Tenencia en común – TIC
¿Qué es la tenencia en común – TIC?
La tenencia en común es un acuerdo en el que dos o más personas comparten los derechos de propiedad sobre una propiedad o parcela de tierra. La propiedad puede ser comercial o residencial. Cuando un inquilino en común muere, la propiedad pasa al patrimonio de ese inquilino. Cada propietario independiente puede controlar un porcentaje igual o diferente del total de la propiedad. Además, el inquilino en común tiene derecho a dejar su parte de la propiedad a cualquier beneficiario como parte de su patrimonio. Los términos del contrato para los inquilinos en común se detallan en la escritura, título u otros documentos de propiedad legalmente vinculantes.
Cómo funciona TIC
Cuando dos o más personas poseen una propiedad como inquilinos en común, todas las áreas de la propiedad son propiedad del grupo por igual. Los coarrendatarios pueden tener una participación diferente en los intereses de propiedad. Por ejemplo, Sarah y Debbie pueden poseer cada una el 25% de una propiedad, mientras que Leticia posee el 50%. Si bien el porcentaje de propiedad varía, ninguna persona puede reclamar la propiedad de una parte específica de la propiedad.
La tenencia en acuerdos comunes puede crearse en cualquier momento. Por lo tanto, un individuo puede desarrollar un interés en una propiedad años después de que los otros miembros hayan celebrado un contrato de arrendamiento en común. Volviendo al ejemplo anterior, podríamos decir que Sarah y Leticia originalmente poseían cada una el 50% de la propiedad. En algún momento, Sarah decidió dividir su porción del 50% y Debbie dejó el grupo con una división de 25/25/50.
Además, los miembros del acuerdo pueden vender o pedir prestado independientemente de su parte de propiedad.
Conclusiones clave
- La tenencia en común es un acuerdo en el que dos o más personas tienen intereses de propiedad en una propiedad.
- Los inquilinos en común pueden poseer diferentes porcentajes de la propiedad.
- Los inquilinos en común pueden legar su parte de la propiedad a cualquier persona tras su muerte.
- La tenencia en común difiere significativamente de una tenencia conjunta, particularmente en términos de derechos de supervivencia y el grado de propiedad que tiene cada inquilino.
Desechar un TIC
Uno o más coarrendatarios pueden comprar a otros miembros para disolver el arrendamiento en común. Si los co-inquilinos deben desarrollar intereses opuestos o instrucciones para el uso, mejoramiento o venta de la propiedad, deben llegar a un acuerdo conjunto para seguir adelante. En los casos en que no se pueda llegar a un entendimiento, se puede llevar a cabo una acción de partición. La acción de partición puede ser voluntaria u ordenada por un tribunal, dependiendo de qué tan bien trabajen juntos los co-inquilinos.
En un procedimiento de partición legal, un tribunal dividirá la propiedad entre la tenencia en miembros comunes, lo que permitirá que cada miembro avance por separado de los demás miembros. Conocida como partición en especie, es la forma más directa de dividir la propiedad y suele ser el método utilizado cuando los coarrendatarios no son contrarios.
Si los co-inquilinos se niegan a trabajar juntos, pueden considerar entrar en una partición de la propiedad mediante la venta. Aquí, la participación se vende y los ingresos se dividen entre los coarrendatarios de acuerdo con sus respectivos intereses en la propiedad.
Impuestos a la propiedad con propiedades TIC
El arrendamiento en común acuerdo, guiado por la ley aplicable, generalmente describe las implicaciones de la propiedad compartida en los impuestos a la propiedad. El contrato describirá cómo se distribuye contractualmente la obligación tributaria a cada propietario.
Debido a que un arrendamiento en común acuerdo no divide legalmente una parcela de tierra o propiedad, la mayoría de las jurisdicciones impositivas no asignarán por separado a cada propietario una factura de impuesto a la propiedad proporcional en función de su porcentaje de propiedad. La mayoría de las veces, los inquilinos en común reciben una sola factura de impuestos a la propiedad.
