés en función de sus expectativas de inflación futura; la oferta y la demanda de valores respaldados por hipotecas también influye en las tasas.

Cuando tasa de fondos federales más alta, los bancos, a su vez, transfieren los costos más altos a sus clientes, y las tasas de préstamos al consumidor, incluidas las hipotecarias, tienden a subir.

Normalmente vinculados a la tasa de interés están los puntos, las tarifas pagadas al prestamista (o corredor): cuantos más puntos pague, menor será su tasa de interés. Un punto cuesta el 1% del monto del préstamo y reduce su tasa de interés en aproximadamente un 0,25%.

El último factor para determinar la tasa de interés es el perfil financiero del prestatario individual: activos personales, solvencia crediticia y el monto del pago inicial que pueden realizar en la residencia que se financiará.


Un comprador que planea vivir en una casa durante 10 años o más debe considerar pagar por puntos para mantener las tasas de interés más bajas durante la vigencia de la hipoteca.

Consideraciones especiales para una hipoteca o préstamo convencional

Estos tipos de préstamos no son para todos. A continuación, se muestra quién puede calificar para una hipoteca convencional y quién no.

Quién puede calificar

Las personas con crédito establecido y con informes de crédito estelares que tienen una base financiera sólida generalmente califican para hipotecas convencionales. Más específicamente, el candidato ideal debería tener:

Puntaje de crédito

Un puntaje de crédito es una representación numérica de la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo. Los puntajes crediticios incluyen el historial crediticio del prestatario y el número de pagos atrasados. Se puede requerir una puntuación de crédito de al menos 680 y, preferiblemente, más de 700 para la aprobación. Además, cuanto mayor sea la puntuación, menor será la tasa de interés del préstamo, y los mejores términos se reservan para los mayores de 740.

Deuda a ingresos

Una relación deuda-ingresos aceptable(DTI). Esta es la suma de sus pagos mensuales de deudas, como tarjetas de crédito y pagos de préstamos, en comparación con sus ingresos mensuales. Idealmente, la relación deuda-ingresos debería estar alrededor del 36% y no más del 43%. En otras palabras, debe gastar menos del 36% de sus ingresos mensuales en pagos de deudas.

Depósito

Un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra de la casa disponible. Los prestamistas pueden aceptar y aceptan menos, pero si lo hacen, a menudo exigen que los prestatarios contraten un seguro hipotecario privado y paguen sus primas mensualmente hasta que alcancen al menos el 20% del capital social de la vivienda.

Además, las hipotecas convencionales son a menudo el mejor o el único recurso para los compradores de vivienda que desean la residencia con fines de inversión, como una segunda vivienda o que desean comprar una propiedad con un precio superior a $ 500,000.

Quién no puede calificar

En términos generales, los que recién comienzan en la vida, los que tienen un poco más de deuda de lo normal y los que tienen una calificación crediticia modesta a menudo tienen problemas para calificar para préstamos convencionales. Más específicamente, estas hipotecas serían difíciles para quienes tienen:

  • Sufrió quiebra o ejecución hipotecaria en los últimos siete años
  • Puntajes de crédito por debajo de 650
  • DTI superiores al 43%
  • Menos del 20% o incluso el 10% del precio de compra de la casa para un pago inicial

Sin embargo, si le rechazan la hipoteca, asegúrese de preguntarle al banco las razones por escrito. Es posible que califique para otros programas que podrían ayudarlo a obtener la aprobación de una hipoteca.

Por ejemplo, si no tiene historial crediticio y es un comprador de vivienda por primera vez, puede calificar para un préstamo de la FHA. Los préstamos de la FHA son préstamos diseñados específicamente para compradores de vivienda por primera vez. Como resultado, los préstamos de la FHA tienen diferentes requisitos de calificación y crédito, incluido un pago inicial más bajo.

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