Mantenimiento de rendimiento
¿Qué es el mantenimiento del rendimiento?
El mantenimiento del rendimiento es una especie de penalización por pago anticipado que permite a los inversores obtener el mismo rendimiento que si el prestatario hubiera realizado todos los pagos de intereses programados hasta la fecha de vencimiento. Dicta que los prestatarios pagan el diferencial de tasa entre la tasa de interés del préstamo y la tasa de interés vigente en el mercado sobre el capital pagado por anticipado durante el período restante hasta el vencimiento del préstamo.
Las primas de mantenimiento del rendimiento están diseñadas para hacer que los inversores sean indiferentes al pago anticipado (la liquidación de una deuda o préstamo a plazos antes de su fecha de vencimiento oficial). Además, hace que el refinanciamiento sea poco atractivo y económico para los prestatarios.
conclusiones clave
- El mantenimiento del rendimiento es un tipo de tarifa de pago anticipado que los prestatarios pagan a los prestamistas, o los emisores de bonos a los inversores, para compensar la pérdida de intereses resultante del pago anticipado de un préstamo o la devolución de un bono.
- El mantenimiento del rendimiento tiene como objetivo mitigar el riesgo de pago anticipado de los prestamistas o disuadir a los prestatarios de liquidar sus deudas antes de lo previsto.
- La fórmula para calcular una prima de mantenimiento de rendimiento es: Mantenimiento de rendimiento = Valor actual de los pagos restantes de la hipoteca x (Tasa de interés – Rendimiento del tesoro).
Comprensión del mantenimiento del rendimiento
Cuando un prestatario obtiene financiamiento, ya sea mediante la emisión de bonos o mediante la obtención de un préstamo (por ejemplo, hipoteca, préstamo para automóvil, préstamo comercial, etc.), el prestamista recibe periódicamente intereses como compensación por el uso de su dinero durante un período de tiempo.. El interés que se espera constituye una tasa de rendimiento para el prestamista que proyecta ganancias basadas en la tasa.
Por ejemplo, un inversionista que compra un bono a 10 años con un valor nominal de $ 100,000 y una tasa de cupón anual del 7%, tiene la intención de recibir un crédito anual del 7% x $ 100,000 = $ 7,000. Del mismo modo, un banco que aprueba $ 350,000 a una tasa de interés fija espera recibir pagos de intereses mensualmente hasta que el prestatario complete los pagos de la hipoteca años después.
Sin embargo, hay situaciones en las que el prestatario paga el préstamo antes de tiempo o solicita un bono antes de la fecha de vencimiento. Esta amenaza de un retorno prematuro del principal se conoce como riesgo de pago anticipado (en jerga financiera, «pago anticipado» significa la liquidación de una deuda o préstamo a plazos antes de su fecha de vencimiento oficial). Todos los instrumentos de deuda lo llevan, y todos los prestamistas lo enfrentan, hasta cierto punto. El riesgo es que el prestamista no obtenga el flujo de ingresos por intereses durante un período tan largo como esperaba.
La razón más común para el pago anticipado de un préstamo es una caída en las tasas de interés, lo que brinda una oportunidad para que un prestatario o emisor de bonos refinanciar su deuda a una tasa de interés más baja.
Para compensar a los prestamistas en caso de que un prestatario reembolse el préstamo antes de lo programado, se cobra una tarifa o prima por pago anticipado, conocida como mantenimiento de rendimiento. En efecto, el mantenimiento del rendimiento permite al prestamista obtener su rendimiento original sin sufrir ninguna pérdida.
El mantenimiento del rendimiento es más común en la industria de hipotecas comerciales. Por ejemplo, imaginemos al propietario de un edificio que ha obtenido un préstamo para comprar una propiedad adyacente. Es una hipoteca a 30 años, pero cinco años después, las tasas de interés han bajado considerablemente y el propietario decide refinanciar. Pide prestado dinero a otro prestamista y paga su antigua hipoteca. Si el banco que emitió esa hipoteca impusiera una tarifa o prima de mantenimiento de rendimiento, podría reinvertir el dinero que se le devuelve, más el monto de la multa, en valores seguros del Tesoro y recibir el mismo flujo de efectivo que recibiría si hubiera recibido pagos programados del préstamo durante toda la duración del préstamo.
Cómo calcular el mantenimiento del rendimiento
La fórmula para calcular una prima de mantenimiento de rendimiento es:
Mantenimiento del rendimiento = valor actual de los pagos restantes de la hipoteca x (tasa de interés – rendimiento del tesoro)
El factor de valor presente en la fórmula se puede calcular como (1 – (1 + r) -n / 12 ) / r
donde r = rendimiento del Tesoro
n = número de meses
Por ejemplo, suponga que a un prestatario le queda un saldo de $ 60,000 en un préstamo con un interés del 5%. El plazo restante del préstamo es exactamente de cinco años o 60 meses. Si el prestatario decide cancelar el préstamo cuando el rendimiento de los pagarés del Tesoro a 5 años desciende al 3%, el mantenimiento del rendimiento se puede calcular de esta manera.
Paso 1: PV = [(1 – (1.03) -60/12 ) /0.03] x $ 60,000
PV = 4.58 x $ 60,000
PV = $ 274,782.43
Paso 2: Mantenimiento del rendimiento = $ 274,782.43 x (0.05 – 0.03)
Mantenimiento del rendimiento = $ 274,782.43 x (0.05 – 0.03)
Mantenimiento de rendimiento = $ 5,495.65
El prestatario tendrá que pagar $ 5,495.65 adicionales para pagar por adelantado su deuda.
Si los rendimientos de los bonos del Tesoro aumentan desde donde estaban cuando se obtuvo un préstamo, el prestamista puede obtener ganancias aceptando el monto del reembolso anticipado del préstamo y prestando el dinero a una tasa más alta o invirtiendo el dinero en bonos del Tesoro que paguen más. En este caso, no hay pérdida de rendimiento para el prestamista, pero aún cobrará una multa por pago anticipado sobre el saldo principal.