5 nuevas barreras para obtener una hipoteca
¿Tiene problemas para obtener la aprobación de una hipoteca? Desde que estalló la burbuja inmobiliaria, los prestamistas han sometido a los solicitantes de hipotecas y refinanciamientos a criterios cada vez más estrictos. Aquí hay cinco razones por las que a las personas les resulta más difícil obtener la aprobación en estos días.
Paranoia del prestamista
Los prestamistas hipotecarios naturalmente quieren evitar sus errores pasados, por lo que no es sorprendente que miran más de cerca la situación financiera de los solicitantes. Pero los cambios en el mercado hipotecario secundario los han hecho más cautelosos. Greg Cook, un corredor de bienes raíces con licencia de California y banquero hipotecario, dice que solía ser fácil para los prestamistas obtener sus préstamos asegurados por la FHA o garantizados por Fannie Mae. Solo en el caso de fraude, estas organizaciones exigirían a los prestamistas que recomprasen una hipoteca.
«Ahora, si la FHA siente que el prestamista no siguió las pautas, puede negarse a asegurar y el prestamista tiene que pagar el dinero en efectivo para reemplazar los fondos en su línea de depósito», dice Cook. «Múltiples recompras pueden llevar a la quiebra a un pequeño prestamista».
Dado que los prestamistas enfrentan una mayor responsabilidad por los préstamos que originan, no tienen más remedio que ser extremadamente cautelosos al aprobar a los prestatarios.
Restricciones de ingresos elegibles
¿Obtiene ingresos de un segundo trabajo? Si bien este dinero puede ser importante para usted, ya que brinda un respiro real en su presupuesto mensual y estabilidad en sus finanzas, es posible que a los prestamistas no les importe. Wendy Hooper, agente de bienes raíces del condado de Orange, California, dice: «Los ingresos de un segundo trabajo generalmente no están permitidos a menos que se hayan obtenido de la misma fuente durante 12 meses o dentro del mismo campo exacto durante 24 meses sin más de 30 días interrupción. Y por lo general no está permitido en absoluto si no está documentado en un W-2 «.
Desafortunadamente, muchas personas reciben los ingresos de su segundo trabajo en efectivo. Incluso si deposita el efectivo en su cuenta bancaria y declara los ingresos adicionales en su W-2, es posible que los prestamistas no estén dispuestos a considerar estos ingresos.
Según Cook, «los prestamistas ahora exigen que se verifiquen todos los depósitos bancarios que no son nóminas de depósito directo. En nuestra vida anterior, si los depósitos respaldados por los ingresos del prestatario… no eran necesarias explicaciones. Debido a que es prácticamente imposible verificar los depósitos en efectivo, se niegan los préstamos «.
Estándares más estrictos de verificación de ingresos
Los prestamistas de hoy en día examinarán rigurosamente cualquier ingreso que los prestatarios quieran considerar en su capacidad para pagar un préstamo. Ya no hay préstamos con ingresos declarados o con poca documentación, lo cual es una mala noticia para los prestatarios autónomos. Pero no son los únicos que tienen problemas. Los temores de los prestamistas sobre los depósitos en efectivo significan que las personas que trabajan en una industria en la que es común recibir pagos en efectivo, como el negocio de los restaurantes, podrían tener problemas para obtener la aprobación. Los padres que están esperando también deben proceder con precaución, como señaló un artículo del New York Times.
Amy Tierce, especialista certificada en planificación hipotecaria de Wintrust Mortgage, dice que los prestamistas son cautelosos porque «a menudo, los bebés nacen y los padres cambian de opinión acerca de trabajar a tiempo completo o trabajar».
Ella dice que los prestatarios con licencia por maternidad deberán validar que están en licencia pagada; los prestatarios que no tienen licencia pagada pueden comprar antes de la entrega mientras se pueden verificar sus ingresos, comprar cuando regresen al trabajo o tratar de calificar con los ingresos de un socio.
Tierce, quien ha estado en el negocio hipotecario durante 20 años, explica: «Las pautas como la que se cita en el artículo del Times han estado en los libros desde siempre». Pero en el pasado, los compradores tenían más opciones para sortear esta pauta.
Mayor escrutinio de los informes crediticios
Si logra obtener una aprobación previa, no baje la guardia. Si toma alguna medida que afecte su puntaje crediticio o cualquier elemento de su informe crediticio, tendrá que explicárselo a su prestamista. Kevin C. Miller, presidente y director ejecutivo de TexasLending.com, con sede en Dallas, dice: «Los clientes tienen que escribir cartas para todas las consultas sobre crédito que puedan aparecer después de solicitar un préstamo hipotecario y el préstamo ahora esperará a cerrarse hasta el cliente puede demostrar que no ha contraído ninguna nueva deuda debido a la investigación «.
Los prestatarios que desean que se mantenga la aprobación de su hipoteca no deben abrir ninguna cuenta nueva ni perder ningún pago. Tampoco deberían hacer compras grandes ni cerrar cuentas de tarjetas de crédito. Los prestamistas deben volver a ejecutar los informes crediticios de los prestatarios inmediatamente antes del cierre, y cualquier cambio desde el momento de la solicitud puede crear problemas.
Según Cook, si tiene que usar una tarjeta de crédito, incluso para un tanque de gasolina, debe pagar esa cantidad de inmediato.
«Debido a que los puntajes crediticios no son estáticos y muchos programas de préstamos tienen puntajes crediticios mínimos, una leve caída en los puntajes, tal vez debido a la actividad, podría resultar en que una aprobación se convierta en una negación», dice.
Prestamistas desinformados y / o sin experiencia
Atrás quedaron los días en que cualquiera que pudiera empañar un espejo podía ser aprobado. Entonces, si desea una hipoteca, no elija a cualquier oficial de préstamos antiguo, busque uno con experiencia. Tierce dice: «El mayor problema para un consumidor es trabajar con un buen oficial de préstamos que realmente comprenda las realidades del mercado actual y que sepa y prepare al prestatario sobre qué esperar… un buen originador se asegurará de que haya sin sorpresas que acaben con una transacción «.
Una manera fácil de conocer la experiencia de un oficial de préstamos es hacerle algunas preguntas. ¿Pueden articular claramente sus respuestas o parecen estar hablando en círculos? ¿Sus respuestas realmente abordan sus preguntas o solo están hablando? ¿Son sus explicaciones detalladas o vagas?
Pedirle a un familiar, amigo, compañero de trabajo o agente de bienes raíces de confianza que lo recomiende un oficial de préstamos también sigue siendo una buena manera de encontrar a alguien que sepa lo que está haciendo.
La línea de fondo
Los estándares de préstamos son mucho más estrictos en estos días que incluso los prestatarios aparentemente calificados tienen problemas para obtener la aprobación, ya que los bancos intentan evitar repetir sus errores pasados. Si te sucede a ti, no te sorprendas y no te lo tomes como algo personal. Si trabaja con un prestamista experimentado, es paciente y quizás haga algunos cambios en su situación financiera, puede ponerse en condiciones de obtener la aprobación.