Valor de mercado asequible (AMV)
¿Qué es el valor de mercado asequible (AMV)?
El valor de mercado asequible es el precio de venta de una unidad de vivienda residencial multifamiliar vendida a través del Programa de Vivienda Asequible (AHP) de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC). El AHP alienta a los desarrolladores de viviendas a comprar propiedades multifamiliares en poder de la FDIC.
Los precios de compra de las propiedades de AHP están por debajo del valor justo de mercado y, a cambio, los propietarios deben poner a disposición de los hogares de bajos ingresos una cantidad específica de unidades a través de alquileres asequibles.
Conclusiones clave
- El valor de mercado asequible (AMV) es un modelo de valoración que se utiliza para determinar el precio de venta de la propiedad residencial multifamiliar vendida en el programa de vivienda asequible de la FDIC.
- El programa de vivienda de la FDIC tiene como objetivo incentivar a los inversores a comprar propiedades multifamiliares en poder de la FDIC, que se les venden por debajo del valor justo de mercado en el AMV.
- A cambio, estos propietarios deben poner unidades a disposición de los hogares de bajos ingresos a través de alquileres asequibles y participar en varios proyectos de mejora.
Comprensión del valor de mercado asequible
Tradicionalmente, el hipoteca, también aumenta. El préstamo más grande conduce a un pago hipotecario más alto para los posibles compradores de una propiedad.
Como resultado, se deben cobrar alquileres más altos para cubrir el pago de la hipoteca más alto. Cuando los valores de las propiedades aumentan de manera constante con el tiempo, los inquilinos de bajos ingresos pueden quedar fuera del mercado, lo que significa que no pueden pagar los pagos de alquiler más altos.
La Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) ha establecido el Programa de Vivienda Asequible (AHP), que está diseñado para ayudar a vender propiedades unifamiliares y multifamiliares que beneficiarán a familias de bajos ingresos. Bajo el programa, el AHP alienta a los desarrolladores de viviendas a comprar propiedades multifamiliares en poder de la FDIC. El precio de compra de la propiedad suele estar por debajo del valor justo de mercado, lo que significa que el precio es más bajo que el precio que normalmente se cobraría en el mercado.
En otras palabras, el valor de mercado asequible de una propiedad es menor que el valor de tasación de la propiedad, ya que se toma en cuenta que se cobrarán rentas más bajas por algunas de las unidades, así como la condición física de la propiedad, operación esperada. gastos y opciones de financiamiento.
A cambio de comprar una propiedad a un precio por debajo del valor justo de mercado, los compradores acuerdan poner las unidades a disposición de los hogares de ingresos bajos y muy bajos a un alquiler asequible. Las restricciones de renta e ingresos están diseñadas para asegurar que, durante los próximos 40 a 50 años, la propiedad sirva a las familias que necesitan una vivienda asequible.
Requisitos de valor de mercado asequible
El programa tiene cuatro requisitos básicos para garantizar que las propiedades de alquiler multifamiliares de AHP brinden viviendas asequibles a inquilinos de bajos ingresos.
Requisitos de ocupación
El programa AHP tiene cuatro requisitos para los propietarios de propiedades de alquiler multifamiliares compradas a través del programa. El dueño de la propiedad debe reservar un número específico de unidades que están reservadas para inquilinos de bajos ingresos. El programa requiere que al menos el 35% del número total de unidades esté disponible para hogares de bajos ingresos.
Límites de alquiler
Los dueños de propiedades bajo el programa también mantienen el alquiler para personas de bajos ingresos a un precio asequible. El programa establece límites para la cantidad máxima de alquiler que se puede cobrar en función del ingreso medio en la región geográfica.
Requisitos de reventa
Los requisitos de ocupación, que establecen el número mínimo de unidades que deben proporcionarse a las familias de bajos ingresos, así como los límites de alquiler, deben permanecer vigentes incluso si el propietario vende la propiedad. En otras palabras, el nuevo comprador de una propiedad también debe cumplir con los requisitos del programa.
Período de cumplimiento
Los propietarios deben cumplir con los requisitos de asequibilidad del programa AHP durante toda la vida útil de la propiedad.
Tipos de propiedades
El programa AHP permite la compra de la mayoría de condominios y propiedades de una a cuatro unidades, incluidas las propiedades que compran al por mayor compradores calificados. Independientemente de la cantidad de unidades o edificios comprados, los propietarios deben seguir los mismos requisitos básicos de ocupación. Además, si algunas de las unidades se convierten en condominios ocupados por el propietario, una cantidad determinada de esas unidades convertidas debe venderse a familias de bajos ingresos.
Beneficios del valor de mercado asequible
Uno de los objetivos de la FDIC es ayudar a las comunidades con sus necesidades de vivienda, lo que llevó a la creación del Programa de Vivienda Asequible. Está diseñado para ayudar a familias de ingresos bajos y moderados a comprar propiedades residenciales que anteriormente eran propiedad de bancos quebrados. Cuando una institución financiera quiebra, la FDIC se encarga de garantizar que los activos de la institución se vendan de manera oportuna. Trae a un agente administrador para que se haga cargo de las operaciones y tiene especialistas en activos para valorar los activos y trabajar con los administradores de activos para vender esos activos.
La FDIC, a través de una red de agencias estatales de vivienda, supervisa y garantiza el cumplimiento de los Acuerdos de restricción de uso de la tierra (LURA) que rigen el uso de propiedades unifamiliares y multifamiliares en el Programa de vivienda asequible. El Acuerdo de restricción de uso de la tierra es un documento que los propietarios de una propiedad AHP deben firmar al comprar una propiedad a través del programa. La LURA describe los requisitos de asequibilidad de la propiedad, así como los límites de alquiler y cualquier restricción con respecto al uso de la propiedad.
La LURA también obliga al comprador y a los propietarios sucesivos al acuerdo en el que las condiciones permanecen vigentes incluso si la propiedad se ha vendido a otro comprador. Como resultado, el programa garantiza unidades de alquiler asequibles durante muchos años en el futuro.
Historia de valor de mercado asequible
El AHP está relacionado con la Resolution Trust Corporation (RTC), que se creó en respuesta a la crisis de ahorros y préstamos de la década de 1980 y principios de la de 1990. El RTC fue diseñado para ayudar a administrar y disponer de activos de instituciones financieras en quiebra. Debido a que asumió algunas responsabilidades gubernamentales, los defensores de la vivienda asequible para familias de bajos ingresos querían que ayudara a satisfacer las necesidades de vivienda en las áreas atendidas por bancos quebrados.
Para lograr este objetivo, el RTC otorgó a las familias de bajos ingresos el derecho de preferencia, y se permitió a las organizaciones realizar compras si una cierta proporción de una unidad multifamiliar estaba reservada para residentes de bajos ingresos. Esta política significaba que el mejor postor no era necesariamente el que terminaba con la propiedad. A principios de la década de 1990, el valor de mercado ajustado promedio de una propiedad reservada para familias de bajos ingresos era dos tercios del valor de mercado tasado.