Incumplimiento estratégico
¿Qué es un incumplimiento estratégico?
Un incumplimiento estratégico es una decisión deliberada de un prestatario de dejar de pagar una deuda. La decisión la toma el deudor, no el prestamista. La opción de incumplimiento estratégico es comúnmente elegida por los titulares de hipotecas de propiedades residenciales o comerciales que han analizado los costos y beneficios del incumplimiento en lugar de continuar haciendo pagos y han encontrado más beneficioso el incumplimiento.
Conclusiones clave
- Un incumplimiento estratégico es la decisión de un prestatario de dejar de pagar una obligación hipotecaria.
- Por lo general, la decisión se toma cuando el valor de mercado de una propiedad ha caído por debajo del monto adeudado en la hipoteca.
- En lugar de esperar a que cambien las condiciones, el titular de la hipoteca se aleja de la propiedad y la deuda.
Comprensión del incumplimiento estratégico
El prestatario que incumple estratégicamente normalmente tiene una hipoteca sobre una propiedad que está » sumergida «. Es decir, la propiedad vale menos dinero si se vende de lo que el prestatario debe en la hipoteca. En muchos casos, la persona o empresa que incumple estratégicamente se encuentra en dificultades financieras y no puede o no quiere resistir hasta que mejoren las condiciones del mercado o su propia situación financiera.
Por lo tanto, el prestatario puede decidir que el incumplimiento estratégico es una mejor decisión financiera que continuar pagando la hipoteca. Es una forma de que los propietarios reduzcan sus pérdidas cuando el valor de su propiedad cae por debajo de la cantidad que deben.
‘Jingle Mail’
La jerga de los prestamistas para las claves de las propiedades que se envían de vuelta al banco por los titulares de hipotecas en mora.
Los banqueros llaman a los propietarios de viviendas que utilizan esta estrategia a pie. El proceso de realizar un incumplimiento estratégico se denomina comúnmente correo jingle, ya que las personas que viajan por correo generalmente envían sus llaves al banco cuando abandonan sus propiedades.
¿Quién usa valores predeterminados estratégicos?
Los incumplimientos estratégicos por parte de propietarios individuales fueron comunes en los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria estadounidense en 2006-2007, y la Gran Recesión que la siguió. Siguieron siendo comunes durante algunos años después, particularmente en las regiones más afectadas donde los valores de las viviendas no se recuperaron lo suficientemente rápido como para liberar a muchos deudores de la carga de la equidad negativa.
En tiempos económicos difíciles, los incumplimientos estratégicos también son comunes entre los prestatarios comerciales y corporativos que ven caer en picado el valor de las propiedades de inversión. Por ejemplo, en 2010, los desarrolladores inmobiliarios Tishman Speyer Properties y BlackRock Realty incumplieron estratégicamente hipotecas por valor de 4.400 millones de dólares que tenían para dos complejos de apartamentos de Manhattan. Las propiedades habían bajado de valor en más de la mitad.
Consecuencias del incumplimiento estratégico
El incumplimiento estratégico puede ser el último recurso para un deudor que se encuentra en graves dificultades financieras. Puede ofrecer un escape de una espiral descendente, liberando al deudor de una obligación abrumadora.
Inevitablemente, también causa un daño sustancial a la calificación crediticia del moroso estratégico. El titular de una hipoteca puede esperar perder al menos 100 puntos de su calificación crediticia como resultado de un incumplimiento estratégico.
El incumplimiento de pago de una propiedad comercial tiene un impacto similar en una empresa o inversor. Un historial de incumplimiento hace que sea más difícil y más caro para la empresa obtener un nuevo crédito.
Los deudores que aún no se encuentran en dificultades financieras pueden planificar un incumplimiento estratégico ahorrando dinero, abriendo nuevas tarjetas de crédito o solicitando un préstamo para un automóvil nuevo o incluso una hipoteca sobre otra propiedad antes de optar por un incumplimiento estratégico.