Mercado hipotecario secundario

¿Qué es el mercado hipotecario secundario?

El mercado hipotecario secundario es un mercado donde los préstamos hipotecarios y los derechos de servicio se compran y venden entre prestamistas e inversores. Los prestamistas que las emiten venden un gran porcentaje de las hipotecas recién originadas en este mercado secundario, donde se empaquetan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.

El mercado hipotecario secundario es extremadamente grande y líquido, y ayuda a que el crédito esté igualmente disponible para todos los prestatarios en todas las ubicaciones geográficas.

Explicación del mercado hipotecario secundario

Varios actores participan en el mercado secundario de hipotecas: originadores de hipotecas, agregadores de hipotecas (titulizadores) e inversores.

Cuando una persona obtiene un préstamo hipotecario, el préstamo está asegurado, financiado y administrado por una institución financiera, generalmente un banco. Los bancos, conocidos como originadores de hipotecas, usan sus propios fondos para otorgar el préstamo, pero no pueden arriesgarse a quedarse sin dinero con el tiempo, por lo que a menudo venden el préstamo en el mercado secundario para reponer sus fondos disponibles, de modo que puedan continuar ofreciendo Financiamiento a otros clientes. Dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas podría acumular hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender el paquete completo; también puede vender préstamos individuales a medida que se originan.

El préstamo o los préstamos se venden a menudo a grandes agregadores. El agregador luego distribuye miles de préstamos similares en un valor respaldado por hipotecas (MBS). Una vez que se ha formado un MBS (y algunas veces antes de que se forme, según el tipo de MBS), se vende a un corredor de valores. Este comerciante, a menudo una firma de corretaje de Wall Street, empaqueta aún más el MBS de varias maneras y lo vende a los inversores, que a menudo buscan instrumentos orientados a los ingresos. Estos inversores no controlan las hipotecas, pero reciben los ingresos por intereses de los reembolsos de los prestatarios.

Historia del mercado hipotecario secundario

Antes de que se estableciera el mercado secundario, solo los bancos más grandes tenían los grandes fondos necesarios para proporcionar los fondos durante la vigencia del préstamo, generalmente de 15 a 30 años. Debido a esto, los potenciales compradores de vivienda tuvieron más dificultades para encontrar prestamistas hipotecarios. Debido a que había menos competencia entre los prestamistas hipotecarios, pudieron cobrar tasas de interés más altas.

La Ley de Estatutos de 1968 resolvió este problema al crear  Fannie Mae  y  Freddie Mac, que en realidad comenzaron a operar dos años después. Estas empresas patrocinadas por el gobierno funcionaban como agregadores, capaces de comprar hipotecas bancarias y revenderlas a otros inversores. En lugar de revender los préstamos individualmente, se agruparon en valores respaldados por hipotecas, lo que significa que su valor está asegurado o respaldado por el valor del paquete de préstamos subyacentes.

Competencia y riesgo en el mercado secundario de hipotecas

La competencia y el riesgo siempre son parte del juego cuando los inversores privados introducen préstamos hipotecarios en el mercado hipotecario secundario porque los inversores privados comienzan a impulsar las tasas y tarifas hipotecarias. Esto significa que si tiene un puntaje crediticio bajo  y busca un préstamo, puede ser percibido como riesgoso, por lo que pueden cobrar tasas y tarifas más altas.

Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los inversores individuales se mostraron poco dispuestos a arriesgar su capital en valores respaldados por hipotecas con tasas bajas. Luego, el gobierno federal tuvo que intervenir para llenar el vacío en el mercado secundario de hipotecas. Esto impidió que las tasas se dispararan a un lugar donde casi nadie podía permitirse el lujo de tener una casa.