Oferta condicional
¿Qué es una oferta condicional?
Una oferta condicional es un acuerdo entre dos partes de que se hará una oferta si se cumple una condición específica. Las ofertas condicionales se utilizan en transacciones inmobiliarias en las que la oferta de un comprador sobre una vivienda depende de que se haga algo para que la compra se lleve a cabo. En otras palabras, algo tiene que ocurrir antes de que se finalice una transacción de venta.
Una oferta condicional también puede referirse a una oferta de empleo que depende del cumplimiento de determinadas condiciones. Estos podrían incluir pasar una verificación de antecedentes, autorización médica, autorización de visa y verificaciones de referencias.
Conclusiones clave
- Una oferta condicional es un acuerdo entre dos partes de que se hará una oferta si se cumple una condición específica.
- Las ofertas condicionales se utilizan con mayor frecuencia en transacciones inmobiliarias, como cuando un comprador acepta comprar una propiedad solo si pasa una inspección de la vivienda.
- Las ofertas condicionales también pueden entrar en juego con una oferta de empleo, como requerir que un entrevistado pase una verificación de antecedentes o una prueba de drogas.
Comprensión de las ofertas condicionales
Las ofertas condicionales se utilizan con mayor frecuencia en transacciones inmobiliarias. Una oferta condicional podría ocurrir cuando un comprador acepta comprar una propiedad con la condición de que la casa pase una inspección de la casa.
Una vez que se cumplan las condiciones de la oferta, el comprador o vendedor estará obligado a comprar o vender la propiedad. Si no se cumplen las condiciones, no están obligados a completar la transacción. El plazo de una oferta condicional suele ser breve, ya que el vendedor no querrá inmovilizar la propiedad durante un período prolongado.
Algunos agentes inmobiliarios seguirán mostrando la propiedad a otros compradores para presionar al comprador de oferta condicional para que acelere el proceso. Sin embargo, es vital informar a otros compradores potenciales que existe una oferta condicional. Si otro comprador hace una oferta, el contrato o cualquier propuesta debe estructurarse de modo que la venta solo se lleve a cabo si la primera oferta condicional no se materializa.
Los vendedores pueden seguir mostrando una propiedad una vez que se haya realizado una oferta condicional. Sin embargo, deben revelar ese hecho a todos los compradores potenciales y solo pueden vender a otra persona si no se cumplen las condiciones de la primera oferta.
Consideraciones Especiales
Los agentes inmobiliarios también pueden sugerir que el vendedor inserte una cláusula de escape en la oferta condicional en caso de que aparezca una oferta mejor. Una cláusula de escape es un texto específico escrito en el acuerdo de compra y venta que establece que el vendedor puede entretener a otros compradores incluso si hay una oferta condicional. El vendedor deberá notificar al comprador original que se ha realizado otra oferta. El comprador original tendría una cantidad de tiempo específica para renunciar o satisfacer la condición. Si la condición no se cumple dentro de ese período, el vendedor sería liberado y se le permitiría vender al segundo comprador.
Tipos de ofertas condicionales
Las ofertas condicionales para transacciones inmobiliarias pueden depender de una variedad de factores. La oferta condicional protege al comprador al evitar que la propiedad se venda mientras se cumplen las condiciones específicas. Si no es así, se libera al vendedor y se le permite vender a otro comprador. Sin embargo, el vendedor está atrapado en un patrón de espera mientras espera que el comprador cumpla con las condiciones en la carta de oferta.
A continuación, se muestran algunas de las condiciones más comunes, además de la inspección de la vivienda, que pueden incluirse en una oferta condicional.
Venta de vivienda actual
Es posible que los compradores de vivienda deban completar la venta de su residencia actual para que el trato continúe. La condición podría ser necesaria porque los activos de los compradores están en su mayoría vinculados a su vivienda actual. Por ejemplo, la venta de la casa actual podría ser necesaria para usar una parte del dinero para el pago inicial de la nueva casa.
Financiamiento bancario para el comprador
Una oferta condicional podría ser en un lugar donde la venta de la casa depende de que el comprador obtenga la aprobación del banco para una hipoteca. Si el financiamiento fracasa, anula la oferta condicional.
Por ejemplo, la tasación de la casa por parte del banco podría tener un precio más bajo que el precio acordado entre el comprador y el vendedor. En otras palabras, el préstamo hipotecario no cubriría el 100% del precio de venta. El comprador tendría que plantear la diferencia entre el financiamiento bancario y el precio de venta o convencer al vendedor de que venda por el precio más bajo.
Además, si hay un préstamo hipotecario sobre la casa actual del comprador, el financiamiento de la nueva casa probablemente dependerá de la finalización de la venta. En otras palabras, el comprador no podría obtener fondos para la nueva casa sin pagar la hipoteca de la casa actual.
Permisos de construcción y renovación
Una oferta condicional podría depender de la aprobación del gobierno local para los permisos de zonificación y construcción. No es raro que los compradores de viviendas realicen cambios que van más allá de las reparaciones y el mantenimiento general. Estas mejoras podrían incluir jardinería, repavimentación del camino de entrada, agregar una terraza o porche, expandir la huella de la casa o instalar una piscina. El comprador también puede querer crear o renovar un espacio para un negocio desde casa.
Los cambios extensos en una casa pueden requerir permisos de construcción y otras autorizaciones del municipio antes de que se pueda realizar cualquier trabajo. Si existe una disposición contra la realización de negocios en un área residencial, la creación de un negocio desde el hogar también puede requerir una variación de zonificación. Suponga que no se otorgan aprobaciones locales para los cambios. En ese caso, el comprador debe usar la propiedad según lo previsto y la oferta condicional podría retirarse.
Crítica de ofertas condicionales
Desafortunadamente, las ofertas condicionales a veces se pueden utilizar como una forma de discriminar a los grupos subrepresentados y a las personas de 65 años o más. La discriminación es mucho más común con las ofertas de empleo condicionales que con las ofertas de compra de vivienda condicionadas.
En particular, los empleadores más pequeños tienen muchas oportunidades para imponer diferentes condiciones a los empleados potenciales. Por ejemplo, el propietario de una pequeña empresa podría insistir en que un empleado potencial de una raza en particular se someta a una prueba de drogas y apruebe una verificación de antecedentes. Asimismo, podrían exigir que un adulto mayor se someta a un examen físico como condición de empleo. Si solo tienen un empleado, es posible que no haya forma de probar la discriminación.
Los compradores potenciales de vivienda pueden tener una ventaja al evitar la discriminación porque técnicamente son ellos quienes hacen la oferta. Sin embargo, todavía hay margen para ofertas condicionales para facilitar la discriminación. El vendedor puede insistir en que el comprador obtenga financiación en un plazo breve antes de aceptar la oferta condicional. Eso potencialmente deja al comprador a merced de un prestamista discriminatorio. Obtener la aprobación previa de una hipoteca puede ayudar a los prestatarios a evitar esta situación.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
En algunos casos, las ofertas condicionales pueden tener efectos discriminatorios similares a las cláusulas anteriores. Es posible que se requieran cambios costosos en la propiedad como condición para la venta, quizás debido a las leyes de zonificación. Muchas de estas leyes no estaban en vigor hace décadas, cuando la discriminación era más frecuente. Además, las personas que compraron propiedades locales antes con frecuencia no tienen que seguir las nuevas reglas de zonificación. En la práctica, eso significa que los nuevos miembros de la comunidad, a menudo personas subrepresentadas, enfrentan gastos que los residentes establecidos no enfrentan.