Refi Bubble

¿Qué es una burbuja Refi?

Una burbuja de refinanciamiento se refiere a un período durante el cual los prestatarios refinancian las obligaciones de deuda antiguas en masa, reemplazándolas con deuda nueva que tiene términos diferentes y más favorables. («Refi» es la abreviatura de » refinanciar «. La motivación típica para refinanciar es aprovechar las tasas de interés más favorables, más bajas). Esto crea una burbuja en el volumen total de deuda porque hay una expansión neta del crédito crediticio, un aumento en el apalancamiento del prestatario o una disminución en el capital social del prestatario.

Las burbujas de refinanciamiento también pueden ocurrir si los activos, como las viviendas, suben sustancialmente de precio y los prestatarios quieren acceder a la equidad de sus casas obteniendo nuevos préstamos por montos más altos.

Comprender una burbuja de refi

Tanto los préstamos comerciales como los préstamos personales se pueden refinanciar, pero las burbujas de refinanciamiento suelen crearse debido a un aumento en la refinanciación de los préstamos hipotecarios. Hay dos métodos principales. de refinanciamiento: refinanciamientos a tasa y plazo y refinanciamientos con retiro de efectivo. Con un refinanciamiento tradicional a tasa y plazo, el monto del nuevo préstamo solo cubre el pago del préstamo anterior (más las tarifas, impuestos y otros costos de la transacción). Esto permite que el prestatario se beneficie de tipos de interés más bajos. Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, el nuevo monto prestado incluye fondos adicionales; El refinanciamiento con salida de efectivo tiene un mayor potencial para crear una burbuja de refinanciamiento.

Para el prestatario hipotecario individual, un refinanciamiento con retiro de efectivo significa asumir una deuda adicional para liquidar parte del capital que ha acumulado en su casa. Esto da como resultado una posición más apalancada. Cuando un gran número de prestatarios acepta préstamos de refinanciamiento con retiro de efectivo, el resultado es un aumento general en el volumen de deuda, una reducción en el valor neto de la vivienda y un aumento en la relación deuda / capital. En última instancia, esta acumulación de deuda y apalancamiento puede constituir una burbuja crediticia.

El aumento de los precios de la vivienda, la caída de las tasas de interés y la reducción de los costos o requisitos de refinanciamiento pueden ser factores en la propagación de una burbuja refinanciadora. Suelen considerarse condiciones positivas para una economía. Sin embargo, el mayor apalancamiento en el mercado también puede significar un aumento del riesgo sistémico y una sobreextensión del crédito a los prestatarios menos solventes. Cuando las tasas suben posteriormente (especialmente cuando bajan los precios de los activos subyacentes), esta burbuja puede estallar y provocar incumplimientos generalizados y amortizaciones de préstamos sobre apalancados, estrés generalizado en el sector financiero, mercados crediticios y derivados basados ​​en préstamos en dificultades, e incluso una situación generalizada. recesión económica si el problema es lo suficientemente grave.

Las burbujas de refinanciamiento en los mercados de activos fijos relativamente ilíquidos, como las viviendas, son especialmente peligrosas porque los propietarios de viviendas con un alto nivel de apalancamiento generalmente no pueden desapalancar gradualmente sus posiciones. Cuando los precios de las viviendas aumentaron a mediados de la década de 2000, los propietarios pudieron apalancar constantemente más mediante el refinanciamiento. Sin embargo, no pudieron desapalancar (salvo incumpliendo una vez que los precios de la vivienda comenzaron a caer). Este efecto de trinquete en la deuda inmobiliaria acumulada a través de refinanciamientos durante el auge de la vivienda, sin capacidad recíproca de desapalancamiento cuando los precios caen, ayudó a magnificar la gravedad de la crisis.

Investigadores de la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) han estimado que el daño económico de la burbuja de los refi que se produjo durante el auge de la vivienda en la década de 2000 (y la crisis financiera resultante) es de cerca de 1,2 billones de dólares. El economista de la Reserva Federal Steven Laufer descubrió que en el mercado inmobiliario de Los Ángeles, el 30% de los incumplimientos de hipotecas durante la crisis inmobiliaria podrían atribuirse directamente al exceso de apalancamiento de los propietarios y la extracción de capital a través de la burbuja de refinanciamiento en efectivo en las hipotecas.

Tasas de interés y burbujas de refinanciamiento

El costo continuo de los fondos prestados es la tasa de interés que cobra el prestamista y paga el prestatario. Si las tasas de interés han estado disminuyendo en una economía en general, los prestatarios pueden encontrar que las tasas actuales son mucho más bajas de lo que eran en el momento en que se obtuvo el préstamo. En este caso, los prestatarios pueden reducir la tasa de interés de su préstamo trabajando con un prestamista para refinanciar su deuda. En un refinanciamiento típico, el prestatario encuentra un prestamista que ofrece mejores condiciones de préstamo (generalmente una tasa de interés más baja). Luego, el prestatario obtiene un nuevo préstamo con el prestamista que se utiliza para cancelar el préstamo anterior y luego reembolsa el nuevo préstamo de acuerdo con sus términos.

Por ejemplo, suponga que Tom obtuvo un hipotético préstamo hipotecario a 30 años hace 10 años que cobraba una tasa de interés del 7,5%. Desde entonces, la economía ha entrado en recesión y el banco central tomó medidas para estimular el gasto y el crecimiento económico. Esto resultó en tasas de interés más bajas. La tasa de interés de una hipotética hipoteca a 20 años es ahora del 3,5%. Tom podría refinanciar su préstamo, pagando lo que queda de su hipoteca original con la nueva hipoteca por la misma cantidad a la tasa de interés más baja del 3.5%.

Las burbujas de refi siguen la tendencia general de las tasas de interés en una economía, que se ven afectadas por una multitud de factores. Cuando las tasas de interés suben, el refinanciamiento no es atractivo, ya que los prestatarios estarían obteniendo nuevos préstamos con tasas de interés más altas que su préstamo original, lo que les costaría más.

Sin embargo, a medida que bajan las tasas de interés, el refinanciamiento se convierte en una opción atractiva para los prestatarios y se producen burbujas de refinanciamiento. Este escenario se desarrolló a fines de 1998 y principios de 1999, cuando las tasas de interés en Estados Unidos cayeron y muchos prestatarios hipotecarios refinanciaron. Sin embargo, a medida que las tasas subieron a mediados o finales de 1999, la refinanciación se redujo en más del 80%.