5 tipos de hipotecas riesgosas que debe evitar
Una de las lecciones más importantes que el mundo aprendió del colapso de 1987 y el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2008 es que todos debemos proceder con cautela al pedir dinero prestado para comprar o refinanciar una casa. El tipo de hipoteca que elija puede significar la diferencia entre ser dueño de su casa un día en el futuro o encontrarse en medio de una ejecución hipotecaria o incluso en quiebra justo en el medio del plazo de su préstamo. ¿Hay alguna forma de evitar caer en este último? Sin duda, puede hacerlo eligiendo el préstamo hipotecario correcto, uno que no sea demasiado riesgoso para usted. En este artículo, discutimos los tipos de hipotecas con los que las personas comúnmente tienen problemas para mantenerse al día y explicamos por qué son una mala idea cuando se asignan al prestatario equivocado.
Conclusiones clave
- Las hipotecas tienden a ser riesgosas cuando se combinan con el tipo de prestatario incorrecto.
- Terminará tirando más dinero por la ventana en intereses con una hipoteca de tasa fija a 40 años, incluso a una tasa más baja.
- Las tasas de interés hipotecarias de tasa ajustable pueden aumentar, lo que significa que pagará más en intereses cuando se restablezcan.
- No solo las tasas hipotecarias de interés solo son más altas que otras, sino que también tendrá que pagar el principal antes de una fecha determinada.
- Las hipotecas con tasa ajustable de interés solo combinan dos productos riesgosos en uno igualmente riesgoso.
¿Qué hace que una hipoteca sea riesgosa?
Muchos de nosotros hemos llegado a creer que ciertos tipos de hipotecas son intrínsecamente riesgosos, principalmente debido a mercado no eran especialmente riesgosas para los consumidores adecuados. Una hipoteca de riesgo es en realidad un producto de préstamo que no se corresponde con la capacidad del prestatario para pagarlo. Durante la crisis, ciertos tipos de hipotecas se emparejaron con los prestatarios equivocados, y los prestamistas los estaban engañando con la perspectiva de refinanciamiento. Esto puede haber sido cierto cuando los precios de las viviendas estaban aumentando. Pero no es el caso cuando los valores bajan.
Las estadísticas del mercado de la vivienda poco después de la crisis respaldan estas afirmaciones. En el segundo trimestre de 2010, los préstamos con el mayor porcentaje de inicios de ejecución hipotecaria fueron hipotecas de alto riesgo con tasa ajustable (ARM), según la Encuesta Nacional de Morosidad de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Estos préstamos tuvieron una tasa de inicio de ejecución hipotecaria de 3.39%. Con sus tasas de interés cambiantes, las ARM son un producto hipotecario particularmente riesgoso para los prestatarios con situaciones financieras menos que ideales.
Estas son las tasas de inicio de ejecución hipotecaria para otros productos hipotecarios, según la encuesta:
- Préstamos VA : 0,70%,
- Préstamos prime fijo: 0,71%
- Préstamos FHA: 1,02%
- Prime ARM: 1,96%
- Préstamos a plazo fijo subprime: 2,3%
Según estos datos, cualquier tipo de hipoteca puede ser una mala idea para un prestatario de alto riesgo y los prestatarios principales no son inmunes a los problemas si no entienden las ARM. De hecho, los prestatarios que no se adaptan financieramente a ellos pueden incluso encontrar algunas hipotecas de tasa fija problemáticas, como vemos en el primer tipo de hipoteca de riesgo a continuación.
Hipotecas de tasa fija a 40 años
Los prestatarios con hipotecas de tasa fija pueden tener una tasa baja de ejecución hipotecaria, pero eso no significa que estas hipotecas sean siempre una buena idea. Eso es porque terminas pagando más a largo plazo. ¿Cómo funciona? Es sencillo. Cuanto más largo sea el período de préstamo, más intereses terminará pagando.
Aquí hay una situación hipotética para demostrar. Digamos que quiere comprar una casa de $ 200,000 con un pago inicial del 10%. La cantidad que necesitará pedir prestada es de $ 180,000 ($ 200,000 menos $ 20,000). A una tasa de interés del 5%, estos son los pagos mensuales y el monto total que pagará por la vivienda en varios términos si mantiene el préstamo durante toda su vida:
Entonces, si no refinancia y mantiene el préstamo como está, pagará $ 236,617.86 solo en intereses al final del período de 40 años. Esta es, por supuesto, una comparación muy simple. La tasa de interés probablemente será más baja para el préstamo a 15 años y más alta para el préstamo a 40 años. Aquí hay una comparación más realista usando tasas de interés basadas en el plazo del préstamo:
Como puede ver en el segundo gráfico, la hipoteca a 40 años tiene un interés 0.6% más alto, lo que reduce su factura mensual en solo $ 23, de $ 988 a $ 965. Sin embargo, le costará $ 107,570.82 adicionales durante la vigencia del préstamo. La mayoría de la gente no puede darse el lujo de tirar esa cantidad de dinero. Obtener una hipoteca a 40 años aumenta el riesgo de no tener suficiente para la jubilación o de no poder pagar la educación universitaria de sus hijos, y mucho menos cualquier otro escenario. En el mejor de los casos, está renunciando a $ 107,570.82 que podría haber gastado en vacaciones, electrónica, cenas agradables y otros gastos. ¿Quién quiere hacer eso?
