Viager

¿Qué es un Viager?

Un «viager» es una transacción inmobiliaria, popular en Francia, donde el comprador realiza un pago inicial y luego una serie de pagos mientras el vendedor esté vivo.

Entendiendo Viager

Básicamente, un «viager» es una anualidad inversa. Para los compradores de vivienda, los viagers son una apuesta, mientras que para los vendedores de vivienda, ofrecen la seguridad de pagos regulares en efectivo. Un viager a veces se denomina hipoteca de anualidad inversa o fideicomiso de remanente caritativo.

En un contrato viager, una persona acepta vender su propiedad a un comprador a cambio de un pago inicial, conocido en Francia como el «ramo», y pagos regulares en efectivo por el resto de su vida. Además, el vendedor continúa viviendo en la casa por el resto de su vida. Solo cuando el vendedor muere, el comprador es libre de hacerse cargo de la propiedad. En esencia, el comprador de un viager apuesta por la vida útil restante del vendedor.

En Francia, dos partes privadas a menudo negocian un viager con la ayuda de un abogado y sin la participación de bancos o compañías de seguros. El trato puede beneficiar potencialmente a ambas partes. Por ejemplo, los vendedores reciben importantes exenciones fiscales. Además, los pagos en efectivo están fuertemente garantizados. Si el comprador incumple, el vendedor retiene el pago inicial, todos los pagos mensuales hasta ese momento y la propiedad de la propiedad. Los vendedores suelen ser viudos o viudos que necesitan una fuente regular de ingresos después de la muerte de su cónyuge.

Para los compradores, los viagers ofrecen el sorteo de la compra de una vivienda a precios reducidos. Los viajeros utilizan el valor ocupado en lugar del valor de mercado, que a menudo es mucho más alto. Además, los compradores no pagan intereses por la propiedad, y si el vendedor muere antes de lo esperado, los compradores obtienen un descuento aún mayor. El riesgo es que el vendedor viva más de lo esperado, en cuyo caso el comprador debe pagar más. El comprador típico de Viager es una persona de mediana edad que busca asegurarse una casa para su jubilación.

Cálculo de Viager

El valor de una propiedad en un viager se calcula en función de la edad del vendedor y se conoce como valor ocupado. El valor ocupado de una casa propiedad de alguien de 50 años será mayor que el de una casa propiedad de alguien de 70 años. El pago inicial tiende a aterrizar en aproximadamente el 30% del valor ocupado. Los participantes calculan las cuotas en efectivo en función de la esperanza de vida media del vendedor. Debido a estas pautas, los vendedores muy antiguos a menudo estarían mejor vendiendo sus casas directamente y recibiendo el valor total del mercado.