Deducciones fiscales sobre intereses hipotecarios

Introducida junto con el impuesto sobre la renta en 1913, la deducción fiscal por intereses hipotecarios se ha convertido desde entonces en la deducción fiscal favorita de millones de propietarios de viviendas en Estados Unidos. Aquí analizamos las reglas existentes detrás de esta deducción, así como los nuevos cambios resultantes de la legislación tributaria de diciembre de 2017.

Obtener deducciones: quién califica

En la mayoría de los casos, todos los intereses hipotecarios hasta un cierto nivel de préstamo se pueden deducir de los impuestos federales de EE. UU., Siempre que el propietario cumpla con los siguientes requisitos:

• Él o ella presenta el Formulario 1040 y detalla las deducciones en el Anexo A.
• Él o ella es legalmente responsable del préstamo; no puede deducir intereses si realiza un pago del préstamo de otra persona.
• Él o ella realizó el pago de una vivienda calificada.

Deuda de adquisición frente a deuda de capital: gran diferencia fiscal

Por supuesto, debido a que las deducciones están reguladas por el gobierno, las reglas nunca son tan simples como parecen a primera vista. Hay dos tipos de deuda que generan intereses deducibles de impuestos. La primera es la deuda que se sacó para comprar, construir o mejorar su vivienda. Este tipo de deuda se conoce como » deuda de adquisición «. El segundo tipo es la deuda que se contrajo con otros fines y se conoce como «deuda de capital» porque se basa en el capital de su propiedad. Esta distinción se ha vuelto particularmente importante desde la aprobación de la nueva legislación fiscal en diciembre de 2017 (consulte Cómo le afecta la ley fiscal del Partido Republicano ).

El proyecto de ley incluye cambios significativos en la cantidad de intereses que los prestatarios pueden deducir sobre préstamos hipotecarios y deuda con garantía hipotecaria, lo que hace que los intereses sean deducibles solo para préstamos de $ 750,000 o menos. Además, las reglas han cambiado para el dinero de los préstamos con garantía hipotecaria que no se utiliza como deuda de adquisición, por ejemplo, para pagar gastos médicos o universitarios en lugar de renovar una casa. A continuación se muestran algunos detalles.

• Post-oct. Del 13 de octubre de 1987 hasta el 16 de diciembre de 2017, Deuda: Los intereses de una hipoteca contratada para comprar, construir o mejorar su casa después del 13 de octubre de 1987, pueden deducirse por completo solo si la deuda total de todas las hipotecas, incluida cualquier deuda con derechos adquiridos, asciende a $ 1 millón o menos para parejas casadas y $ 500,000 o menos para solteros o parejas casadas que presentan una declaración por separado.
• Post-dic. Deuda: Los intereses de una nueva hipoteca para comprar, construir o mejorar su casa son totalmente deducibles solo si la deuda total de todas las hipotecas asciende a $ 750,000 o menos para parejas casadas y $ 500,000 o menos. menos para solteros o parejas casadas que presentan una declaración por separado. (También cubierto: préstamos bajo un contrato vinculante que estaba en vigor antes del 16/12/17, siempre que la compra de la vivienda se cerrara antes del 1/04/18). Los intereses sobre préstamos más antiguos, y el nuevo refinanciamiento de dichos préstamos más antiguos, siguen siendo deducibles en $ 1 millón.
• Deuda con garantía hipotecaria posterior a octubre. 13 de 1987 hasta el 16 de diciembre de 2017: Los  intereses sobre segundas hipotecas (o líneas de crédito con garantía hipotecaria) que se obtengan por motivos distintos a la compra, construcción o mejora de su vivienda deben totalizar $ 100,000 o menos para parejas casadas y $ 50,000 o menos para solteros o parejas casadas que presentan una declaración por separado. También deben sumar menos que el valor justo de mercado de su casa menos el valor de todas las deudas con derechos adquiridos y todas las deudas hipotecarias posteriores al 13 de octubre de 1987.
• Deuda con garantía hipotecaria posterior a oct. 13 de 1987 hasta el 16 de diciembre de 2017: Los   intereses sobre segundas hipotecas (o líneas de crédito con garantía hipotecaria) sacados por motivos distintos a la compra, construcción o mejora de su vivienda no son deducibles en absoluto. Esto es verdad. incluso si el préstamo original se obtuvo antes del 16 de diciembre de 2017 y durará hasta el 31 de diciembre de 2025. Entonces, teóricamente, las reglas de préstamos volverían a las reglas posteriores a 1987…

