Hipoteca no conforme
¿Qué es una hipoteca no conforme?
Una hipoteca no conforme es una hipoteca que no cumple con las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac y, por lo tanto, no se les puede vender. Las pautas de GSE consisten en un monto máximo de préstamo, propiedades adecuadas, requisitos de pago inicial y requisitos de crédito, entre otros factores.
Una hipoteca no conforme puede contrastarse con una hipoteca conforme.
Conclusiones clave
- Una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no se adhiere a las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) y, por lo tanto, no puede revenderse a agencias como Fannie Mae o Freddie Mac.
- Estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas que las hipotecas conformes.
- Las hipotecas que exceden el límite de préstamos conformes se clasifican como no conformes y se denominan hipotecas jumbo.
- Aparte del tamaño del préstamo, las hipotecas pueden volverse no conformes en función de la relación préstamo-valor (monto del pago inicial) del prestatario, relación deuda-ingresos, puntaje e historial crediticio y requisitos de documentación.
Comprensión de las hipotecas no conformes
Las hipotecas no conformes no son préstamos incobrables en el sentido de que sean riesgosos o demasiado complejos. A las instituciones financieras no les gustan porque no se ajustan a las pautas de GSE y, como resultado, son más difíciles de vender. Por esta razón, los bancos generalmente impondrán una tasa de interés más alta en un préstamo no conforme.
Aunque los bancos privados inicialmente suscriben la mayoría de las hipotecas, a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos GSE compran préstamos de bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden en el mercado secundario. Un MBS es un tipo de valor respaldado por activos (ABS) garantizado por una colección de hipotecas que se originó en una institución financiera regulada y autorizada. Si bien hay empresas financieras privadas que comprarán, empaquetarán y revenderán un MBS, Fannie y Freddie son los dos compradores más importantes.
Los bancos utilizan el dinero de la venta de hipotecas para invertir en la oferta de nuevos préstamos, al tipo de interés actual. Pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar cualquier producto hipotecario. Las dos GSE tienen límites de reglas federales para comprar préstamos que se consideran relativamente libres de riesgo. Estos préstamos son hipotecas conformes y a los bancos les gustan precisamente porque se venderán fácilmente.
Por el contrario, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar son intrínsecamente más riesgosas para los bancos. Estos préstamos de difícil venta deben permanecer en la cartera del banco o venderse a entidades especializadas en el mercado secundario de préstamos no conformes.
Tipos de hipotecas no conformes
Hay varias situaciones de prestatarios y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran no conformes.
La hipoteca no conforme más común es lo que a menudo se llama hipoteca jumbo: préstamos emitidos por una cantidad más sustancial que los límites de Fannie Mae y Freddie Mac. En 2021, ese límite en la mayoría de los condados de EE. UU. Es de $ 548,250, pero en algunas áreas de alto costo, como la ciudad de Nueva York o San Francisco, puede llegar a $ 822,375.
Las hipotecas no tienen que ser enormes para ser no conformes. Un pago inicial bajo también puede desencadenar un estado de incumplimiento. El umbral varía, pero podría ser del 10 por ciento en una hipoteca convencional o tan solo del 3 por ciento en un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Además, un factor es la relación deuda-ingresos (DTI) del comprador, que normalmente debe ser inferior al 42 por ciento para calificar como préstamo conforme. Un puntaje de crédito por encima de 630-650 por lo general se requiere también.
El tipo de propiedad también puede determinar si una hipoteca es no conforme. Por ejemplo, los compradores de condominios a menudo se tropiezan cuando se enteran de que la unidad de vacaciones de sus sueños no cumple con los requisitos porque el complejo no se considera justificable. Eso incluye asociaciones de condominios donde una sola entidad, como el desarrollador, posee más del 10 por ciento de las unidades. Otras dificultades incluyen si la mayoría de las unidades no están ocupadas por el propietario, si más del 25 por ciento de los pies cuadrados son comerciales o si la asociación de propietarios (HOA) está en litigio.