Título Zombie

Conclusiones clave

• Un título zombi es un título de propiedad inmobiliaria que permanece con un propietario, sin que él lo sepa, porque la propiedad estaba en ejecución hipotecaria y el propietario cree que el título ha pasado al prestamista.
• El prestamista puede optar por no tomar el título de la propiedad ejecutada si los costos asociados con la venta de la propiedad (que surgen de impuestos no pagados, gravámenes y multas) o la responsabilidad potencial son demasiado altos y puede retirarse en lugar de tomar el título.
• Los títulos zombis surgen porque una institución financiera no tiene la obligación de tomar el título legal de una propiedad en ejecución hipotecaria y no puede (o no puede) comunicarse con el propietario si rechaza la ejecución hipotecaria.

Según el proveedor de datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions, de aproximadamente 288.000 viviendas que estaban en proceso de ejecución hipotecaria durante el cuarto trimestre de 2019, poco más de 8.500 o el 2,96% estaban vacías como ejecuciones hipotecarias zombis.

Impacto financiero en prestamistas y propietarios de viviendas

¿Cuáles son las implicaciones financieras para el prestamista? Un informe de  Reuters cita un documento de la Reserva Federal de 2010 que afirma que al alejarse de tales hipotecas, los bancos pueden al menos cosechar los beneficios de seguros, impuestos y contabilidad que surgen de tales pérdidas. Un prestamista también puede vender la deuda impaga a los cobradores de deudas para recuperar todo o parte del préstamo.

Si bien el impacto financiero de los títulos zombis en las instituciones financieras con mucho dinero puede ser limitado, pueden generar problemas financieros significativos y, a menudo, catastróficos para los propietarios de viviendas que pensaban que se habían mudado y se habían mudado. Un título de zombi representa un doble golpe para un propietario que ya está estresado financieramente debido a la bancarrota, y puede enfrentar una factura considerable por impuestos atrasados ​​y violaciones del código justo cuando se recupera financieramente.

Una casa desocupada, por ejemplo, puede deteriorarse fácilmente. El propietario no solo sigue siendo responsable de los impuestos a la propiedad, sino que también puede ser considerado responsable por el gobierno local por el mantenimiento y las reparaciones de la propiedad. Si la casa está abandonada y tiene que ser demolida, estos costos deben ser asumidos por el propietario del título zombi.

El propietario también tiene que lidiar con una serie de problemas que surgen en relación con una propiedad abandonada. Estos pueden variar desde problemas de molestias públicas que surgen de que la propiedad desarrolle infestaciones de plagas o se use para actividades delictivas, hasta complicaciones derivadas de ocupantes ilegales o posesión adversa.

Las propiedades abandonadas también tienen un impacto negativo en el valor de otras casas en el vecindario. Las quejas de vecinos y residentes del área sobre casas abandonadas y abandonadas a menudo obligan a la municipalidad local a intervenir y realizar un mantenimiento básico, como podar los jardines cubiertos de vegetación o retirar la basura, ya que ni el prestamista ni el propietario ausente asumirán la responsabilidad del mantenimiento de la propiedad.

Los costos de dicho mantenimiento de terceros y las sanciones impuestas por violaciones del código pueden acumularse con el tiempo. Si esos costos no se pagan, el propietario podría incurrir en multas y tarifas, e incluso enfrentarse a acciones legales. Además, los titulares de títulos zombies pueden ver embargados sus salarios y reembolsos de impuestos y su crédito destruido, lo que resultará en más problemas financieros en el futuro. Muchos propietarios de viviendas no se dan cuenta de que poseen títulos zombis hasta que se ven perseguidos por administradores de hipotecas, cobradores de deudas y gobiernos locales.

Los compradores que sin saberlo compran casas con títulos de zombis también pueden quedar en el limbo legal, ya que el propietario anterior puede no poder transferir el título al comprador debido a los gravámenes sobre la propiedad que surgen de impuestos y multas no pagadas. La advertencia emptor debe ser el principio rector principal antes de comprar una casa, la decisión de compra más importante para la mayoría de las personas.

Algunos profesionales de bienes raíces advierten que el único recurso del propietario es continuar quedándose en la casa durante el proceso de ejecución hipotecaria para mantenerla segura y en buen estado. En cualquier caso, los propietarios de viviendas pueden protegerse contra los títulos zombis al ver el proceso de ejecución hipotecaria hasta su finalización, así como al asegurarse de que el título de su casa se transfiera legalmente a otra parte.