Garantía implícita de habitabilidad
¿Qué es una garantía implícita de habitabilidad?
Una garantía implícita de habitabilidad es una garantía no declarada de que una propiedad de alquiler cumple con los estándares básicos de vida y seguridad antes de la ocupación y continuará cumpliéndolos durante la duración de la ocupación. Solo se aplica a arrendamientos o alquileres de propiedades residenciales, no a propiedades comerciales, ya que los inquilinos de propiedades comerciales no viven en ellas. Incluso si el contrato de arrendamiento no establece esta garantía por escrito, está implícita en el contrato de arrendamiento.
Conclusiones clave
- Una garantía implícita de habitabilidad es una garantía tácita de que una propiedad de alquiler cumple con los estándares básicos de vida y seguridad.
- Los códigos de construcción locales forman la base de estos estándares.
- El arrendador es responsable de asegurar que se cumpla con la garantía de habitabilidad, no el inquilino.
Cómo funciona una garantía implícita de habitabilidad
Los códigos de construcción locales describen los estándares que deben cumplir las unidades de alquiler. Como regla general, una garantía implícita de habitabilidad significa que el propietario ha proporcionado:
- Agua potable
- Agua caliente
- Calor durante el clima frío
- Electricidad de trabajo
- Sistema de ventilación adecuado
- Detectores de humo y monóxido de carbono
- Baño y aseo de trabajo
- Instalaciones sanitarias, incluida la eliminación de plagas de insectos o roedores
- Protección contra daños criminales en forma de cerraduras y rejas de ventana.
- Conformidad actualizada con los códigos de construcción
Los inquilinos deben asegurarse de notificar al propietario por escrito que existen condiciones deficientes y poder demostrar que lo han hecho si el propietario se niega a hacer reparaciones.
Ventajas y desventajas de una garantía implícita de habitabilidad
Una ventaja importante es que el inquilino nunca es responsable de garantizar que se cumpla la garantía de habitabilidad. En cambio, es responsabilidad legal del arrendador asegurarse de que se cumpla con la garantía y tomar las medidas necesarias para hacer posible la habitabilidad tan pronto como tenga conocimiento de cualquier problema. Un propietario cuyas unidades de alquiler no cumplen con estas condiciones se conoce como propietario de barrios marginales.
Los inquilinos que viven en unidades inhabitables tienen recursos legales para obligar a los propietarios a cumplir con sus obligaciones, incluido demandar al propietario por una reducción del alquiler o retener el alquiler hasta que se realicen las reparaciones. (Esto no significa falta de pago de la renta; el dinero de la renta debe depositarse en depósito en una cuenta bancaria dedicada). Si el arrendador presenta una demanda por falta de pago de la renta, el inquilino debe presentar una contrademanda por incumplimiento de la garantía de habitabilidad.
Los inquilinos deben asegurarse de haber notificado al arrendador por escrito de todas las condiciones deficientes y poder probar que se realizó dicho aviso. Los inquilinos que tienen propietarios que se niegan a cumplir con la garantía tienen derecho a rescindir cualquier contrato de arrendamiento existente o hacer las reparaciones necesarias que no cuesten más de un mes de alquiler. En este último caso, los inquilinos deben documentar las condiciones de habitabilidad a través de fotografías y guardar copias de los recibos para todos los costos de reparación.
Finalmente, hay varias otras legalidades a considerar. Alquilar un apartamento o lugar de ocupación con plena conciencia de los problemas que contradicen la habitabilidad puede violar la garantía. En otras palabras, no puede, para ahorrar dinero, alquilar deliberadamente un apartamento que se sabe que no tiene agua caliente y luego tratar de demandar al propietario. Además, los propietarios tienen una cantidad legal de tiempo razonable, generalmente considerada no más de 30 días, para reparar o abordar cualquier problema. Y, como se indicó anteriormente, los inquilinos deben continuar pagando el alquiler si todavía viven en el local, incluso sin la garantía.