Principal, intereses, impuestos, seguros — PITI
¿Qué es capital, interés, impuestos, seguro — PITI?
El capital, los intereses, los impuestos y el seguro (PITI) son los componentes de suma de un pago de hipoteca. Específicamente, consisten en el monto del capital, los intereses del préstamo, el impuesto predial y las primas del seguro de vivienda y del seguro hipotecario privado.
PITI es típicamente citado sobre una base mensual y se compara con el ingreso bruto mensual del prestatario para el cálculo del individuo front-end y back-end proporciones, que se utilizan para aprobar los préstamos hipotecarios. Generalmente, los prestamistas hipotecarios prefieren que el PITI sea igual o menor al 28% del ingreso mensual bruto del prestatario.
conclusiones clave
- PITI es un acrónimo de capital, intereses, impuestos y seguro, los componentes de la suma de un pago hipotecario.
- Debido a que PITI representa el pago mensual total de la hipoteca, ayuda tanto al comprador como al prestamista a determinar la asequibilidad de una hipoteca individual.
- Generalmente, los prestamistas hipotecarios prefieren que el PITI sea igual o menor al 28% del ingreso mensual bruto del prestatario.
- PITI también se incluye en el cálculo de la tasa de back-end de un prestatario, la suma total de sus obligaciones mensuales contra su ingreso bruto.
Comprensión del capital, intereses, impuestos y seguros — PITI
Veamos el cuarteto de componentes que componen PITI.
Principal
Una parte de cada pago de la hipoteca se dedica al reembolso del principal, es decir, el monto del préstamo en sí. Entonces, en una hipoteca de $ 100,000, el capital es de $ 100,000. Los préstamos están estructurados de manera que el monto del principal reembolsado comience en un nivel bajo y aumente en los años siguientes.
Interesar
El interés es el precio que paga por pedir dinero prestado (y la recompensa del prestamista por arriesgar sus fondos con usted). Los pagos de la hipoteca en los primeros años del préstamo se aplican más a los intereses que al principal; la relación cambia gradualmente a medida que pasa el tiempo. Si la tasa de interés de nuestra hipoteca de $ 100,000 es del 6%, el pago mensual combinado de capital e interés en una hipoteca a 30 años sería de aproximadamente $ 599.55 – $ 500 de interés + $ 99.55 de capital.
Impuestos
Los impuestos sobre bienes raíces o propiedad son evaluados por los gobiernos locales y se utilizan para financiar servicios públicos como escuelas, fuerzas policiales y departamentos de bomberos. Los impuestos se calculan por año, pero puede incluirlos como parte de los pagos mensuales de su hipoteca; el monto adeudado se divide por el número total de pagos hipotecarios en un año determinado. El prestamista cobra los pagos y los mantiene en custodia hasta el vencimiento de los impuestos.
Seguro
Al igual que los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, las primas del seguro se pueden pagar con cada plazo de la hipoteca y mantenerse en garantía hasta el vencimiento de la factura. Hay dos tipos de cobertura de seguro que pueden incluirse: seguro para propietarios de viviendas, que protege la vivienda y su contenido contra incendios, robos y otros desastres; y seguro hipotecario privado (PMI), que es obligatorio para las personas que compran una vivienda con un pago inicial inferior al 20% del costo.
Los préstamos para propietarios de viviendas de la FHA, hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), incluyen una prima de seguro hipotecario (MIP). MIP es similar al seguro hipotecario privado, pero requiere un gran pago por adelantado, junto con los pagos mensuales.
El papel de PITI en las hipotecas
Debido a que PITI representa el pago mensual total de la hipoteca, ayuda tanto al comprador como al prestamista a determinar la asequibilidad de una hipoteca individual. Un prestamista examinará el PITI de un solicitante para determinar si representa un buen riesgo para un préstamo hipotecario. Los compradores pueden acumular su PITI para decidir si pueden permitirse comprar una casa en particular.
La proporción inicial compara PITI con el ingreso mensual bruto. La mayoría de los prestamistas prefieren una proporción inicial del 28% o menos, aunque algunos permitirán que los prestatarios superen el 30% o incluso el 40%. Por ejemplo, la proporción inicial de un PITI que totaliza $ 1,500 y un ingreso mensual bruto de $ 6,000 es del 25%.
El índice de back-end, también conocido como el índice de deuda a ingresos (DTI), compara PITI y otras obligaciones de deuda mensual con el ingreso mensual bruto. La mayoría de los prestamistas prefieren un índice de back-end del 36% o menos. Suponga que el prestatario anterior tiene dos obligaciones mensuales regulares: un pago de automóvil de $ 400 y un pago de tarjeta de crédito de $ 100; la proporción de back-end sería del 33% (PITI: $ 1,500 + $ 400 + $ 100 / $ 6,000 = 33%).
Algunos prestamistas también usan PITI para calcular los requisitos de reserva que debe tener un prestatario. Los prestamistas requieren reservas para garantizar los pagos de la hipoteca en caso de que un prestatario sufra temporalmente una pérdida de ingresos. A menudo, los prestamistas citan los requisitos de reserva como un múltiplo de PITI. Dos meses de PITI representan un requisito de reserva típico. Si está sujeto a este requisito, el prestatario del ejemplo anterior necesitaría $ 3,000 en una cuenta de depósito para ser aprobado para una hipoteca.
Consideraciones Especiales
No todos los pagos de la hipoteca incluyen impuestos y seguros. Algunos prestamistas no requieren que los prestatarios depositen en custodia estos costos como parte de su pago hipotecario mensual. En estos escenarios, el propietario paga las primas del seguro directamente a la compañía de seguros y los impuestos sobre la propiedad directamente al tasador de impuestos. El pago de la hipoteca del propietario, entonces, consiste únicamente en capital e intereses.
Incluso si no está en custodia, la mayoría de los prestamistas aún consideran los montos de los impuestos a la propiedad y las primas de seguros al calcular las proporciones iniciales y finales. Además, las obligaciones mensuales adicionales relacionadas con la hipoteca, como las tarifas de la asociación de propietarios (HOA), pueden incluirse en PITI para el cálculo de los índices de endeudamiento.