En muchas jurisdicciones, un arrendamiento de común acuerdo impone una responsabilidad solidaria a los coarrendatarios. Esta estipulación significa que cada uno de los propietarios independientes puede ser responsable del impuesto ala propiedad hasta el monto total de la tasación. La responsabilidad se aplica a cada propietario independientemente del nivel o porcentaje de propiedad.
Una vez que se satisfaga el impuesto a la propiedad, los coarrendatarios deducirán ese pago de sus declaraciones de impuestos sobre la renta. Si la jurisdicción fiscal siguió la responsabilidad conjunta y solidaria, cada coarrendatario podría deducir la cantidad que contribuyó de las declaraciones de impuestos sobre la renta de las personas físicas. En los condados que no siguen este procedimiento, pueden deducir un porcentaje del impuesto total hasta su nivel de propiedad.
Tenencia en común versus tenencia conjunta
Aunque suenan similares, la tenencia en común difiere en varios aspectos de una tenencia conjunta. En una tenencia conjunta, los inquilinos obtienen partes iguales de una propiedad con la misma escritura al mismo tiempo.
Una de las principales diferencias viene con la adición o eliminación de cualquier miembro del acuerdo. En los acuerdos TIC, el cambio de miembros no rompe el acuerdo. Con una tenencia conjunta, el acuerdo se rompe si alguno de los miembros desea vender su interés.
Por ejemplo, si uno o más coarrendatarios quieren comprar a los demás, técnicamente la propiedad debe venderse y las ganancias se distribuyen equitativamente entre los propietarios. Los miembros de la tenencia conjunta también pueden usar la acción de partición legal para separar la propiedad si la propiedad es lo suficientemente grande para dar cabida a esta separación.
Muerte de un inquilino conjunto
Otra diferencia sustancial se produce en caso de fallecimiento de un coarrendatario. Como se mencionó anteriormente, los acuerdos TIC permiten el traspaso de la propiedad como parte del patrimonio del propietario. Sin embargo, en un contrato de arrendamiento conjunto, el título de la propiedad pasa al propietario superviviente.
En otras palabras, los inquilinos en común no tienen derechos automáticos de supervivencia. A menos que el último testamento del miembro fallecido especifique que su interés en la propiedad se dividirá entre los propietarios sobrevivientes, un inquilino fallecido en interés común pertenece a su patrimonio. Por el contrario, con los inquilinos conjuntos, el interés del propietario fallecido se transfiere automáticamente a los propietarios supervivientes. Por ejemplo, cuando cuatro inquilinos conjuntos son propietarios de una casa y un inquilino muere, cada uno de los tres sobrevivientes termina con un tercio adicional de la propiedad.
Matrimonio y propiedad
Algunos estados establecen la tenencia conjunta como propiedad predeterminada para las parejas casadas, mientras que otros utilizan el modelo de tenencia en propiedad común. Un tercer modelo, utilizado en unos 25 estados y el Distrito de Columbia, es un arrendamiento por la totalidad (TbyE), en el que cada cónyuge tiene un interés igual e indiviso en la propiedad.7
Pros y contras de un arrendamiento en común
Comprar una casa con un familiar, amigo o socio comercial como inquilinos en común puede ayudar a las personas a ingresar al mercado inmobiliario con mayor facilidad. Debido a que los depósitos y los pagos están divididos, comprar y mantener la propiedad puede ser menos costoso de lo que sería para un individuo. Además, la capacidad de endeudamiento puede simplificarse si un propietario tiene mayores ingresos o una mejor base financiera que los otros miembros.
Pros
- Facilita la compra de propiedades
- El número de inquilinos puede cambiar
- Posibilidad de diferentes grados de propiedad
Contras
- Sin derechos de supervivencia automáticos
- Todos los inquilinos son igualmente responsables de las deudas e impuestos.
