Asociación de edificios y préstamos (B&L)
¿Qué es una asociación de construcción y préstamos (B&L)?
Las asociaciones de construcción y préstamos (B & L) eran instituciones financieras (IF) de propiedad conjunta que aumentaron enormemente la accesibilidad de los préstamos hipotecarios desde la década de 1830 hasta la de 1930. Guiados por un espíritu de «autoayuda mutua», los participantes juntaron su dinero, generalmente dentro de pequeños B & L regionales, y a su vez pasaron a ser elegibles para recibir dividendos y sacar una hipoteca.
Desde mediados de la década de 1930 en adelante, los B & L comenzaron a transformarse en instituciones federales de ahorro y préstamo (S&L), que tenían un estatuto del gobierno de los EE. UU. Y dependían del seguro de depósitos federal.
Conclusiones clave
- Las asociaciones de construcción y préstamos (B & L) eran instituciones financieras (IF) de propiedad conjunta que aumentaron enormemente la accesibilidad de los préstamos hipotecarios desde la década de 1830 hasta la de 1930.
- Los participantes juntaron su dinero y, a su vez, fueron elegibles para recibir dividendos y sacar una hipoteca.
- La Gran Depresión afectó duramente a muchos B&B porque anteponen los intereses de sus miembros a la obtención de beneficios.
- Los B & L se convirtieron en regulados a nivel federal después de la Gran Depresión, transformándose en las asociaciones federales de ahorro y préstamo (S & L) que conocemos hoy.
Comprensión de una asociación de construcción y préstamos (B&L)
Un B&L, también conocido como ahorro, comienza cuando un grupo de individuos acuerda pagar una cuota de membresía y suscribirse a una cierta cantidad de acciones que tienen un valor de vencimiento predeterminado. Los miembros están entonces obligados a pagar una determinada cantidad cada mes hasta que se alcance el valor de vencimiento de sus acciones.
Si una persona tomara cinco acciones, cada una con un valor de vencimiento de $ 600, podría obtener un préstamo de hasta $ 3,000. Debido a las limitaciones en la cantidad de capital que poseían estas asociaciones, los miembros generalmente tendrían que turnarse — o, más específicamente, superar a los demás miembros — para obtener un préstamo hipotecario. Si todavía debían dinero por las acciones, continuarían pagándolas hasta que se cancelara el pagaré.
B & Ls se basó en gran medida en un modelo de acumulación de acciones, mediante el cual los miembros se comprometieron a comprar acciones de la asociación y, posteriormente, tenían derecho a pedir prestado contra el valor de esas acciones para comprar una casa.
Los primeros B & L se estructuraron como planes «cancelados» o cerrados que expiraron cuando se reembolsaron todos los préstamos otorgados. Sin embargo, a mediados del siglo XIX, aparecieron los llamados «planes en serie», que emitían periódicamente nuevas acciones que tenían su propia fecha de terminación. Eventualmente, estos dieron paso a «planes permanentes», donde los miembros podían unirse cuando lo desearan.
Historia de las asociaciones de construcción y préstamos (B & L)
Los B & L fueron influenciados por las sociedades de construcción británicas que prevalecieron en el Reino Unido durante la Revolución Industrial. Los grandes pagos iniciales y los cortos períodos de reembolso, a menudo de cinco años o menos, requeridos por los bancos depositarios demostraron ser un obstáculo significativo para la propiedad de vivienda de la clase media. Las sociedades de construcción eludieron el sistema bancario tradicional al permitir a los miembros comprar acciones y pedir prestado contra su valor cuando compraban una casa.
Dos obreros de fábrica de origen inglés formaron la primera B&L estadounidense en Filadelfia en 1831. Pronto estas cooperativas locales surgirían en todo el noreste y el Atlántico medio. En la década de 1870, los B & L habían aparecido en la mayoría de los estados.
El crecimiento de los B & L fue impulsado por el aumento de los ingresos de los trabajadores calificados en esta época. Si bien, por lo general, no podían pagar el elevado pago inicial necesario para un préstamo bancario, sus mayores ganancias hicieron posible comprar bienes raíces a través de esta fuente alternativa de fondos.
El uso de B & Ls alcanzó su punto máximo en 1927 cuando 12.804 de ellos estaban esparcidos por todo el país, atendiendo a más de 11 millones de miembros. Sin embargo, dentro de una década, esa influencia se reduciría considerablemente.
Edificios y préstamos (B & L) versus ahorros y préstamos (S & L)
En respuesta a la Gran Depresión y el deterioro resultante de los balances de B&L, el gobierno comenzó a ofrecer estatutos para un nuevo tipo de prestamista: las instituciones federales de S&L. Si bien la industria se mostró reacia a aceptar la regulación federal al principio, los beneficios finalmente se hicieron evidentes.
Por un lado, los S & L con problemas de liquidez podrían pedir prestado al Federal Home Loan Bank Board, establecido en 1932 por la Federal Home Loan Bank Act, para apuntalar su capital. Además, la Corporación Federal de Seguros de Ahorros y Préstamos (FSLIC) tenía como objetivo estabilizar los ahorros garantizando los depósitos realizados por sus miembros.