Comprar una casa: 8 divulgaciones importantes del vendedor
Tabla de contenido
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- Las leyes locales difieren
- 1. Muerte en el hogar
- 2. Molestias del vecindario
- 3. Riesgos
- 4. Información de HOA
- 5. Reparaciones
- 6. Daños por agua
- 7. Elementos faltantes
- 8. Otras posibles divulgaciones
- Cómo divulgar
- La línea de fondo
Un documento de divulgación puede ser importante tanto para los compradores como para los vendedores. Cuando un propietario vende una propiedad, generalmente se le exige que revele información en un documento escrito.
Los requisitos varían según las leyes estatales y locales.
En general, se supone que un documento de divulgación proporciona detalles sobre la condición de una propiedad que podría afectar negativamente su valor. Los vendedores que oculten información intencionalmente pueden ser demandados y potencialmente condenados por un delito. La venta de una propiedad «como está» generalmente no eximirá al vendedor de las divulgaciones.
Las reglas de divulgación pueden afectar a cualquiera que venda una casa, pero es especialmente probable que afecten a los propietarios de propiedades , que compran propiedades para mejorarlas y revenderlas para obtener una ganancia rápida. Las aletas de propiedad a menudo tratan con propiedades en malas condiciones.
Conclusiones clave
- Los vendedores de propiedades generalmente deben revelar información sobre la condición de una propiedad que podría afectar negativamente su valor.
- Incluso si la ley no requiere la divulgación de un problema, sería prudente que un vendedor lo divulgara de todos modos.
- Las leyes locales varían, por lo que es importante consultar con los departamentos de planificación apropiados para obtener más detalles.
En qué se diferencian las leyes locales
Las leyes estatales y locales difieren en sus disposiciones de divulgación. Un vendedor debe verificar los requisitos de la ubicación que está considerando.
Hay otra cosa importante para verificar: algunas leyes de divulgación locales tienen lagunas. Por ejemplo, la ley del estado de Nueva York requiere que ciertos problemas sean revelados al comprador en un estado de cuenta, amenos que el vendedor opte por pagar un crédito de $ 500 al comprador al cierre. Según Nolo, una biblioteca legal en línea, muchos, si no la mayoría, de los vendedores pagan el crédito en lugar de proporcionar el formulario.
Si es un comprador, no se limite a consultar las leyes de divulgación locales. Busque lagunas en las leyes de divulgación locales.
Las legalidades locales generalmente se pueden obtener de los departamentos de planificación inmobiliaria locales y estatales. También se puede consultar a un abogado de bienes raíces.
Conocer los tipos de información que se deben divulgar puede ayudarlo a tomar una decisión sobre la compra de una propiedad. Si es el vendedor, puede salvarlo de una demanda.
Aquí hay algunas divulgaciones muy comunes del vendedor de bienes raíces que debe conocer, ya sea que esté del lado del comprador o del lado del vendedor.
1. Muerte en el hogar
Algunos compradores tienen preocupaciones o supersticiones sobre la compra de una casa en la que alguien ha fallecido. Es posible que se requiera divulgación.
“Cada estado tendrá requisitos de divulgación ligeramente diferentes”, dice Jim Olenbush, un corredor de bienes raíces de Texas. “En Texas, por ejemplo, las muertes por causas naturales, los suicidios o los accidentes no relacionados con la propiedad no tienen que ser divulgados”.
Sin embargo, «un vendedor está obligado a revelar las muertes relacionadas con el estado de la propiedad o los delitos violentos», dice Olenbush. Si el hijo de un ocupante anterior se ahogaba en la piscina porque la piscina no tenía una cerca de seguridad, por ejemplo, el vendedor tendría que revelar la muerte incluso si el problema de seguridad se ha solucionado.
Sin embargo, existen circunstancias en las que los vendedores no tienen que revelar una muerte en la propiedad.
“No hay estados en los que exista la obligación de revelar la muerte de una persona que falleció en condiciones naturales”, dice el abogado Matthew Reischer, director ejecutivo de LegalAdvice.com. “Sin embargo, algunos estados imponen el deber [de revelar] sobre una casa o apartamento estigmatizado en el que ha habido un suicidio o un asesinato. Algunos estados incluso llegan a imponer un deber afirmativo a un vendedor si tiene conocimiento de que sus bienes inmuebles están siendo perseguidos por los muertos «.