- Un inquilino puede forzar la venta de la propiedad
Sin embargo, al hipotecar una propiedad como inquilinos en común, generalmente todos los prestatarios firman los documentos. Dado que todos los miembros firman los documentos de la hipoteca, en caso de incumplimiento, el prestamista puede confiscar las propiedades de todos los miembros del grupo. Además, incluso si uno o más prestatarios dejan de hacer contribuciones al pago de la hipoteca, los otros prestatarios deben cubrir los pagos para evitar la ejecución hipotecaria.
La capacidad de utilizar un testamento para designar beneficiarios de la propiedad permite al coarrendatario controlar su parte. Si un co-inquilino muere sin un testamento, su interés en la propiedad pasará porun proceso sucesorio, un evento costoso tanto en términos de tiempo como de dinero.
Además, los co-inquilinos restantes pueden descubrir que ahora son dueños de la propiedad con alguien que no conocen o con quien no están de acuerdo. Este nuevo co-inquilino puede presentar una acción de partición, obligando a los co-inquilinos no dispuestos a vender o dividir la propiedad.
Ejemplo de arrendamiento en común (TIC)
California permite cuatro tipos de copropiedad que incluyen propiedad comunitaria, sociedad, tenencia conjunta y tenencia en común. Sin embargo, TIC es la forma predeterminada entre las personas solteras o las personas que juntos adquieren bienes inmuebles. En California, estos propietarios tienen la condición de inquilinos en común a menos que su acuerdo o contrato establezca expresamente lo contrario, estableciendo una sociedad o arrendamiento conjunto.
Según SirkinLaw, un bufete de abogados de bienes raíces de San Francisco que se especializa en copropiedad.
Cada vez más personas recurren a los arrendamientos en común… como una forma de maximizar su poder de compra y venta. Estos acuerdos reducen los precios y aumentan las opciones para los compradores al permitirles juntar recursos y comprar más bienes raíces de lo que podrían o harían de otra manera.
En una publicación de blog de agosto de 2018, escriben que las conversiones de TIC (el cambio de la estructura de propiedad de las propiedades en condominio a un acuerdo de arrendamiento en común) se han vuelto particularmente populares en las áreas metropolitanas del Gran Los Ángeles y San Francisco / Oakland.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa Tenancy in Common (TIC)?
El término «Tenencia en común» (TIC) se refiere a un acuerdo legal en el que dos o más partes poseen conjuntamente una propiedad inmueble, como un edificio o una parcela de tierra. Los detalles del acuerdo de estas partes diferirían de un caso a otro, dependiendo de sus contratos de compra individuales y acuerdos legales. Pero la característica clave de un TIC es que cualquiera de las partes puede vender su parte de la propiedad al mismo tiempo que se reserva el derecho de transferir su parte de la propiedad a sus herederos.
¿Cuál es la diferencia entre una tenencia conjunta y un TIC?
Un TIC y una tenencia conjunta son conceptos similares, en el sentido de que ambos se refieren a situaciones en las que dos o más partes desean poseer propiedades juntas. La principal diferencia entre ellos, sin embargo, es cómo las partes manejan una situación en la que una de las partes necesita vender su parte de propiedad. En un TIC, cualquiera de las partes puede vender su participación en cualquier momento, mientras que en una situación de arrendamiento conjunto, esta venta necesariamente conduciría al final del acuerdo.
¿Qué sucede cuando muere uno de los inquilinos en común?
Una de las ventajas de un TIC es que puede soportar un escenario en el que uno de los inquilinos fallece. En esa situación, la participación de propiedad del inquilino ahora fallecido pasaría al patrimonio de ese inquilino. Luego se manejaría de acuerdo con el testamento del inquilino fallecido. Mientras tanto, cualquier inquilino sobreviviente sería libre de continuar siendo propietario y ocupando la propiedad. Por el contrario, si esto ocurriera en un acuerdo de arrendamiento conjunto, el inquilino sobreviviente heredaría automáticamente la participación de propiedad del inquilino que falleció.