Método de repetición de ventas
¿Qué es el método de ventas repetidas?
El método de repetición de ventas es una forma de calcular los cambios en el precio de venta de la misma propiedad inmobiliaria dentro de plazos específicos.
Los analistas del mercado de la vivienda utilizan este enfoque relativamente simple para estimar los cambios en los precios de la vivienda durante períodos que se extienden de meses a años. Varios índices de precios de la vivienda han adoptado el método de ventas repetidas para proporcionar información sobre el mercado inmobiliario a compradores y vendedores de viviendas, inversores inmobiliarios y aquellos que trabajan en las industrias de la vivienda y el financiamiento de la vivienda.
Conclusiones clave
- El método de ventas repetidas evalúa cómo cambian las valoraciones de la vivienda con el tiempo al centrarse en los diferentes precios de venta del mismo inmueble.
- Varios índices de precios de la vivienda han adoptado el método de venta repetida para eliminar el problema de contabilizar las diferencias de precio en las viviendas con características variables.
- El método de ventas repetidas no está exento de fallas, ya que restringe los datos a las casas que se han vendido más de dos veces durante el período de muestra y pasa por alto el hecho de que la misma propiedad puede cambiar con el tiempo.
Comprensión del método de ventas repetidas
El mercado de la vivienda se considera uno de los principales indicadores económicos de Estados Unidos. La condición del mercado de la vivienda y la economía en general están interconectadas de muchas maneras. Cuando los precios de las propiedades inmobiliarias suben, los propietarios aumentan la confianza y, a menudo, aflojan sus bolsillos, lo que provoca un aumento en el gasto de los consumidores. Los desarrolladores también se sienten animados por los signos de una mayor demanda, lo que impulsa el producto interno bruto (PIB) al invertir más en nuevas tierras, materiales y empleos para construir nuevas viviendas.
Los índices de precios de la vivienda tienen la tarea importante y complicada de evaluar las tendencias inmobiliarias. La mayoría de ellos buscan lograr esto mediante el seguimiento de las valoraciones en una región específica durante un cierto período de tiempo. Desafortunadamente, algunos de los cálculos que utilizan estos índices pueden generar una imagen inexacta de las tendencias de los precios de la vivienda.
Los cálculos defectuosos incluyen la selección de muestras aleatorias de casas para rastrearlas. Estas propiedades pueden no estar a la venta o sus estructuras y tipos pueden ser muy diferentes. Un índice que monitorea el precio medio de la vivienda en un área específica, como el índice medio de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) o el índice medio de la Oficina del Censo, no identificaría cambios en la estructura de las viviendas frente a factores externos del mercado que pueden afectar el precio.
El método de ventas repetidas entró en escena para superar estos problemas estructurales. Fue creado para rastrear el cambio en el precio de los bienes raíces entre una venta actual y cualquier venta anterior, lo que ayuda a garantizar que los similares se comparen con los similares.
Ventajas y desventajas del método de ventas repetidas
Los métodos de ventas repetidas calculan los cambios en los precios de las viviendas en función de las ventas de la misma propiedad, evitando así el problema de tratar de explicar las diferencias de precios en viviendas con características variables. Los métodos de ventas repetidas también ofrecen una alternativa más precisa al análisis de regresión o al cálculo del precio de venta promedio por área geográfica.
El concepto del método de ventas repetidas fue introducido por primera vez por Martin Bailey, Richard Muth y Hugh Nourse en 1963, y luego modificado por Karl Case y Robert Shiller a fines de la década de 1980.
Sin embargo, el método de repetición de ventas no es perfecto. Uno de sus principales inconvenientes es que no tiene en cuenta las viviendas que se vendieron solo una vez durante el período de tiempo informado.
Otra es que una propiedad vendida en dos momentos diferentes durante un período de muestra podría no ser necesariamente idéntica. La misma casa puede haberse deteriorado significativamente en condiciones o haber sido objeto de grandes renovaciones, lo que afecta su comparabilidad.
Ejemplos del método de ventas repetidas
Quizás el índice de vivienda más conocido que se basa en el método de ventas repetidas es el Índice Nacional de Precios de Vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller. El índice Case-Shiller mide los cambios en el valor del mercado de viviendas residenciales de EE. UU. Mediante el seguimiento del precio de compra y el valor de reventa de viviendas unifamiliares que se han sometido a un mínimo de dos transacciones independientes.
El índice no tiene en cuenta las nuevas construcciones, los condominios y las cooperativas, y también excluye las transacciones que no son de plena competencia, como las ventas de viviendas entre miembros de la familia a precios inferiores a los del mercado.
Otros índices que utilizan el método de ventas repetidas incluyen el Índice de Precios de la Vivienda (HPI ) mensual de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que se basa en los datos de Freddie Mac sobre los precios de venta de viviendas unifamiliares y tasaciones de refinanciamiento, y First American LoanPerformance Home Price Index de CoreLogic, que cubre un área geográfica más amplia que los índices Case-Shiller o FHFA. El principal índice de precios de la vivienda de Canadá, el Índice Nacional de Precios de Vivienda Compuesto, también adopta el método de ventas repetidas.
Índices como estos generalmente informan cambios en los precios de las viviendas con respecto al mes, trimestre y año anteriores. El aumento de los precios de la vivienda indica un aumento de la demanda, mientras que la disminución de los precios significa una disminución de la demanda.