Convenio restrictivo

¿Qué es un pacto restrictivo?

Un pacto restrictivo, también conocido como pacto negativo, es cualquier tipo de acuerdo en un contrato u obligación que restringe al comprador de tomar alguna acción o requiere que se abstenga de una acción específica. En las obligaciones de bonos ( debentures ), los convenios restrictivos no permiten a los emisores realizar actividades tales como asumir nuevas deudas u otras acciones corporativas.

En las transacciones de bienes raíces, los convenios restrictivos son obligaciones legales vinculantes escritas en la escritura de un contrato de propiedad, generalmente por el vendedor. Estos convenios pueden ser simples o complejos y pueden imponer sanciones a los compradores que no los cumplan.

Un pacto restrictivo puede contrastarse con un  pacto positivo, que es una cláusula en un acuerdo que requiere que las partes tomen ciertas acciones. en lugar de prevenir acciones.

Comprensión de los convenios restrictivos

Un pacto restrictivo es un acuerdo que restringe a una empresa u otra parte de un contrato a participar en determinadas acciones. Por ejemplo, un convenio restrictivo celebrado con una empresa pública podría limitar la cantidad de  dividendos que  la empresa puede pagar a sus accionistas. También podría poner un límite a los salarios de los ejecutivos. Se puede encontrar un convenio negativo en los acuerdos laborales y los contratos de fusiones y adquisiciones (M&A). Sin embargo, estos convenios casi siempre se encuentran en documentos de préstamos o bonos.

Las restricciones comunes impuestas a los prestatarios a través de convenios negativos incluyen evitar que un emisor de bonos emita más deuda hasta que una o más series de bonos hayan vencido. Además, una empresa prestataria puede tener restricciones para pagar dividendos sobre una cierta cantidad a los accionistas para no aumentar el  riesgo de incumplimiento  para los tenedores de bonos, ya que cuanto más dinero se pague a los accionistas, menos fondos disponibles estarán para hacer obligaciones de pago de intereses y principal a los prestamistas.

Por lo general, cuanto más convenios negativos existan en una emisión de bonos, menor será la tasa de interés de la deuda, ya que los convenios restrictivos hacen que los bonos sean más seguros a los ojos de los inversores.

Los convenios restrictivos también se pueden aplicar a los acuerdos de bienes raíces, donde incluyen disposiciones como no permitir mascotas o renovaciones sin la aprobación de los vecinos o la asociación comunitaria. También pueden imponer restricciones más onerosas a los compradores, como la cantidad de inquilinos que pueden vivir en una propiedad o incluso el momento de la instalación y eliminación de la decoración navideña. Estos convenios son particularmente frecuentes en ganancias de capital.

Ejemplos de convenios restrictivos en el sector inmobiliario

Los convenios restrictivos sobre una propiedad pueden regir la forma en que los ocupantes la utilizan. Por ejemplo, un convenio restrictivo sobre una propiedad residencial podría impedir que se lleven a cabo actividades comerciales en la propiedad. Esto podría impedir que el ocupante dirija un negocio desde casa o tenga una oficina en casa en las instalaciones.

Las pautas arquitectónicas establecidas en convenios restrictivos pueden limitar los planes de renovación de la propiedad. Es posible que se le solicite al comprador de la propiedad que mantenga su apariencia original o que mantenga la propiedad en un cierto esquema de color o estilo que sea comparable a las propiedades vecinas.

Por ejemplo, una propiedad en una determinada área o vecindario puede estar bajo convenios restrictivos para adherirse a un tipo específico de código de techos y color exterior para mantener la consistencia estética en el vecindario. Se podría prohibir a los dueños de propiedades colocar letreros comerciales o letreros de cualquier tipo en las instalaciones, y los mástiles de banderas en la propiedad pueden estar limitados a cierta altura.

Historia de los convenios de vivienda restrictivos

Los convenios restrictivos se han utilizado en el pasado para afectar la demografía de los municipios. La segregación racial en los Estados Unidos fue reforzada por convenios restrictivos que prohibían la venta de propiedades a personas de etnias específicas. La práctica prevaleció en la década de 1920 y menos durante la década de 1940. Esto permitió a las comunidades limitar el acceso de las minorías a la vivienda en muchas ciudades del país.

Algunos ejemplos de convenios racialmente restrictivos permanecen en algunos estados, aunque por lo general ya no se hacen cumplir. Puede haber casos en los que las propiedades aún incluyan convenios racialmente restrictivos para evitar que las minorías compren la propiedad inmobiliaria e integren la comunidad. Tales políticas ya no son legales y, si es necesario, deben ser impugnadas en los tribunales.