Incluso cuando no se requiere la divulgación (Georgia, por ejemplo, no requiere la divulgación de homicidio o suicidio a menos que se le pregunte directamente al vendedor), es posible que los vendedores quieran equivocarse al informar al comprador de una muerte en la propiedad.
“Si un vendedor está preocupado por la responsabilidad, el mejor consejo es seguir adelante y revelar todo por adelantado, incluso si no lo exige la ley”, dice Olenbush. «Los compradores siempre se enterarán de las cosas de los vecinos, y la sorpresa podría hacer que se retractaran de un contrato de compra o se preguntaran qué más no les está diciendo el vendedor».
2. Molestias del vecindario
Una molestia es a menudo un ruido u olor de una fuente externa a la propiedad que podría irritar a los ocupantes de la propiedad.
Carolina del Norte requiere que los vendedores revelen ruidos, olores, humo u otras molestias de fuentes comerciales, industriales o militares que afecten la propiedad.
Michigan requiere que los vendedores revelen granjas, operaciones agrícolas, vertederos, aeropuertos, campos de tiro y otras molestias en las cercanías, pero Pennsylvania deja que el comprador determine la presencia de molestias agrícolas.
Estas son las reglas para solo tres estados. Asegúrese de saber lo que exige la ley estatal con respecto a las divulgaciones de molestias en el vecindario.
3. Riesgos
Si la casa tiene un mayor riesgo de sufrir daños por un desastre natural o tiene una contaminación ambiental conocida o potencial, es posible que deba revelar esta información al comprador.
La ley de Texas requiere que los vendedores revelen la presencia de desechos peligrosos o tóxicos, asbesto, aislamiento de urea-formaldehído, gas radón, pintura a base de plomo y el uso previo de las instalaciones para la fabricación de metanfetamina.
Missouri también requiere la divulgación de un antiguo laboratorio de metanfetamina en una casa, pero el vecino Kansas, como la mayoría de los estados, no lo hace.
La Ley de Divulgación de la Condición de la Propiedad del Estado de Nueva York requiere que los vendedores notifiquen a los compradores si la propiedad está ubicada en una llanura aluvial, un humedal o un distrito agrícola;si alguna vez ha sido un vertedero;si alguna vez ha habido tanques de almacenamiento de combustible por encima o por debajo del suelo en la propiedad;si y donde la estructura contiene amianto;si hay plomería de plomo;si la casa ha sido sometida a pruebas de radón y si se ha derramado o filtrado algún combustible, aceite, sustancia peligrosa o tóxica en la propiedad.
Los estados también pueden exigir la divulgación de hundimientos de minas, pozos subterráneos, asentamientos, deslizamientos, trastornos u otros defectos de estabilidad de la tierra. La Ley de Divulgación de Riesgos Naturales de California requiere que los vendedores revelen si la propiedad se encuentra en una zona de riesgo sísmico y, por lo tanto, podría estar sujeta a licuefacción o deslizamientos de tierra después de un terremoto.
Si bien la mayoría de los requisitos de divulgación se rigen por los estados, el gobierno federal exige uno: la divulgación de que la pintura a base de plomo puede estar presente en cualquier propiedad construida antes de 1978.
4. Información de la asociación de propietarios
Si la casa está gobernada por una asociación de propietarios (HOA), debe revelar ese hecho. Las asociaciones generalmente imponen cuotas mensuales a los propietarios de viviendas y pueden imponer reglas sobre su membresía que un posible comprador podría considerar aceptable o no.
También debe conocer la salud financiera de la Asociación de propietarios y proporcionar esta información al comprador para que pueda tomar una decisión de compra informada.
“Un comprador que conozco compró un condominio y el vendedor se olvidó por error de darle al comprador las notas de la reunión de los últimos 12 meses”, dice Ed Kaminsky, presidente y director ejecutivo de la reubicación de SportStar en Manhattan Beach, California. “Siete meses después, el comprador recibió $ 30,000 para mejoras en la propiedad. Posteriormente, el comprador demandó al vendedor por no revelar estas importantes notas «.
5. Reparaciones
¿Qué ha reparado y por qué? Los compradores necesitan conocer el historial de reparaciones de la vivienda para que sus propios inspectores de viviendas presten más atención a las áreas problemáticas y para que estén al tanto de posibles problemas futuros.
