Bienes raíces para ingresos de jubilación: lo que debe saber
Si se enfrenta a la jubilación y no tiene los fondos que necesita, considere invertir en bienes raíces.
Es cierto que no es el activo lo primero que me viene a la mente. Pero la propiedad de ingresos «puede ser un puente importante hacia la jubilación para aquellos que no tienen lo suficiente para jubilarse en el sentido tradicional», dice Jeff Camarda, inversor de bienes raíces y director ejecutivo de Camarda Wealth Advisor y Group con sede en Jacksonville, Florida.
Debido a que el mercado inmobiliario es un mercado tan ineficiente, es posible encontrar gangas increíbles con retornos de inversión muy altos, dice Camarda. Y si puede administrar la propiedad usted mismo, puede obtener más ingresos. Si compra la propiedad correcta al precio correcto y en los términos correctos, dice, una propiedad de alquiler puede producir significativamente más ingresos que las inversiones pasivas tradicionales.
Conclusiones clave
- Los inmuebles de alquiler pueden ser una buena fuente de ingresos para la jubilación.
- La relativa ineficiencia del mercado inmobiliario puede producir gangas que ofrezcan fuertes rendimientos.
- Si necesita pedir prestado para comprar una propiedad de alquiler, hágalo antes de jubilarse.
- Elegir una buena ubicación es más importante que encontrar la propiedad más barata.
- Debería buscar ganar alrededor del 8% anual de su inversión, después de los costos.
¿Cuanto dinero necesitas?
Si planea financiar su compra con una hipoteca, deberá tomar medidas antes de jubilarse, dice la corredora de bienes raíces asociada Janice Leis, que presta servicios en las principales áreas residenciales de Filadelfia y el sur de Florida.
Las pautas de préstamos hipotecarios generalmente requieren que los solicitantes estén empleados y tengan al menos dos años de historial laboral estable en la misma ocupación. Los prestamistas también requieren un pago inicial sustancial, por lo general del 30% o más, si el comprador no ocupará la propiedad, dice John Walters de LeWalt Consulting Groupe en St. Petersburg, Florida.
Si no tiene el dinero en efectivo para hacer un pago inicial tan grande, considere usar susfondos IRA. Todo el crecimiento del capital y los ingresos de los recibos de alquiler crecerán dentro de su IRA con impuestos diferidos, dice Walters. Comprar la propiedad con fondos dentro de una Roth IRA, sobre la que ya pagó impuestos, significa que todas sus ganancias y capital pueden crecer libres de impuestos. (Para obtener más información, consulte » Uso de su IRA para comprar bienes raíces «).
Recuerde los gastos recurrentes
Una vez que haya averiguado cómo va a comprar la propiedad, debe pensar en cómo va a cubrir los gastos recurrentes. Ser propietario de una propiedad de ingresos residenciales es como ser propietario de una residencia principal en el sentido de que hay gastos variables fuera de la hipoteca, dice Rob Albertson, un agente de bienes raíces residencial de Realty Austin en Austin, Texas. Hay costos de mantenimiento para elementos menores (como grifos que gotean) y elementos importantes (como un techo nuevo).
No se olvide de los costos asociados con el marketing y la pérdida de ingresos durante los períodos de vacante y cambio de inquilino. Albertson dice que no tenga en cuenta una tasa de ocupación superior al 92% en sus cálculos, incluso en un mercado de alquiler caliente. Sea conservador en sus estimaciones de gastos e ingresos.
Beneficios y pasivos fiscales
También hay beneficios y obligaciones fiscales a considerar. Walters señala que uno de los principales beneficios asociados con la propiedad de alquiler es la capacidad de reclamar unadeducción pordepreciación en su declaración de impuestos federales sobre la renta.
La depreciación reduce el valor de su propiedad cada año hasta un desgaste aproximado;también reduce su factura de impuestos cada año que la reclama. Sin embargo, también reduce su base de costos, lo que significa que podría pagar más impuestos si vende la propiedad con una ganancia.
