Fraude hipotecario: entenderlo y evitarlo

Conclusiones clave

• Las estafas comunes de fraude hipotecario individual son el robo de identidad y la falsificación de ingresos / activos, mientras que los profesionales de la industria pueden usar fraudes de tasación y préstamos aéreos para engañar al sistema.
• Las actividades abusivas de préstamos, el rescate de ejecuciones hipotecarias y las estafas de reducción de hipotecas contribuyeron a la Gran Recesión en 2007.
• El fraude hipotecario sigue siendo un problema en Estados Unidos. Según los datos de CoreLogic en septiembre de 2018, una de cada 109 solicitudes de hipotecas muestra indicios de fraude.
• Hay organizaciones profesionales que monitorean e investigan el fraude hipotecario, junto con el FBI.

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El fraude hipotecario o de vivienda puede ser cometido por personas que tienen la intención de ocupar una propiedad como residencia principal o por grupos de inversores que defraudan a través de propiedades de alquiler o cometen fraude de tasación al cambiar de vivienda.

Según la Oficina Federal de Investigaciones (FBI), se trata de cualquier tipo de «declaración errónea, tergiversación u omisión material relacionada con la propiedad o hipoteca potencial en la que un asegurador o prestamista confía para financiar, comprar o asegurar un préstamo». Con esta definición de trabajo, vemos que el fraude hipotecario puede ser cometido tanto por prestatarios individuales como por profesionales de la industria. Y las sumas involucradas son elevadas. Por ejemplo, en Sacramento, California, siete personas fueron condenadas en una estafa hipotecaria de $ 10 millones a principios de 2019.

Hay dos áreas distintas del fraude hipotecario: el fraude con fines de lucro y el fraude con la vivienda.

1. Fraude con fines de lucro:  Aquellos que cometen este tipo de fraude hipotecario suelen ser personas de la industria que utilizan su conocimiento especializado o autoridad para cometer o facilitar el fraude. Las investigaciones actuales y los informes generalizados indican que un alto porcentaje de fraude hipotecario implica la colusión de personas con información privilegiada de la industria, como funcionarios bancarios, tasadores, agentes hipotecarios, abogados, originadores de préstamos y otros profesionales involucrados en la industria. El fraude con fines de lucro no tiene como objetivo asegurar la vivienda, sino más bien hacer un mal uso del proceso de préstamos hipotecarios para robar efectivo y capital de los prestamistas o propietarios de viviendas. El FBI da prioridad a los casos de fraude con fines de lucro.
2. Fraude para la vivienda:  este tipo de fraude suele estar representado por acciones ilegales emprendidas por un prestatario motivado para adquirir o mantener la propiedad de una casa. El prestatario puede, por ejemplo, tergiversar la información de ingresos y activos en una solicitud de préstamo o incitar a un tasador a manipular el valor de tasación de una propiedad.

Para comprender las implicaciones para las industrias inmobiliaria y de la vivienda, y para las instituciones financieras, simplemente consulte los titulares y la literatura sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. Gran parte de esos préstamos especulativos se basaron en el fraude hipotecario.

¿Por qué cometer fraude hipotecario?

Los prestatarios y los profesionales están motivados a cometer fraude hipotecario por muchas razones. Podemos describir la mayoría de esas razones definiendo dos tipos principales: fraude por vivienda y fraude por lucro. El fraude para la vivienda lo cometen prestatarios que, a menudo con la ayuda de oficiales de crédito u otro personal, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre empleo e ingresos, deuda y crédito, o valor y condición de la propiedad con el objetivo de obtener o mantener la propiedad inmobiliaria. El fraude con fines de lucro lo cometen profesionales de la industria que tergiversan, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre el empleo y los ingresos, la deuda y el crédito de sus clientes o personales, o el valor y la condición de la propiedad con el objetivo de maximizar las ganancias en una transacción de préstamo.

Es importante señalar aquí que cualquier profesional en la cadena de transacciones de préstamos puede cometer fraude con fines de lucro, incluido el constructor, el agente de ventas de bienes raíces, el oficial de préstamos, el corredor de hipotecas, el asesor de crédito / deudas, el tasador de bienes raíces, el inspector de propiedades, los seguros. agente, compañía de títulos, abogado y agente de custodia. Los profesionales de la industria también pueden trabajar en conjunto, como una red, para defraudar a suscriptores, prestamistas y prestatarios, y maximizar las tarifas y compartir las ganancias en todos los servicios relacionados con hipotecas. Estas acciones están motivadas ya sea por el deseo de ganar comisiones de ventas extra o simplemente por incrementar una posición de inversión.

Estafas y esquemas comunes de fraude hipotecario

Los mayoría de los esquemas de fraude hipotecario de los inversores comunes son los diferentes tipos de propiedad de volteo, el fraude de ocupación, y la paja comprador estafa.

