Propco (empresa inmobiliaria)
¿Qué es una Propco (empresa inmobiliaria)?
Una propiedad, compañía de propiedad o compañía de propiedad es una entidad secundaria creada por una empresa específicamente para mantener y administrar los bienes raíces que posee.
La entrega de propiedades generadoras de ingresos y su deuda relacionada a una subsidiaria recién formada generalmente brinda a la matriz u opco (compañía operativa) ventajas relacionadas con cuestiones de financiamiento y calificación crediticia.
Conclusiones clave
- Una propco es una empresa subsidiaria creada específicamente por una empresa matriz u opco para mantener y administrar sus bienes inmuebles que generan ingresos.
- Estos acuerdos casi siempre se persiguen para asegurar una financiación más favorable y aliviar los problemas de calificación crediticia.
- La transferencia de todos los bienes raíces y la deuda relacionada a la propco le permite a la opco liberar fondos y mejorar su salud financiera.
- La propco, mientras tanto, hereda una cartera de propiedades que puede utilizar como garantía para reunir capital a tasas competitivas.
Cómo funciona una Propco (empresa inmobiliaria)
Los acuerdos comerciales de Opco-propco dan como resultado que la subsidiaria o compañía de propiedad posea o posea todos los activos, incluidos los bienes raíces, que la compañía operativa principal (opco) utiliza para generar ingresos. ¿Por qué hacer esto? Principalmente para asegurar una financiación más favorable y capitalizar la empresa para su expansión.
Todas las cuestiones relacionadas con el financiamiento y la calificación crediticia se dividen repentinamente entre dos partes. La opco elimina el costo de mantenimiento de sus bienes raíces de sus libros, lo que le permite liberar fondos y mejorar su salud financiera.
Al mismo tiempo, la propco recién formada se encuentra heredando una cartera de propiedades que puede usar como garantía para endeudarse y recaudar capital a tasas competitivas.
Críticas a una Propco (empresa inmobiliaria)
Los acuerdos opco-propco permiten a la empresa operadora alquilar o arrendar propiedad de la empresa inmobiliaria. En la práctica, esto parece una venta y un arrendamiento posterior. Sin embargo, la empresa nunca cede la propiedad de forma real, ya que propco y opco forman parte del mismo grupo de empresas.
Si bien esto puede parecer el equivalente corporativo de tener su pastel y comérselo, puede haber varias desventajas en la creación de un propco. Si una empresa trabaja en varias ubicaciones en lugar de en una principal, un acuerdo de propco bloquea a la empresa en una situación en la que cerrar cualquier ubicación se vuelve más difícil.
En una configuración comercial tradicional, por ejemplo, una empresa puede optar por cerrar una ubicación u oficina de bajo rendimiento y probablemente vender la propiedad. Por el contrario, en un acuerdo de propco, el propco es dueño de la propiedad y puede optar por deshacerse de ella si el mercado no regresa lo suficiente para cubrir las deudas.
Como resultado, es posible que se requiera que la opco pague el alquiler de una propiedad, incluso si no la está utilizando, porque la propco depende de esos ingresos para pagar la deuda financiada con las propiedades.
Consideraciones Especiales
Transiciones de Propco a REIT
Debido a que una propco puede limitar la flexibilidad de la opco en determinadas situaciones, la empresa operadora a veces escindirá la empresa inmobiliaria como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) para convertirla en su propia entidad.
La creación de un REIT( empresas que tienen una cartera de propiedades e hipotecas, cobran el alquiler de las mismas y luego transfieren los ingresos a los inversores en forma de dividendos) ofrece ventajas fiscales a la empresa matriz, es decir, al eliminar cualquier problema de doble imposición que pueda surgir. con un arreglo propco-opco.
Importante
Posteriormente, una empresa operativa puede optar por escindir una subsidiaria como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) para obtener ventajas fiscales.
Una vez escindida, la propco puede actuar como cualquier otro REIT, agregando propiedades a su cartera que no están relacionadas con el negocio de la opco.