Hipotecas de tasa ajustable (ARM)
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) tienen una tasa de interés fija por un período inicial corto que puede oscilar entre seis meses y 10 años. Esta tasa de interés inicial, llamada tasa teaser, es a menudo más baja que la tasa de interés de un préstamo fijo a 15 o 30 años. Después del plazo inicial, la tasa se ajusta periódicamente. Esto puede ser una vez al año, una vez cada seis meses o incluso una vez al mes.
Los préstamos con una tasa fija más corta que sus plazos son propensos al riesgo de tasa de interés. Esto significa que si las tasas de interés suben, sus pagos mensuales se vuelven más costosos con un ARM. En algunos casos, ese es un gasto que simplemente no puede pagar. Este grado de imprevisibilidad que acompaña a los ARM es un problema para muchas personas, especialmente para quienes tienen un ingreso fijo o no esperan que sus ingresos aumenten. Las hipotecas ARM se vuelven aún más riesgosas con las hipotecas gigantes porque cuanto mayor sea su capital, más afectará su pago mensual un cambio en la tasa de interés.
Sin embargo, tenga en cuenta que las tasas de interés ajustables no solo aumentan. También pueden disminuir, lo que puede disminuir su pago mensual. Por lo tanto, los ARM pueden ser una buena opción si espera que las tasas de interés disminuyan en el futuro. Por supuesto, no se puede predecir el futuro.
Hipotecas de solo interés
Si obtiene una hipoteca de solo interés, puede reducir el pago del saldo del capital para una fecha posterior, lo que significa que solo es responsable de pagar los intereses de la hipoteca durante los primeros cinco a 10 años. un pago hipotecario mensual más bajo durante este tiempo.
En muchos casos, las hipotecas de interés solo requieren un pago de una suma global por el saldo del principal antes de una fecha determinada.
Si tiene una fuente de ingresos irregular o sabe que sus ingresos verán un aumento significativo en el futuro, una hipoteca con intereses solamente puede ser una buena idea para usted. O tal vez usted es un costos de mantenimiento y ser dueño de la casa solo por un período corto de tiempo.
Por supuesto, hay una desventaja. La tasa de interés de una hipoteca de interés solamente tiende a ser más alta que la tasa que se paga en una hipoteca de tasa fija convencional porque la gente por defecto de estos préstamos con más frecuencia. Y si no es financieramente sofisticado, estas hipotecas pueden ser extremadamente riesgosas por una o más de las siguientes razones:
- No puede pagar los pagos mensuales significativamente más altos cuando finaliza el período de solo interés. Seguirá pagando intereses, pero también reembolsará el capital durante un período más corto que con un préstamo a tasa fija.
- No puede refinanciar porque tiene poca o ninguna garantía hipotecaria.
- No puede vender porque tiene poco o ningún valor neto de la vivienda y los precios de la vivienda bajan, lo que lo pone bajo el agua.
- Los prestatarios con préstamos con intereses solamente durante la vigencia del préstamo pagan significativamente más intereses de los que pagarían con una hipoteca convencional.
- Dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo, es posible que se enfrente a un gran pago global del principal al final del plazo del préstamo.
Cualquiera de estos problemas podría hacer que pierda la casa en el peor de los casos si no es un candidato viable para una hipoteca con intereses únicamente. Si no está seguro y ninguno de estos se aplica, el préstamo podría simplemente costarle mucho más de lo que realmente necesita pagar para ser propietario de una vivienda.
ARM de interés exclusivo
También hay otro producto de solo interés en el mercado: la hipoteca de tasa ajustable solo de interés. Al igual que un ARM normal, la tasa de interés puede subir o bajar según las tasas de interés del mercado. Esencialmente, la ARM de interés solo toma dos tipos de hipotecas potencialmente riesgosas y las combina en un solo producto de riesgo.
A continuación, se muestra un ejemplo de cómo funciona este producto. El prestatario solo paga los intereses a una tasa fija durante los primeros cinco años. Durante los próximos cinco años, el prestatario continúa con sus pagos de intereses únicamente, pero la tasa de interés se ajusta anualmente en función de las tasas de interés del mercado. Esto significa que la tasa de interés puede subir o bajar. Durante el resto del plazo del préstamo, digamos 20 años, el prestatario paga una cantidad fija de capital cada mes más intereses cada mes a una tasa de interés que cambia anualmente.
Muchas personas simplemente no tienen los medios económicos o emocionales para soportar la incertidumbre que acompaña a los ARM de interés exclusivo.
Préstamos con pago inicial bajo
Poner solo el 3,5% porque no está dispuesto a desprenderse de una gran cantidad de efectivo puede parecer un riesgo mínimo. Y eso puede ser verdad. De hecho, los préstamos VA y los préstamos de la Administración Federal de Vivienda ( préstamos FHA), que tienen requisitos de pago inicial del 0% y 3.5%, tienen algunas de las tasas de inicio de ejecución hipotecarias más bajas. Pero el problema de hacer un pago inicial bajo es que si los precios de la vivienda bajan, puede quedarse atascado en una situación en la que no puede vender o refinanciar.
Si tiene suficiente dinero en el banco, puede comprar su hipoteca, pero la mayoría de las personas que realizan pagos iniciales bajos en sus casas no tienen reservas de efectivo significativas.
La línea de fondo
Si bien la mayoría de los préstamos que algunos prestamistas hipotecarios podrían considerar realmente de alto riesgo, como el ARM de solo interés, ya no están en el mercado, todavía hay muchas formas de terminar con una mala hipoteca si se inscribe en un producto que realmente no es adecuado para usted.