La enajenación de la propiedad generalmente no es ilegal cuando se asocia con la compra de una casa, mantenerla / repararla y luego revenderla con fines de lucro. Por otro lado, cuando una propiedad se compra por debajo del mercado y se vende inmediatamente con ganancias con la ayuda de un tasador corrupto que «verifica» que el valor de la propiedad es realmente el doble del monto de la compra inicial, se indica fraude hipotecario.

En el caso del esquema de cambio de propiedad cerrado el mismo día, la cadena de título y la tasación son a menudo fraudulentas e incluyen a tres partes: el vendedor, el flipper y el comprador final desprevenido. El vendedor hace un contrato con el flipper para comprar la propiedad por debajo del valor de mercado. La aleta proporciona al comprador final un compromiso de seguro de título fraudulento, mostrando la aleta como el propietario (aunque ese no es el caso) y se realiza una tasación al precio inflado que la aleta y el comprador final han acordado.

El fraude de ocupación es un esquema utilizado por los inversores para calificar para una relación préstamo-valor más alta y menores costos de bolsillo en las compras, además de tasas hipotecarias más bajas. El fraude de ocupación ocurre cuando un prestatario afirma que la casa estará ocupada por el propietario para obtener un estatus bancario favorable cuando la propiedad realmente permanecerá vacante. El comprador falso usa o permite que alguien use su identidad, puntaje crediticio e ingresos para obtener una propiedad para otro comprador que puede no calificar para una hipoteca (o calificar para las mejores tarifas). Los inversores suelen utilizar compradores falsos, ya sea de forma voluntaria o inconsciente, para encubrir otras formas y múltiples niveles de fraude.

Las estafas de fraude hipotecario individual más comunes son el robo de identidad y la falsificación de ingresos / activos. El robo de identidad ocurre cuando el comprador real obtiene financiamiento de manera fraudulenta utilizando la información de una víctima que no lo desea ni lo sabe, incluidos números de seguro social, fechas de nacimiento y direcciones. El robo de identidad con fines hipotecarios también puede incluir talones de pago robados, registros bancarios, declaraciones de impuestos, formularios W-2 y cartas de verificación de empleo falsificadas. Incluso los registros de propiedad se pueden falsificar y los prestatarios pueden obtener una hipoteca fraudulenta sobre una propiedad que no poseen ni ocupan.

Préstamo aéreo versus fraude de tasación

Las estafas profesionales de fraude hipotecario de la industria más comunes son los préstamos aéreos y el fraude de tasación.

Un préstamo aéreo es un préstamo obtenido sobre una propiedad inexistente o para un prestatario inexistente. Un grupo de profesionales a menudo trabajará en conjunto para crear un prestatario falso y una cadena de título falsa y para obtener un título y una carpeta de seguro de propiedad. Además, la cadena de fraude puede incluir bancos telefónicos y buzones de correo para crear verificaciones de empleo falsas, domicilios y números de teléfono de prestatarios. La estafa del préstamo aéreo simplemente pone dinero en efectivo en manos de los perpetradores, y nunca se compra ni se vende ninguna propiedad.

El fraude de tasación a menudo involucra a un agente de bienes raíces, un constructor, un tasador y un oficial de préstamos que trabajan juntos para maximizar el precio de compra y el monto del préstamo con el fin de aumentar sus comisiones. Por otro lado, los tasadores corruptos a menudo infravaloran una propiedad para asegurarse de que otro inversor pueda comprar el activo.

Algunas formas de actividades de préstamos predatorios, rescate de ejecuciones hipotecarias y estafas de reducción de hipotecas dependen en gran medida de las prácticas de fraude hipotecario antes mencionadas. Los préstamos abusivos generalmente implican falsificar las cifras de ingresos de los prestamistas para reflejar de manera inexacta su capacidad para asumir deudas adicionales. Tales actividades contribuyeron en gran medida a la Gran Recesión.

Lucha contra el fraude hipotecario

No hay escasez de legislación a nivel local, estatal o federal diseñada para reducir el fraude hipotecario. Los estados han dado un gran paso recientemente al exigir la licencia y la educación continua de los oficiales de crédito. Además, las agencias de bienes raíces, títulos y seguros están autorizadas y controladas por agencias gubernamentales. Muchos estados también requieren auditorías periódicas de las actividades y transacciones de las compañías de préstamos hipotecarios para monitorear el cumplimiento.

Las organizaciones profesionales como las Asociaciones de Banqueros Hipotecarios ( MBA ) y la Asociación Nacional de Corredores Hipotecarios ( NAMB ) tienen un código de conducta y mejores prácticas que son monitoreadas por pares. La Unidad de Delitos Económicos del FBI – II también monitorea las quejas y actividades sospechosas en la industria hipotecaria.

La línea de fondo

La buena noticia es que podemos mejorar los mercados reduciendo el fraude hipotecario. Las personas deben establecer expectativas realistas para obtener préstamos y adquirir una vivienda. Los inversores deben establecer metas realistas de ganancias. Los profesionales de la industria deben perseguir estándares personales más altos y someterse a la responsabilidad de la organización de pares. Los gobiernos deben uniformizar la legislación y conciliar la aplicación de la ley con las investigaciones activas.