Usar una hipoteca todo en uno para reducir los intereses
¿Quiere ser dueño de su propia casa, pero no quiere gastar todos sus ahorros para lograrlo? Es posible que desee considerar una hipoteca todo en uno. Este producto le permite combinar su hipoteca y ahorros. Echemos un vistazo a cómo funciona.
Conclusiones clave
- Las hipotecas todo en uno permiten la combinación de una hipoteca y ahorros. Requieren la combinación de una cuenta corriente, un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca en uno.
- Los beneficios de una hipoteca todo en uno incluyen: usar sin problemas el flujo de efectivo adicional para pagar una hipoteca, así como tener una mayor liquidez más allá de los préstamos típicos sobre el valor neto de la vivienda.
- Los pagos de capital adicionales realizados en una hipoteca todo en uno se pueden revertir y recuperar en cualquier momento.
- Las hipotecas todo en uno generalmente cobran una tarifa anual de $ 50 a $ 100 y son hipotecas de tasa ajustable a 30 años.
¿Qué es una hipoteca todo en uno?
El IRS no permitirá que los intereses gravables pagados y los intereses recibidos se cancelen entre sí como en el Reino Unido y Australia; cada uno debe informarse por separado. Por lo tanto, los préstamos «compensatorios» disponibles en los EE. UU. No pueden técnicamente llamarse con este nombre. Para que estos préstamos cumplan con las pautas del IRS, deben combinar una cuenta corriente, un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca en una sola cuenta. Una cuenta no compensa realmente a la otra como ocurre en el Reino Unido. La cuenta única ofrece todas las comodidades de una cuenta bancaria normal, como un cajero automático y tarjetas de débito, pagos automáticos de facturas y una chequera. Pero permite que cada dólar sobrante que tenga el propietario se use para pagar la hipoteca hasta que se use.
Esta característica única beneficia al propietario de varias formas. Primero, debido a que la cuenta bancaria del propietario está integrada directamente en la hipoteca, el propietario recibirá un rendimiento mucho mayor de sus depósitos. Esto se debe a que el dinero se utiliza para reducir la cantidad de interés que se aplica al préstamo, que casi siempre será a una tasa mucho más alta que la que pueden ofrecer las cuentas tradicionales de depósito a la vista.
En segundo lugar, este tipo de cuenta aún ofrece liquidez instantánea de una manera que las hipotecas tradicionales, o incluso las líneas de crédito con garantía hipotecaria, no pueden. Si bien algunas líneas de crédito con garantía hipotecaria ofrecen acceso mediante chequera o incluso tarjeta de débito, no tienen la flexibilidad de este producto híbrido. Si el propietario no tiene dinero en efectivo para hacer un pago del préstamo en un mes determinado, entonces no se requiere un pago mínimo porque el interés mínimo adeudado simplemente se adelanta de la línea de crédito disponible.
Por último, los préstamos todo en uno son totalmente reversibles; El capital adicional pagado se puede recuperar en cualquier momento, lo que resuelve un problema importante inherente al tratar de acelerar las hipotecas tradicionales «unidireccionales» o incluso los préstamos compensatorios disponibles en el extranjero.
La mayoría de las hipotecas todo en uno requieren un puntaje FICO de alrededor de 700 o más, lo que solo beneficia a los prestatarios con un flujo de efectivo positivo constante.
Ejemplo de una hipoteca todo en uno
Dan necesita una hipoteca de 400.000 dólares al 6%. Tiene un ingreso neto mensual de $ 7,000. Si hace un préstamo fijo convencional a 30 años, su pago mensual será de $ 2,398. Después de todos los gastos, como la vida diaria, la hipoteca, etc., podrá ahorrar $ 1,000 por mes. Pero si usa una hipoteca todo en uno, o «compensada», los $ 1,000 por mes que ahorra se usarán para reducir el saldo de la hipoteca para los cálculos de pago de intereses también.
Suponiendo que la tasa del préstamo acelerado se mantenga constante en el 6%, es posible que Dan cancele su préstamo en poco menos de 15 años y aún tenga los $ 1,000 que ahorró cada mes. En realidad, no entraría en la hipoteca. El prestamista simplemente lo tomaría prestado mientras se cancelaba el préstamo para reducir el saldo del principal. Quizás lo más importante es que este tipo de hipoteca puede motivar a los prestatarios a reducir sus gastos, porque pueden ver que sus fondos se utilizan para pagar sus préstamos.
Tarifas y tarifas hipotecarias todo en uno
La mayoría de los prestamistas hipotecarios compensados y todo en uno cobran una tarifa anual de $ 50 a $ 100 además de otros gastos de préstamos estándar, y generalmente se aplican tasas más altas para las hipotecas aceleradas. La mayoría de los préstamos acelerados son vehículos de tasa ajustable a 30 años que están vinculados al índice LIBOR. La tasa ajustable para este tipo de préstamo podría ser un 1% más alta que la de los préstamos convencionales, a menos que el prestatario opte por pagar puntos adicionales por adelantado. Pero en el centro del asunto está la cuestión de qué es más importante: las tasas y tarifas o la cantidad total de intereses pagados durante la vigencia del préstamo.
Obviamente, un tema clave a considerar aquí es la vida útil del préstamo. Una tasa de interés ligeramente más alta podría valer la pena si el préstamo se cancela varios años antes que un préstamo con una tasa más baja. Recuerde que el tiempo de pago de un préstamo acelerado no es fijo. Por lo tanto, el flujo de caja excedente proyectado del prestatario debe tenerse en cuenta al realizar esta comparación.
Idoneidad hipotecaria todo en uno
Una de las principales advertencias de este tipo de préstamo es que la mayoría de los prestamistas que ofrecen hipotecas aceleradas requieren que los prestatarios tengan puntajes FICO de al menos 680 a 700 para calificar. Esto se debe a que este tipo de hipoteca solo beneficiará a un prestatario que tenga un flujo de caja positivo constante, con fondos excedentes disponibles para reducir el capital del préstamo de forma regular.
La línea de fondo
Aunque los beneficios de este tipo de préstamo pueden ser sustanciales, la idoneidad sigue siendo una preocupación clave, al igual que con cualquier otro producto crediticio. Los prestatarios económicamente indisciplinados pueden querer evitar tomar uno de estos préstamos. Poseer demasiado crédito disponible a través del aspecto de la línea de capital de la cuenta podría desencadenar un derroche de gastos para algunas personas, lo que aumentará el capital de la deuda.
Otra forma de reducir la deuda relacionada con la hipoteca es obtener una hipoteca con una tasa de interés baja. Es importante comparar precios, ya que diferentes prestamistas pueden ofrecer diferentes tasas de interés en el mismo tipo de hipoteca y, a largo plazo, obtener una hipoteca con una tasa de interés más baja podría ahorrarle miles de dólares.