Una carrera en la gestión de carteras inmobiliarias
A primera vista, podría pensar que un administrador de cartera de bienes raíces es similar a cualquier administrador de activos financieros. Pero la gestión de fondos o carteras de acciones inmobiliarias difiere radicalmente de la gestión de acciones, bonos o fondos mutuos.
A diferencia de los administradores de capital, que investigan empresas y administran las probabilidades de que puedan cumplir con sus estrategias articuladas, los administradores de bienes raíces deben ayudar a definir y aprovechar las oportunidades a nivel de propiedad. Administradores de bienes raíces no sólo son responsables de la asignación de activos, el riesgo managemen t y las transacciones, sino también para tratar directamente con la tierra y las estructuras en él.
Por lo tanto, la administración de activos inmobiliarios, a diferencia de la administración de dinero tradicional, requiere personas con experiencia que puedan optimizar el valor de las propiedades. De hecho, en muchos sentidos, un administrador de activos inmobiliarios se parece mucho a un director ejecutivo corporativo que dirige una empresa o una instalación. Por el contrario, un administrador de dinero tradicional puede conocer las acciones de un determinado campo o sector, pero no se involucra en las operaciones de las propias empresas.
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Gestión de cartera inmobiliaria
La formación y la experiencia obtenidas por los gestores de acciones inmobiliarias es similar a la de otros gestores de fondos. Sin embargo, es diferente la forma en que utilizan esas habilidades para garantizar el rendimiento de la cartera. Los administradores de carteras a menudo son calificados por su capacidad para garantizar rendimientos adecuados ajustados al riesgo y diversificación de la cartera mediante una selección y asignación de activos superior.
Además, los administradores de carteras de bienes raíces brindan valor a los clientes al garantizar el uso más eficiente del capital de los inversores y al mantener informados a los clientes mediante una medición de desempeño superior e incluso una previsión de flujo de efectivo. Con la excepción del fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) y el fondo de administradores de fondos (cuyo desempeño se juzga por la capacidad de medir la capacidad de otros administradores para diseñar y ejecutar la estrategia), el administrador del fondo de capital de bienes raíces es en esencia el CEO de su o su propia empresa, creando y ejecutando estrategias a nivel de propiedad para los activos a su cargo.
Estrategias de selección de inversiones
Los administradores de carteras de bienes raíces llevan a cabo la asignación de activos y la selección de activos, no entendiendo la dinámica del mercado y las empresas en industrias específicas, sino diversificación y producir rendimientos adecuados ajustados al riesgo, los administradores de carteras inmobiliarias deben apostar por los mercados inmobiliarios regionales o locales y, en el caso de carteras de activos múltiples, la combinación de propiedades correcta.
Por esta razón, muchos administradores de fondos se enfocan en regiones o tipos de propiedades específicos; Algunos administradores de activos inmobiliarios más importantes organizan a sus empleados senior y personal de apoyo por región o uso de la tierra. La razón fundamental para organizarse de esta manera es garantizar que las oportunidades de mercado puedan identificarse y luego traducirse en la selección correcta de propiedades y la originación de activos.
La forma en que se adquieren las propiedades es una de las formas más significativas en que los fondos inmobiliarios se diferencian de las inversiones más tradicionales. Al igual que los operadores del mercado de valores, los fondos inmobiliarios utilizan especialistas en adquisiciones para descubrir y ejecutar transacciones inmobiliarias. Este personal de adquisiciones generalmente trabaja para un fondo específico o está organizado regionalmente o por tipo de activo.
Como la mayoría de los fondos de capital de bienes raíces poseen la totalidad (o una parte significativa) de cada propiedad, los administradores de cartera a menudo participan directamente en el proceso de adquisición. Dado que tienen la responsabilidad de establecer y ejecutar la estrategia de la propiedad, los administradores de cartera deben participar directamente en todos los procesos de inversión, incluidas las adquisiciones, el financiamiento, las disposiciones y la toma de decisiones sobre las instalaciones. Para facilitar la amplitud y profundidad de los procesos de gestión de inversiones inmobiliarias, los gestores de carteras deben contar con una cantidad considerable de infraestructura en relación con el capital invertido. Para lograr esto de la manera más eficiente posible, los administradores de fondos de capital de bienes raíces y los administradores de activos han desarrollado una función de administración de activos especializada.