En primer lugar, analice la viabilidad financiera de sus planes con un contador público autorizado, un abogado de bienes raíces y un agente de seguros para ver cuánto costará todo, dice Leis.
Elija una ubicación
Comprar barato no lo ayudará a obtener un retorno de su inversión si no puede encontrar inquilinos que quieran arrendar la propiedad, señala Jenny Usaj, agente gerente y propietaria de Usaj Realty en Denver, Colorado.
«Si bien el precio será más alto en las mejores áreas, el tiempo de comercialización de la propiedad disminuirá, así como el tiempo que podría permanecer vacante», dice. Si no está seguro de dónde encontrar alquileres, comience cerca del centro o cerca de un campus universitario. Las residencias de alquiler suelen seguir las oportunidades de empleo.
También es importante mirar alrededor del vecindario y comprar una propiedad que refleje la demografía actual del área, dice Usaj. «¿El área está poblada por adultos solteros o familias? ¿Una residencia de una o tres habitaciones será más atractiva para los inquilinos cercanos? Nuevamente, tenga cuidado de no aprovechar la mejor oferta del mercado. Asegúrese de que la propiedad sea atractiva al estilo de vida de la zona «.
¿Qué vas a ganar?
«Quiere ganar al menos el 8% del capital invertido en el alquiler, neto de todos los gastos», dice John Graves, director gerente de una The 7% Solution: You CAN Afford una jubilación confortable. Los gastos incluyen la hipoteca, los impuestos, el seguro, el mantenimiento, una tarifa de administración de la propiedad del 10% y una asignación de tasa de desocupación del 10%.
Si invierte $ 100,000 en la propiedad, desea obtener un ingreso neto de $ 8,000 al año, dice. El razonamiento detrás del 8% es que le compensa por el riesgo y la relativa falta de liquidez de su inversión. Si usted o su cónyuge pueden trabajar en la propiedad haciendo reparaciones y mantenimiento o administrando la propiedad, sus costos disminuirán y sus ingresos finalmente aumentarán, dice.
Problemas potenciales
Los propietarios de propiedades de inversión podrían encontrarse con una serie de problemas, incluidos los inquilinos que no pagan, los costos de mantenimiento excesivos y la dificultad para encontrar inquilinos, dice Cameron Novak, corredor de bienes raíces y propietario del Homefinding Center en Corona, California.
Trabajar con un agente de bienes raíces de buena reputación con referencias para encontrar su propiedad de inversión también es importante, dice. Muchos municipios imponen estrictas regulaciones de inspección y tarifas a los propietarios que desean convertir las propiedades ocupadas por los propietarios en alquileres, dice John Braun, abogado de bienes raíces de Young Goodman Brown en Minneapolis y un inversionista de bienes raíces experimentado.
Los inversores potenciales deben analizar estos problemas antes de comprometerse con una compra. También deben tener en cuenta que las exenciones de vivienda no se aplican a las propiedades de inversión, lo que puede significar facturas de impuestos a la propiedad más altas.
La propiedad de alquiler no es del todo una inversión pasiva. «Ser propietario de una propiedad de ingresos residenciales no es un asunto de manos libres», dice Albertson. «Si no quiere administrar la propiedad, o no puede, ya que vive fuera de la ciudad, verá que entre el 8% y el 10% de sus alquileres brutos se destinarán a una empresa de gestión para cubrir el cobro y la reparación del alquiler peticiones.»
Además, los posibles propietarios deben evaluar su propio temperamento antes de saltar a la propiedad, ya que el trabajo implica tratar con una variedad de personalidades.
Finalmente, seleccionar al inquilino adecuado es clave. La detección exhaustiva es fundamental, dice Albertson. «Esta es la persona a la que le está confiando su activo de jubilación, por lo que será mejor que se asegure de que no se está preparando para un desastre o numerosos dolores de cabeza».