Ejecución hipotecaria voluntaria
¿Qué es la ejecución hipotecaria voluntaria?
Una ejecución hipotecaria voluntaria es un procedimiento de ejecución hipotecaria que inicia un prestatario que no puede continuar haciendo los pagos del préstamo sobre una propiedad, en un intento de evitar pagos adicionales y prevenir la ejecución hipotecaria involuntaria y el desalojo. Los prestatarios pueden elegir esta opción si su hipoteca está significativamente bajo el agua.
Esto es diferente de una ejecución hipotecaria involuntaria, que es iniciada por la institución crediticia para tomar posesión de una propiedad para recuperar las pérdidas del prestamista y, por lo general, es la última opción para los prestatarios que no pueden hacer los pagos de sus préstamos. Los prestatarios pueden solicitar una ejecución hipotecaria voluntaria de un banco u otra institución crediticia para propiedades residenciales y comerciales.
Hay varios términos similares que se pueden usar para las ejecuciones hipotecarias voluntarias, incluido el incumplimiento estratégico, el abandono, el correo electrónico y la ejecución hipotecaria amistosa.
Conclusiones clave
- Una ejecución hipotecaria voluntaria es iniciada por un prestatario que ya no puede realizar los pagos del préstamo sobre una propiedad y busca evitar la ejecución hipotecaria por parte del prestamista.
- La ejecución hipotecaria voluntaria puede ser perjudicial para las calificaciones crediticias de un prestatario, pero generalmente no es tan dañina financieramente como una ejecución hipotecaria involuntaria.
- La crisis de las hipotecas de alto riesgo de finales de la década de 2000, cuando muchas hipotecas estaban bajo el agua, provocó un aumento significativo en el número de ejecuciones hipotecarias voluntarias.
Comprensión de la ejecución hipotecaria voluntaria
La ejecución hipotecaria voluntaria es extremadamente dañina para las calificaciones crediticias de un prestatario y puede dificultar el alquiler o la compra de una casa y obtener préstamos aprobados para años posteriores, pero no es tan perjudicial financieramente como una ejecución hipotecaria involuntaria. Por lo tanto, puede ser una opción rentable para algunos prestatarios que, en lugar de tener dificultades para realizar los pagos cada mes, concluyen que no pueden seguir realizando los pagos.
Muchos deudores planean una ejecución hipotecaria voluntaria abriendo nuevas tarjetas de crédito y obteniendo préstamos e hipotecas para automóviles nuevos antes de que baje su calificación crediticia. Los prestamistas a menudo estarán de acuerdo con la solicitud de un prestatario de ejecución hipotecaria voluntaria porque puede hacer que el proceso de retomar la propiedad y cobrar deudas sea mucho más rápido y más rentable que una ejecución hipotecaria involuntaria.
Las razones para la ejecución hipotecaria voluntaria incluyen una pérdida de trabajo repentina e inesperada (como durante la pandemia de coronavirus), la comprensión de que uno está viviendo más allá de sus posibilidades y los cambios en el mercado de la vivienda junto con tasas de interés variables (si un prestatario tiene una tasa ajustable). hipoteca, o ARM, por ejemplo).
Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria es uno de los tipos de ejecución hipotecaria voluntaria más comúnmente utilizados. Las reglas, leyes y sanciones para las ejecuciones hipotecarias voluntarias varían ampliamente según la institución crediticia y el estado.
Pros y contras de la ejecución hipotecaria voluntaria
Si está considerando iniciar una ejecución hipotecaria voluntaria, es importante considerar cuidadosamente las ventajas y desventajas de dar ese paso. Debe equilibrarlo con el efecto en su crédito, la pérdida de su casa, la cantidad de alivio financiero que le ofrece y cualquier alternativa que pueda tener. Si no puede obtener una modificación de préstamo o hacer una venta corta, por ejemplo, una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria puede tener menos impacto en sus informes de crédito que una ejecución hipotecaria involuntaria.
Cortar sus pérdidas
Una ventaja, especialmente si su casa está significativamente bajo el agua, es que puede reducir sus pérdidas cuando deja de hacer pagos. Sin embargo, algunos estados permiten que los prestamistas persigan a los prestatarios por una «deficiencia» (la diferencia entre la cantidad que aún debe por el préstamo y el precio de venta de la ejecución hipotecaria) mediante un fallo por deficiencia. Asegúrese de conocer las leyes de su estado a este respecto.
Reducir su crédito
Su puntaje de crédito sufrirá un gran impacto si realiza una ejecución hipotecaria. Las repercusiones: es probable que sea más difícil obtener un crédito nuevo, por ejemplo, para un préstamo de automóvil o una nueva tarjeta de crédito, y las tasas de interés que se le ofrecerán serán más altas.
Encontrar nueva vivienda
Deberá encontrar otro lugar para vivir y los propietarios pueden negarse a alquilarle o cobrarle una cantidad mensual más alta. Y si está buscando comprar, es posible que no pueda obtener una hipoteca durante algunos años. Fannie Mae, por ejemplo, aplica un período de espera de cuatro años antes de otorgar una nueva hipoteca después de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
Pros
- Es una liberación de deuda más rápida y menos complicada que una ejecución hipotecaria involuntaria y una oportunidad para reducir sus pérdidas.
- Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria puede tener menos impacto en su puntaje crediticio que una ejecución hipotecaria involuntaria.
- Hay menos estigma social asociado que con una ejecución hipotecaria involuntaria.
Contras
- Aún puede estar sujeto a un juicio de deficiencia.
- Su puntaje de crédito se verá afectado y obtener un nuevo crédito (un préstamo para automóvil, una tarjeta de crédito) puede ser más difícil y conllevar tasas de interés más altas.
- Aunque hay menos estigma, los empleadores aún pueden considerarlo no elegible para ciertos trabajos.
Ejemplo: ejecuciones hipotecarias voluntarias y la crisis de la vivienda de 2007-2009
Antes de la burbuja inmobiliaria estadounidense y la crisis de las hipotecas de alto riesgo de finales de la década de 2000, la ejecución hipotecaria voluntaria era una opción poco utilizada por los prestatarios que luchan por pagar sus préstamos inmobiliarios; sin embargo, se ha vuelto mucho más utilizado en los años posteriores. En 2007 y 2008, los precios de la vivienda se desplomaron, a menudo registrando caídas de valor de dos dígitos.
A principios de 2010, aproximadamente el 25% de todas las hipotecas estaban bajo el agua, lo que significa que el monto adeudado por la hipoteca era mayor que el valor de la vivienda. Según algunos informes, las ejecuciones hipotecarias voluntarias se duplicaron con creces entre 2007 y 2008 y representaron más del 25% de todos los incumplimientos en 2009. Las ejecuciones hipotecarias voluntarias han seguido siendo comunes durante la última década, ya que el valor de las viviendas aún no ha aumentado lo suficiente como para liberar a muchos prestatarios del carga de equidad negativa.