Cómo funciona la gestión de activos inmobiliarios
La función de gestión de activos inmobiliarios está formada por especialistas a nivel de propiedad que agregan valor a los administradores de fondos mediante la ejecución de una estrategia a nivel de propiedad. Los especialistas son expertos en los fundamentos del mercado regional o en tipos específicos de propiedad, y son responsables de optimizar el valor de los activos bajo su custodia. Además de proporcionar información sobre la gestión de la cartera sobre prospectos locales y facilitar las transacciones, el administrador de activos es responsable del rendimiento a nivel de propiedad.
Además de aprobar presupuestos y realizar la gestión de gastos, los administradores de activos aumentan el valor administrando el arrendamiento en una o más propiedades. Aunque pueda parecer un asunto en blanco y negro, el arrendamiento es una función compleja que inevitablemente decide el valor de la propiedad y la cartera. El éxito en el arrendamiento no solo se logra mediante la búsqueda y ejecución de las mayores oportunidades de arrendamiento posibles en cada propiedad, sino también mediante la realización de un programa de arrendamiento que se alinea con la estrategia de la cartera y, al mismo tiempo, mantiene las mejores relaciones con los inquilinos existentes.
El arrendamiento es un proceso altamente negociado, que puede implicar la toma de decisiones en desacuerdo con las necesidades del inquilino para optimizar el valor de la propiedad. Por ejemplo, para las propiedades que están programadas para la venta, el arrendamiento podría suspenderse durante un período de venta para permitir que los nuevos propietarios tengan en cuenta tasas de arrendamiento potenciales más altas. Esto puede conducir a un aumento de los valores de las propiedades previstos y, por lo tanto, a mayores ofertas de venta.
Durante los períodos de aumento de las tasas de alquiler, los arrendamientos a largo plazo pueden bloquearse para las propiedades orientadas a los ingresos, mientras que para las estrategias centradas en la revalorización del capital, los plazos de arrendamiento pueden acortarse para aprovechar las tasas más altas esperadas en el futuro. La capacidad del administrador de activos para lograr la combinación de inquilinos adecuada, ejecutar una estrategia de arrendamiento que alinee los flujos de efectivo con las necesidades de la cartera y administrar los gastos de capital y operativos puede afectar significativamente el valor general de la cartera.
Gestores de carteras inmobiliarias como directores ejecutivos
Si uno piensa en una propiedad como una compañía o subsidiaria separada, cada una con su propia estrategia y potencial de desempeño, uno comienza a comprender por qué los administradores de carteras de acciones inmobiliarias se parecen mucho a los directores ejecutivos corporativos. Al igual que los directores ejecutivos, que deben asignar un suministro limitado de capital entre varias oportunidades para crear el mayor retorno general de la inversión, los administradores de carteras de bienes raíces deben hacer lo mismo en todas las propiedades que administran. Esta necesidad de distribuir una cantidad limitada de recursos crea una situación diferente a la de muchas empresas de gestión de activos convencionales.
En los fondos de renta variable inmobiliaria, existe un conflicto inherente entre los gestores de carteras y sus gestores de activos, ya que trabajan con objetivos algo divergentes. Si bien los administradores de activos son especialistas compensados por optimizar el valor de sus propiedades y los administradores de cartera son generalistas recompensados por optimizar el rendimiento de la cartera y la satisfacción de los inversores, el administrador de fondos de bienes raíces exitoso es aquel que puede manejar este conflicto y mantener un equipo de administración eficiente y el desempeño de la cartera. Esto requiere articular una estrategia de cartera bien diseñada dentro de un equipo de gerentes bien conectado que comprenda y haya internalizado los objetivos generales de inversión. Esta puede ser una tarea difícil para cualquier fondo que haya aumentado significativamente el número y la complejidad de las propiedades bajo administración.
También es fundamental que los administradores de carteras de bienes raíces no solo incorporen la asignación de capital requerida, la selección de propiedades y otras habilidades de inversión requeridas, sino que también tengan la capacidad de crear estrategias de inversión apropiadas y las habilidades de liderazgo para movilizar a la organización hacia la misma misión de cartera..
La línea de fondo
Cuando se trata de fondos inmobiliarios, la capacidad de la administración para ejecutar planes de administración de activos además de realizar prácticas de administración de fondos más tradicionales es clave. Para un gestor de inversiones inmobiliarias, esto significa optimizar el valor de los inmuebles de su cartera, tanto a través de la selección como de la posterior gestión de los activos inmobiliarios de la cartera. Los administradores de carteras de bienes raíces deben asignar sus recursos a las propiedades que administran para obtener el mayor rendimiento posible y mantener a su equipo encaminado para lograr lo mismo. Para aquellos con la combinación adecuada de habilidades, esta carrera se destaca como una oportunidad única en la gestión de activos.