Bienes Raíces de Capital Privado
¿Qué son las propiedades inmobiliarias de capital privado?
Los bienes raíces de capital privado son una clase de activos alternativa compuesta por inversiones públicas y privadas agrupadas administradas profesionalmente en los mercados inmobiliarios. La inversión en bienes raíces de capital privado implica la adquisición, financiación y propiedad (directa o indirecta) de propiedades o propiedades a través de un fondo de inversión.
Los bienes raíces de capital privado no deben confundirse con un fideicomiso de inversión en bienes raíces de capital o REIT de capital, que son acciones que cotizan en bolsa que representan inversiones inmobiliarias cuyos ingresos se generan principalmente a través de los ingresos por alquiler de sus propiedades inmobiliarias.
Conclusiones clave
- Los bienes raíces de capital privado son un fondo administrado profesionalmente que invierte en bienes raíces.
- A diferencia de los REIT, la inversión inmobiliaria de capital privado requiere una cantidad sustancial de capital y solo puede estar disponible para inversores acreditados o de alto patrimonio neto.
- Este tipo de inversión suele ser más riesgoso y costoso que otras formas de fondos de inversión inmobiliaria, pero no son infrecuentes rendimientos del 8% al 10%.
Comprensión de bienes raíces de capital privado
Los fondos inmobiliarios de capital privado permiten a las personas e instituciones de alto patrimonio neto (HWNI), como fondos patrimoniales y de pensiones, invertir en acciones y participaciones de deuda relacionadas con activos inmobiliarios.
Utilizando una estrategia de gestión activa, las propiedades inmobiliarias de capital privado adoptan un enfoque diversificado para la propiedad inmobiliaria. Los socios generales (GP) invierten en una variedad de tipos de propiedades en diferentes ubicaciones, que pueden abarcar desde nuevos desarrollos y tenencias de tierras crudas hasta la remodelación completa de propiedades existentes o inyecciones de flujo de efectivo en propiedades en dificultades.
Las inversiones inmobiliarias de capital privado se agrupan comúnmente y se pueden estructurar como sociedades limitadas (LP), sociedades de responsabilidad limitada (LLC), corporaciones S, corporaciones C, fideicomisos de inversión colectiva, REIT privados, cuentas de aseguradoras independientes u otras estructuras legales.
Consideraciones Especiales
Invertir en bienes raíces de capital privado requiere un inversionista con una perspectiva a largo plazo y un importante compromiso de capital inicial : más de $ 250,000 inicialmente y inversiones posteriores a lo largo del tiempo. Se ofrece poca flexibilidad y liquidez a los inversores, ya que la ventana de compromiso de capital suele requerir varios años.
Los períodos de bloqueo para bienes raíces de capital privado a veces pueden durar más de una docena o más de años. Además, las distribuciones pueden ser lentas porque a menudo se pagan con el flujo de efectivo en lugar de una liquidación total; los inversores no tienen derecho a exigir una liquidación. Además, los administradores de fondos suelen cobrar una estructura de tarifas de 2 y 20, lo que les cuesta a los inversores el 2% de los activos invertidos por año más el 20% de las ganancias.
La siguiente categoría de inversionista invierte en bienes raíces de capital privado:
- Instituciones ( fondos de pensiones y fondos sin fines de lucro) y terceros, como administradores de activos que invierten en nombre de instituciones.
- Inversores privados acreditados
- Personas de alto patrimonio neto (HWNI)
Los fondos creados para inversores individuales generalmente requieren que la inversión sea financiada en el momento de la firma del acuerdo de inversión, mientras que los fondos creados para inversores institucionales requieren un compromiso de capital. A continuación, ese capital se utiliza a medida que se realizan las inversiones adecuadas. Si no se realizan inversiones durante el período de inversión especificado por el acuerdo, no se podrá extraer nada del compromiso.
La inversión inmobiliaria de capital privado es arriesgada, pero también puede proporcionar altos rendimientos.
Rentabilidad inmobiliaria de capital privado
A pesar de la falta de flexibilidad y liquidez, este tipo de inversión puede proporcionar altos niveles potenciales de ingresos con una fuerte apreciación de los precios. Los rendimientos anuales en el rango del 6% al 8% para las estrategias básicas y del 8% al 10% para las estrategias básicas más no son infrecuentes.
Los rendimientos de las estrategias oportunistas o de valor agregado pueden ser considerablemente más altos. Dicho esto, las propiedades inmobiliarias de capital privado son lo suficientemente riesgosas como para que los inversores puedan perder toda su inversión si un fondo tiene un rendimiento inferior.
Los fondos inmobiliarios de capital privado se hicieron populares en la década de 1990 en medio de la caída de los precios de las propiedades como una forma de recuperar propiedades a medida que caían los valores. Anteriormente, la mayoría de las inversiones inmobiliarias institucionales se adherían a los activos básicos.
Tipos de inversiones inmobiliarias de capital privado
Edificios de oficinas (oficinas de gran altura, urbanas, suburbanas y ajardinadas); propiedades industriales (almacén, investigación y desarrollo, oficinas flexibles o espacio industrial); propiedades comerciales, centros comerciales (vecindario, comunidad y centros de poder); y los apartamentos multifamiliares (jardín y rascacielos) son las inversiones inmobiliarias de capital privado más comunes.
También hay inversiones en propiedades de nicho, como viviendas para personas mayores o para estudiantes, hoteles, autoalmacenamiento, consultorios médicos, viviendas unifamiliares para poseer o alquilar, terrenos no urbanizados, espacio de fabricación y más.