Diversificación con bienes raíces e infraestructura

Tabla de contenido

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• Diversificación con bienes raíces
• Optimización de cartera
• Conclusiones

Sin duda, los bienes raíces son un elemento importante de la asignación de activos y deben formar parte de cualquier cartera de inversiones institucional o personal. También está aumentando en importancia la infraestructura, que tiene ventajas similares a las inmobiliarias. Basado en una investigación de la Universidad de Regensburg en Alemania, este artículo considerará algunos de los principales problemas de asignación de activos en este contexto.

Tanto los bienes raíces como la infraestructura constituyen inversiones atractivas para los inversores reacios al riesgo, especialmente durante los mercados bajistas. Existen similitudes y diferencias entre los dos, y puede construir una cartera realmente óptima explotándolos por completo.

Diversificación a través de bienes raíces e infraestructura

Los beneficios de la diversificación de las inversiones inmobiliarias directas e indirectas son bien conocidos, y el papel de la diversificación en las carteras institucionales se ha investigado ampliamente. Las diferentes correlaciones con las de las acciones y los bonos son de gran ayuda para evitar la volatilidad de la cartera.

En los EE. UU., Existe una gran necesidad de invertir y mejorar la infraestructura en muchos aspectos, por lo que hay mucho potencial en el mercado. Prácticamente todos los inversores deberían aprovechar este potencial para diversificarse de forma más eficaz que nunca y en un sector extremadamente prometedor.

En el pasado, la infraestructura ha recibido relativamente menos atención, junto con otros activos alternativos como los productos básicos y el capital privado. Se ha producido un alejamiento de las carteras convencionales de la vieja escuela que comprenden acciones, bonos, efectivo y bienes raíces.

La asignación a bienes raíces, en particular, podría verse afectada si las inversiones alternativas diversifican significativamente los rendimientos de las inversiones convencionales. De hecho, la infraestructura se ha convertido en un foco de atención y se abrió camino en las carteras institucionales y, en menor medida, en las privadas.

Lo que hace que la infraestructura sea tan atractiva es que parece bastante similar a los bienes raíces directos en términos de lotes grandes e iliquidez, pero también ofrece estabilidad general y flujos de efectivo estables. La investigación sobre infraestructura va por detrás de la de bienes raíces, y Tobias Dechant y Konrad Finkenzeller de Regensberg han intentado cerrar esta brecha.

Optimización de la cartera con bienes raíces e infraestructura

Este proyecto de investigación, y trabajos anteriores en el campo, demuestran que la infraestructura directa es un elemento importante de la diversificación de la cartera  y que las empresas tienden a sobreasignar bienes raíces si no invierten también en infraestructura. Este es un hallazgo importante dado que la infraestructura es realmente útil para los inversores reacios al riesgo, especialmente en las recesiones del mercado de valores.

Existe una variación considerable en los montos relativos recomendados que deben invertirse en estas dos clases de activos. El rango se extiende desde cero hasta un máximo del 70% (principalmente en bienes raíces), dependiendo del marco de tiempo, el estado de los mercados y el métodos utilizados para obtener el óptimo.

El monto total máximo que generalmente se recomienda para las asignaciones de bienes raíces e infraestructura es de aproximadamente el 25%, que es considerablemente más alto que las asignaciones institucionales reales. Es importante señalar que las asignaciones eficientes en la práctica dependen de numerosos factores y parámetros, y ninguna combinación específica demuestra ser consistentemente superior.

La combinación de bienes raíces e infraestructura también es controvertida, pero un estudio de Terhaar et al.(2003), por ejemplo, sugiere una división uniforme. Algunos expertos creen que alrededor del 5% es suficiente para cada uno. En períodos de crisis, esto puede ser tres o incluso cuatro veces mayor.

Otro hallazgo importante es que los bienes raíces y la infraestructura pueden ser más útiles en términos de diversificación que a través de rendimientos reales. Dada la controversia sobre la asignación efectiva de activos y la turbulencia en los mercados inmobiliarios, este es un problema importante. Este último destaca los beneficios de utilizar no solo bienes raíces sino también infraestructura.

También es significativa la revelación de que la tasa de rendimiento objetivo impacta en el nivel apropiado de bienes raíces. Los inversores con objetivos de rendimiento de cartera más altos (que desean ganar más, pero con más riesgo) pueden desear dedicar menos a bienes raíces e infraestructura. Esto depende mucho del estado de estos mercados en relación con los mercados de renta variable en términos de si este último se encuentra en una fase alcista o bajista.

Las asignaciones exactas a bienes raíces e infraestructura dependen de varios parámetros. Aparte de la tasa esperada de rendimiento de la cartera mencionada anteriormente, también está la cuestión de cómo se define el riesgo. Otros factores relevantes incluyen las actitudes hacia la infraestructura en general y cómo esto se relaciona con otras inversiones alternativas. En la práctica, estas decisiones de asignación son complejas y, por lo tanto, son posibles óptimos más altos o más bajos para diferentes inversores en diferentes momentos.

Conclusiones

Si hay algo que sigue siendo la máxima prioridad para todos los inversores es tener una cartera bien diversificada. Simplemente no hay sustituto para esto, pero hay mucho potencial sin explotar en el mercado. La inversión inmobiliaria, pero también en infraestructura, puede desempeñar un papel fundamental en la optimización de las carteras. Se trata principalmente de instituciones, pero también de inversores privados. Los inversores privados generalmente pueden beneficiarse de una mayor diversificación.