Si logró seguir esa lógica sin confundirse, está en buena forma hasta ahora, pero no comience sus deducciones todavía. Hay estipulaciones adicionales. Incluso si califica para la deducción según los criterios descritos anteriormente, no puede tomar la deducción a menos que su hipoteca esté clasificada como deuda garantizada, lo que significa que su casa debe servir como garantía para la deuda. Si se trata de una deuda no garantizada, se considera un préstamo personal y el interés no es deducible.

La definición de ‘hogar’

El siguiente obstáculo que debe superar es asegurarse de que su propiedad sea una «vivienda calificada». Para cumplir con esta definición, la propiedad debe tener instalaciones para dormir, cocinar y baños. Los elementos que se ajustan a esta definición pueden incluir su residencia principal, una segunda casa, un condominio, una casa móvil, un remolque o un bote.

Si su vivienda es una segunda vivienda, puede deducir los intereses de solo una segunda vivienda. Debe utilizar esa propiedad al menos 14 días durante el año. Si su segunda vivienda es una propiedad de alquiler, debe utilizarla más del 10% del tiempo que se alquila la propiedad. Si su propiedad de alquiler no cumple con estos criterios, el interés no se puede incluir en el Anexo A y, en su lugar, debe figurar en el Anexo E.

Refinanciación

En los últimos años, la caída de las tasas de interés ha animado a los propietarios a refinanciar sus hipotecas. El refinanciamiento brinda la oportunidad de reducir los pagos hipotecarios mensuales, reducir el plazo del préstamo o ambos. Cuando la refinanciación se realiza sin contraer una deuda adicional, todos los intereses generados por la hipoteca siguen siendo deducibles de impuestos. Cuando los propietarios usan sus casas como una alcancía y refinancian con el fin de obtener capital para generar dinero para gastar, es decir, por razones distintas a la de comprar, construir o mejorar sus casas, las reglas de Deuda sobre el valor neto de la vivienda posteriores al 13 de octubre de 1987 aplicar: Solo puede deducir intereses sobre $ 100,000 o menos, etc., dependiendo de su estado fiscal. (Para obtener más información sobre esto, lea Cuándo (y cuándo no) refinanciar su hipoteca ).

Demostrarlo al IRS

En caso de una auditoría por parte del Servicio de Impuestos Internos, deberá tener una copia del Formulario 1098, Declaración de interés hipotecario, que la empresa que tiene su hipoteca debe proporcionar cada año. Si paga el pago de su hipoteca a un individuo, deberá proporcionar el nombre, el número de seguro social y la dirección del titular de la hipoteca, además del monto de los intereses pagados. (Para obtener más información, consulte Sobrevivir a la auditoría del IRS ).

La línea de fondo

La deducción fiscal de los intereses de las hipotecas de viviendas es apreciada por los propietarios y despreciada por los defensores de la reforma del impuesto sobre la renta. Los defensores del impuesto único favorecen la desaparición de esta deducción y, durante muchos años, los legisladores estadounidenses de ambos lados del pasillo habían estado discutiendo una variedad de esquemas de reforma tributaria que generalmente implicaban la abolición de la deducción fiscal de los intereses hipotecarios. Sobrevivió, en forma disminuida, en la factura de impuestos de 2017. Queda por ver lo que sucederá a continuación

Para obtener más información, consulte Comprensión de la estructura de pago de hipotecas.