Land Flip

¿Qué es un Land Flip?

Un cambio de terreno es una práctica inmobiliaria fraudulenta en la que compradores y vendedores se confabulan para intercambiar un terreno no urbanizado entre sí para inflar el precio de la propiedad más allá del valor de mercado.

Si bien a menudo se asocia con esquemas, muchas veces el traspaso de tierras, como el traspaso de viviendas, implica una inversión legítima en terrenos indeseables con un precio inferior al valor de mercado y su mejora, para luego venderlos a precios de mercado para obtener una ganancia.

Cómo funciona un Land Flip

Después de manipular el precio de mercado de una propiedad, los perpetradores de la inversión de tierras la venden a un comprador externo desprevenido a un precio inflado. Cuando ese comprador intenta revender la tierra en una fecha posterior, su valor puede ser mucho más bajo que donde lo compró. Se pueden hacer cambios de terreno para ocultar varios problemas, como problemas legales ocultos, contaminación tóxica, gravámenes o servidumbres.

Por ejemplo, un grupo de cinco personas podría comprar un terreno por $ 10,000. Cada miembro del grupo vende el terreno a otro por un precio ligeramente superior. Cuando el quinto y último miembro ha comprado la propiedad a los demás, su precio ha subido a 14.000 dólares. En este punto, el grupo vende el terreno a un comprador independiente por $ 15,000 generando una ganancia fraudulenta de $ 5,000.

Consideraciones Especiales

Las instituciones financieras enfrentan el riesgo de un cambio de terreno cuando otorgan préstamos para la compra de propiedades no desarrolladas. En gran parte, esto se debe a que el valor y la demanda de un terreno no urbanizado es difícil de determinar.

El prestamista puede recuperar la propiedad de la parcela sin desarrollar si un comprador incumple con el préstamo. Sin embargo, puede ser difícil revender la propiedad, incluso a un precio de equilibrio. Muchos prestamistas exigen hasta un 50% de pago inicial por terrenos no urbanizados para protegerse contra el riesgo de incumplimiento.

Las empresas que están perpetrando un cambio radical pueden acercarse a los posibles inversores por teléfono, a través de anuncios en los medios locales y con atractivas campañas de correo directo. Estas promociones prometen grandes beneficios e incluyen obsequios para atraer el compromiso de los inversores.

Ejemplo de Land Flip

En 2006, The Washington Post y otras agencias de noticias informaron sobre un escándalo de cambio de rumbo considerable que involucraba a Total Realty Management. En este caso, los terrenos baldíos a lo largo de la costa de Carolina del Norte que se vendían por hasta $ 400,000 cayeron repentinamente a $ 20,000 en valor.

En algunos casos, las propiedades se vendieron entre empleados de Total Realty Management. Por ejemplo, TRM compró una propiedad por $ 180,000 y la vendió a un empleado el mismo día por $ 250,000. El empleado vendió la propiedad a TRM, que luego la vendió a otro coludor por $ 310,000. Al final, la propiedad se vendió a una pareja desprevenida por $ 354,000.

Según los informes sobre el escándalo, al menos 1.500 inversores involucrados perdieron cientos de miles de dólares cada uno. Además, los bancos en ejecución hipotecaria perdieron decenas de millones.