Hipoteca calificada

¿Qué es una hipoteca calificada?

Una hipoteca calificada es una hipoteca que cumple con ciertos requisitos para la protección del prestamista y la negociación en el mercado secundario según la Ley de Reforma y Protección al Consumidor de Dodd-Frank Wall Street, una pieza importante de la legislación de reforma financiera aprobada en 2010.

Las disposiciones de la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Dodd-Frank Wall Street tienen como objetivo proteger tanto a los prestatarios como al sistema financiero de las prácticas crediticias riesgosas que contribuyeron a la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007. Al crear mayores incentivos para ofrecer préstamos hipotecarios de mayor calidad en ambos mercado primario y secundario, el objetivo de la ley era reducir el riesgo general que crean las hipotecas en el sistema financiero general.

Cómo funcionan las hipotecas calificadas

Para ser elegible para una hipoteca calificada, existen ciertos requisitos que los prestatarios deben cumplir. Estos requisitos se basan en un análisis de la capacidad del prestatario para pagar su hipoteca (de acuerdo con sus ingresos, activos y deudas). Estos parámetros requieren que el prestatario no haya asumido pagos mensuales de deuda que superen el 43% de los ingresos antes de impuestos; que el prestamista no ha cobrado más del 3% en puntos y comisiones de apertura; y que el préstamo no se ha emitido como un préstamo arriesgado o con un precio excesivo con términos como amortización negativa, pago global o hipoteca con intereses únicamente.

Para los prestamistas que siguen ciertas regulaciones establecidas en la Ley, las hipotecas calificadas pueden proporcionarles ciertas protecciones legales adicionales. Bajo las reglas de hipotecas calificadas, las disposiciones de “ puerto seguro ” protegen a los prestamistas contra demandas de prestatarios en dificultades que afirman que se les otorgó una hipoteca que el prestamista no tenía motivos para creer que podían pagar.

También brindan incentivos para los prestamistas que desean vender sus préstamos en el mercado secundario (dado que los préstamos hipotecarios calificados son más atractivos para los suscriptores en acuerdos de productos estructurados). Los prestamistas que emiten hipotecas calificadas pueden revenderlas más fácilmente en el mercado secundario a entidades como Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos empresas patrocinadas por el gobierno compran la mayoría de las hipotecas, lo que libera capital para que los bancos otorguen préstamos adicionales.

Se desarrollaron reglas hipotecarias calificadas para ayudar a mejorar la calidad de los préstamos emitidos en el mercado primario (y que, en última instancia, pueden estar disponibles para negociar en el mercado secundario). Los prestamistas venden la mayoría de las hipotecas de nueva creación en el mercado secundario de hipotecas. En el mercado secundario de hipotecas, las hipotecas de nueva creación se empaquetan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores, como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura. Solo ciertas hipotecas calificadas son elegibles para la venta en el mercado secundario.

Consideraciones Especiales

Hay varias excepciones a las reglas de hipotecas calificadas. Una excepción es que los puntos y las tarifas de originación pueden exceder el 3% para préstamos de menos de $ 100,000 (de lo contrario, los prestamistas podrían no estar suficientemente compensados ​​por emitir tales préstamos y estas hipotecas más pequeñas podrían no estar disponibles).

Además, las regulaciones hipotecarias calificadas permiten a los prestamistas emitir hipotecas que no están calificadas. Sin embargo, existen reglas que limitan la venta de estos préstamos en el mercado hipotecario secundario y brindan menos protecciones legales para los prestamistas.