La ley de Texas, por ejemplo, requiere que los vendedores revelen reparaciones previas de estructuras o techos;relleno sanitario, asentamiento, movimiento del suelo o fallas;y defectos o fallas en las paredes, el techo, las cercas, los cimientos, los pisos, las aceras o cualquier otro problema actual o anterior que afecte la integridad estructural de la casa.
También es posible que desee divulgar las reparaciones eléctricas o de plomería y cualquier otro problema que le gustaría conocer si fuera a comprar la casa y vivir en ella.
6. Daños por agua
Cuando el agua entra donde no debería, puede dañar las pertenencias personales, socavar la estructura de la casa e incluso crear un peligro para la salud al provocar el crecimiento de moho. Los vendedores deben revelar las fugas pasadas o presentes o los daños causados por el agua.
Michigan, por ejemplo, requiere que los vendedores revelen evidencia de agua en un sótano o espacio bajo, goteras en el techo, daños mayores por inundaciones, el tipo de sistema de plomería (por ejemplo, galvanizado, cobre, otro) y cualquier problema conocido de plomería.
“Hay muchos riesgos involucrados en el cierre de una casa donde se necesita algo de trabajo en la propiedad que no era obvio al recorrerla, particularmente en invierno o durante un período de sequía”, dice Bill Price, un abogado de negocios de Illinois. “En invierno, es posible que el comprador o el inspector de viviendas no puedan inspeccionar un techo con goteras o tejas muy viejas. Del mismo modo, un período de sequía puede ocultar problemas con un sótano con goteras «.
En situaciones como estas, verifique cuánta protección ofrecen las leyes de su estado contra la divulgación de información que no habría tenido forma de saber.
7. Elementos faltantes
A veces, los compradores de vivienda no se dan cuenta hasta el día de la mudanza de que a sus nuevas casas les falta algo que asumieron que estaría allí. Un artefacto de iluminación, el refrigerador o el microondas, las persianas empotradas: cualquiera de estas cosas podría haber salido por la puerta con el vendedor si nadie hubiera pensado en discutirlo con anticipación.
Las leyes de divulgación de algunos estados intentan prevenir este problema. Texas y Michigan, por ejemplo, requieren que los vendedores revelen si la propiedad viene con una larga lista de artículos, incluidos electrodomésticos de cocina, aire acondicionado y calefacción centrales, canaletas de lluvia, extractores de aire y calentadores de agua.9
8. Otras posibles divulgaciones
Los compradores deben saber si la casa se encuentra en un distrito histórico especial porque afectará su capacidad para hacer reparaciones y alteraciones, y también podría aumentar el costo de esas actividades.
La ley de Texas requiere que los vendedores revelen termitas activas u otros insectos destructores de la madera, daños por termitas o podredumbre de la madera que necesiten reparación, daños previos por termitas y tratamiento previo contra termitas.4 Las leyes de Michigan y Carolina del Norte también requieren que los vendedores revelen cualquier historial de infestación. Consulte las leyes de su estado para ver si debe divulgar información sobre alguna plaga.2
También se le puede solicitar que revele problemas de drenaje o nivelación, zonificación, litigios pendientes, servidumbres.
Cómo divulgar
Algunos estados, como Michigan y Carolina del Norte, requieren que los vendedores utilicen un formulario de divulgación específico. Si no hay un formulario específico, el departamento de su estado o la comisión de bienes raíces o la asociación de agentes inmobiliarios del estado generalmente tendrá un formulario recomendado que puede usar. El formulario puede ser más o menos completo de lo que exige la ley estatal.
Si el formulario no es lo suficientemente completo para su situación, complételo con una lista de los elementos adicionales que desea divulgar. El vendedor debe hacer todas las divulgaciones al comprador por escrito, y tanto el comprador como el vendedor deben firmar y fechar el documento. Asegúrese de revisar lo que necesita divulgar y cómo debe redactarse con un abogado de bienes raíces.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
La línea de fondo
Incluso si no se requiere una divulgación en particular en su área, los vendedores que tienen información sobre su casa que podría hacer que un comprador se sienta insatisfecho podrían querer divulgarla de todos modos. Además de las razones morales para ser honesto con los posibles compradores, y el deseo de evitar los gastos y las molestias de una demanda, las personas tienen una reputación que proteger. Los vendedores que tengan alguna inquietud sobre si han revelado correctamente el estado de la propiedad deben comunicarse con un abogado de bienes raíces en su estado.