Derivado inmobiliario

¿Qué es un derivado de bienes raíces?

Los derivados inmobiliarios, a veces denominados derivados inmobiliarios, son instrumentos que permiten a los inversores ganar exposición a la clase de activos inmobiliarios sin tener que ser propietarios de edificios. En cambio, reemplazan la propiedad inmobiliaria con el rendimiento de un índice de rendimiento de bienes raíces. De esta manera, los inversores pueden invertir en acciones o en deuda inmobiliaria sin tener que comprar un activo real o utilizar una propiedad inmobiliaria como garantía.

Beneficios de los derivados inmobiliarios

Los derivados inmobiliarios permiten a un inversor reducir su compromiso de capital inicial y proteger las carteras inmobiliarias a la baja al tiempo que ofrecen estrategias alternativas de gestión de riesgos.

Históricamente, el sector inmobiliario ha tenido una baja correlación, en términos de rendimiento, con las inversiones en acciones y bonos, lo que lo convierte en una herramienta de diversificación de cartera deseable. Desafortunadamente, comprar y vender propiedades físicas no es tan simple como negociar valores.

El índice NPI

El Índice de Propiedad del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión en Bienes Raíces (NPI) es el índice aceptado creado para medir el desempeño de las inversiones en el mercado de bienes raíces comerciales. Desarrollado originalmente en 1977, el índice no apalancado tiene un valor total de alrededor de $ 702 mil millones (a partir del tercer trimestre de 2020), de todos los Estados Unidos

Las inversiones en bienes raíces comerciales se clasifican en los siguientes tipos de inversión:

• Capital privado
• Deuda privada
• Equidad pública
• La deuda pública

Cómo funcionan los derivados inmobiliarios

Desarrollados para el sector de capital privado, los derivados ofrecidos en el índice NCREIF se basan en swaps que vienen en varias formas, lo que permite a los inversores intercambiar exposición sobre la apreciación o el rendimiento total del índice en sí, o intercambiando exposiciones de un uso de suelo a otro.

Un método es «ir largo » (replicando la exposición de la compra de propiedades) o «ir corto » (replicando la exposición de la venta de propiedades). Otro método consiste en intercambiar el rendimiento total del índice NCREIF desglosado por sector inmobiliario, lo que permite a los inversores intercambiar los rendimientos de los inmuebles relacionados con oficinas por inmuebles minoristas, por ejemplo.

El swap de retorno permite a dos inversores a cada lado del swap ejecutar estrategias que no se pueden lograr con activos reales en el mercado inmobiliario privado. Los swaps permiten a los inversores balance. Los contratos de hasta tres años suelen ser gestionados por un banco de inversión, que actúa como cámara de compensación de los fondos.

En el caso de que un inversor apueste por el rendimiento total del índice NCREIF, aceptará el rendimiento total del NPI (pagado trimestralmente) sobre una cantidad nocional predeterminada y acordará pagar una tasa de interés de referencia a corto plazo, más un margen ( margen) sobre la misma cantidad nocional. La otra parte del swap recibiría los mismos flujos de efectivo a la inversa, pagaría el rendimiento del índice trimestral y recibiría la tasa de referencia más el margen.

Suponiendo que hay inversores para ambos lados del comercio, dos inversores que deseen cambiar una exposición de propiedad por otra podrían cambiar el rendimiento del NPI por ese tipo de propiedad en particular por otro. Por ejemplo, un administrador de cartera que sienta que su fondo está sobreasignado a propiedades de oficinas y subasignado a propiedades industriales podría cambiar una parte de la exposición de oficinas por industrial sin realmente comprar o vender propiedades.

Un índice de equidad pública

En lugar del NPI, los derivados para exposición al sector de capital público del mercado inmobiliario comercial utilizan el rendimiento total de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT) para calcular los flujos de efectivo aceptados (para el inversor largo) o pagado (por el inversor corto).

Este índice proporciona el rendimiento de rendimiento para el mercado de valores públicos garantizados por bienes raíces comerciales. Por ejemplo, el receptor de swap paga la tasa de interés de referencia a corto plazo, más un margen, para entrar en un swap de índice a un año con una cantidad nocional de $ 50 millones de dólares, y recibiría pagos trimestrales del índice NAREIT sobre $ 50 millones. Una vez más, el inversor puede obtener una exposición inmobiliaria pública totalmente diversificada sin comprar un solo activo.

Derivados de deuda inmobiliaria

Debido a la amplitud y profundidad de los mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), los derivados inmobiliarios también están disponibles en posiciones de deuda inmobiliaria. Los canjes de deuda pública inmobiliaria se basan en índices del mercado CMBS.

Gracias a la amplitud y profundidad de los datos de un gran número de transacciones (en relación con las acciones inmobiliarias), los índices CMBS son un indicador de rendimiento mucho mejor para sus respectivos mercados que los de sus homólogos de acciones. La diferencia más notable entre las permutas de acciones y las permutas de deuda es que los receptores de los pagos basados ​​en la tasa de interés reciben la tasa de referencia menos un margen, a diferencia de las permutas de acciones, que generalmente se basan en la tasa de referencia más un margen. Esto se debe a que los valores subyacentes generalmente se financian con deuda a corto plazo de recompra renovable, que generalmente se encuentra en la tasa de referencia a corto plazo menos un margen, por lo que la tasa se transfiere a las contrapartes de canje.

Los derivados de deuda inmobiliaria privada, como los credit default swaps (CDS), se suelen utilizar para cubrir el riesgo crediticio. Los derivados, como los swaps de préstamos, proporcionan a la parte del swap tanto la tasa de interés como el riesgo crediticio, mientras que el activo (un préstamo de bienes raíces comerciales) permanece en el balance de la contraparte. Por lo tanto, un prestamista hipotecario puede cubrir partes de su cartera de deuda para varios términos de inversión sin tener que vender el préstamo en sí. De esta manera, los inversionistas pueden salir de ciertos sectores del mercado inmobiliario cuando sienten que la rentabilidad no es acorde con el riesgo, y luego recuperar la exposición cuando el mercado para ese sector en particular mejore.

Consideraciones Especiales

Dado que los activos inmobiliarios comerciales son intensivos en capital y relativamente ilíquidos, los inversores inmobiliarios han tenido dificultades para cubrir su exposición o ejecutar estrategias alfa. Los altos costos de transacción y un mercado menos eficiente que el de las acciones y los bonos se han sumado a la dificultad de reequilibrar las carteras en respuesta a los cambios del mercado.

Con los datos inmobiliarios cada vez más transparentes y la información sobre transacciones cada vez más fácil y menos costosa de obtener, los índices inmobiliarios se han vuelto más relevantes, lo que ha llevado a la creación de un mercado de derivados cada vez más eficiente. Los derivados inmobiliarios permiten a los inversores cambiar su exposición a riesgos y oportunidades específicos sin la necesidad de comprar y vender activos. Estos derivados permiten la inversión en un sector diferente del mercado de valores de bienes raíces o el intercambio de una exposición inmobiliaria por una tasa de interés variable más o menos una prima.

La capacidad de intercambiar exposiciones permite que el inversor inmobiliario sea más táctico al invertir. Ahora pueden entrar y salir de los cuatro cuadrantes del mercado inmobiliario, lo que permite una mejor gestión del riesgo y el potencial para aumentar el rendimiento a corto o largo plazo de sus inversiones.