Cercado de tierra

¿Qué es sin litoral?

Sin litoral en el contexto de bienes raíces se refiere a una propiedad que es inaccesible a través de la vía pública, excepto a través de un lote adyacente. Un lote baldío que está ubicado detrás de un centro comercial y solo se puede llegar caminando a través del centro comercial califica como este tipo de lote. La propiedad sin litoral está cerrada, lo que significa que está rodeada por otra propiedad.

Entendiendo los sin litoral

Las parcelas sin litoral suelen ser el resultado de subdivisiones o la división de una parcela de tierra más grande en parcelas más pequeñas, que se venden individualmente. Idealmente, las parcelas más pequeñas tendrían acceso a un derecho de paso público, pero a veces eso no es posible. Por ejemplo, es posible que un vendedor desee subdividir una parcela cuadrada grande con una característica del paisaje en el centro, como una montaña, que no sea adecuada para el desarrollo. En lugar de tallar una parcela manejada por gerry que da acceso por carretera a la montaña, podría dejarse sin salida al mar.

Las propiedades inmobiliarias sin litoral pueden ocurrir cuando la tierra que ha pertenecido a una familia durante muchos años se divide entre los miembros de la familia. Con el tiempo, cuando se venden las propiedades, surge la necesidad de que las propiedades sean de propiedad separada. El acceso a la propiedad sin litoral podría no haber sido un problema cuando las propiedades circundantes eran propiedad de la misma familia. Sin embargo, una vez que cambia la propiedad de algunas de las propiedades, el acceso a los bienes raíces sin litoral puede convertirse en un problema.

Críticas a las propiedades inmobiliarias sin litoral

La propiedad sin litoral generalmente tiene un valor más bajo que las propiedades circundantes, debido a su inaccesibilidad. Sin embargo, eso no significa que los bienes raíces sin litoral no valgan nada. Sin embargo, puede ser difícil obtener un préstamo o una hipoteca para la propiedad, ya que es posible que los bancos no financien una propiedad sin litoral. La falta de acceso a la propiedad para los servicios públicos, como el personal médico y de bomberos, puede hacer que los bancos y los posibles compradores dejen de tratar con una propiedad sin litoral.

Comodidad

El acceso a una propiedad o parcela sin litoral puede ser un desafío para el propietario. Sin embargo, las leyes estatales y federales protegen el derecho de los propietarios al “uso productivo” de su tierra, lo que significa, en general, el derecho a acceder a una vía pública.

Se utiliza una  servidumbre, que otorga el derecho a cruzar las tierras vecinas, para proporcionar dicho acceso. Existen varios tipos de servidumbres, algunas más fáciles de adquirir que otras. Pero, los compradores inteligentes que entienden las reglas pueden encontrar buenas inversiones en propiedades sin litoral.

La forma sin estrés de obtener una servidumbre es mediante una negociación amistosa con un terrateniente vecino. Es posible que se sientan tentados a conceder una promesa verbal, lo que permite a un propietario sin litoral cruzar su terreno, pero se aconseja a los compradores que obtengan la promesa por escrito. Una servidumbre por escrito creada por un abogado de bienes raíces y registrada en la  oficina de escrituras local brinda seguridad al dueño de la propiedad sin litoral. Con un arreglo verbal, el vecino podría cambiar de opinión o vender su tierra a un propietario menos hospitalario. Finalmente, la palabra del vecino no tendrá mucho peso cuando la parcela sin litoral vuelva a salir a la venta. Una servidumbre permanente por escrito evita todos estos problemas potenciales.

Servidumbre por necesidad

Si un vecino se resiste a firmar una servidumbre amistosa o solicita una compensación irrazonable, puede ser necesario obtener una servidumbre por necesidad. Una servidumbre por necesidad es una orden judicial que le otorga al propietario el derecho legal de acceso a su propiedad. Sin embargo, el propietario sin litoral debe probar a través de una escritura y una búsqueda de título  que tanto la propiedad sin litoral como la propiedad vecina fueron en un momento propiedad de la misma persona. Básicamente, el tribunal dictamina que cuando se subdividió la propiedad, el propietario se olvidó de proporcionar el acceso vial necesario.

Consideraciones Especiales

Es importante tener en cuenta que solicitar una servidumbre por necesidad implicará costos legales. Además, puede dejar al propietario sin litoral con un vecino enojado que puede apelar el fallo. Hay excepciones a una servidumbre por necesidad, como las patentes de tierras otorgadas por el gobierno federal, incluso aquellas que se remontan a cientos de años. Para evitar verse envueltos en batallas legales por una propiedad sin salida al mar, los compradores deben consultar a un abogado de bienes raíces con experiencia.