Cómo invertir en bienes raíces de capital privado
Los fondos inmobiliarios de capital privado permiten a las personas e instituciones de alto patrimonio, como las donaciones y los fondos de pensiones, invertir en acciones y participaciones de deuda en activos inmobiliarios. Utilizando una estrategia de gestión activa, las propiedades inmobiliarias de capital privado adoptan un enfoque diversificado para la propiedad inmobiliaria. Los socios generales invierten en una variedad de tipos de propiedades en diferentes ubicaciones. Las estrategias de propiedad pueden variar desde nuevos desarrollos y tenencias de tierras crudas hasta la remodelación completa de propiedades existentes o inyecciones de flujo de efectivo en propiedades en dificultades.
A continuación, se muestra cómo los inversores pueden participar en bienes raíces de capital privado y una descripción general de las oportunidades, riesgos y restricciones de la industria.
Encontrar el fondo inmobiliario de capital privado ideal
Primero, la persona promedio es incapaz de participar en inversiones inmobiliarias de capital privado. El fondo tradicional de capital privado requiere que los inversores inyecten un mínimo de 250.000 dólares en un fondo, aunque la mayoría de los administradores buscan personas o instituciones que estén dispuestas a aportar más de 20 millones a 25 millones de dólares en un plan de inversión colectiva a largo plazo con otros inversores.
Dado que existe poca regulación sobre los fondos inmobiliarios de capital privado, las oportunidades se limitan tradicionalmente a los «inversores acreditados». Esto significa que el inversionista debe tener activos personales o conjuntos de al menos $ 1 millón (sin incluir el valor de sus residentes principales) o el ingreso anual del individuo debe ser de al menos $ 200,000. Las parejas que tienen ingresos combinados de al menos $ 300,000 durante los dos años anteriores, y tienen una «expectativa razonable» de que sus niveles de ingresos se mantendrán en este nivel en el año actual, también son elegibles.
Las personas o parejas que deseen invertir en bienes raíces de capital privado deben buscar una empresa que se especialice en la disciplina. Al examinar las opciones de fondos de una empresa de capital privado, deben comprender la naturaleza de la estructura de cada fondo de capital privado, que suele ser una sociedad limitada.
Al unirse a un fondo, los inversores externos se convertirán en socios limitados, lo que significa que aceptan la responsabilidad por el dinero que invierten en el fondo y no tienen control de veto sobre las propiedades seleccionadas por los socios generales (GP). El dinero de un socio limitado se combinará con otros inversores participantes, y los administradores de fondos crearán una cartera de propiedades destinadas a maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo financiero.
Comprensión de los costos y la estructura de inversión del fondo
Los fondos inmobiliarios de capital privado tienen una serie de comisiones de gestión y rendimiento que deben pagar los inversores. Es común que los fondos de capital privado requieran una tarifa anual del 2% del capital invertido para pagar los salarios de la empresa, el suministro de acuerdos y los servicios legales, los costos de datos e investigación, el marketing y los costos fijos y variables adicionales. Sin embargo, no existen límites para estos honorarios de los inversores.
Las personas deben tener una buena comprensión de estos costos antes de invertir porque eso limitará el retorno total de la inversión. Por ejemplo, si un fondo de bienes raíces de capital privado recaudara $ 500 millones, recolectaría $ 10 millones cada año para pagar los gastos asociados. Durante la duración de su ciclo de 10 años, un fondo cobraría $ 100 millones en tarifas, lo que significa que solo se invertirían $ 400 millones durante esa década.
Los administradores de capital privado también reciben un «acarreo», que es una comisión de rendimiento que tradicionalmente representa el 20% de las ganancias brutas excedentes del fondo. Tradicionalmente, los inversores están dispuestos a pagar estas comisiones debido a la capacidad del fondo para ayudar a mitigar los problemas de gestión y gobierno corporativo que podría afectar negativamente a una empresa pública.
La mayoría de los fondos inmobiliarios de capital privado se consideran inversiones «basadas en la necesidad», lo que significa que los socios comprometen capital con los socios generales en cuotas según sea necesario. A medida que los médicos de cabecera localizan posibles propiedades de inversión, el fondo enviará una solicitud formal de capital que los socios limitados prometieron al fondo inmobiliario al comienzo del ciclo. Conocido como “capital call”, es una obligación legal que los socios limitados deben cumplir.
Si un socio limitado no cumple con un requerimiento de capital, un fondo puede obligar a esa persona o institución a incumplir y perder la totalidad de su participación en la propiedad. Otros socios limitados generalmente reciben la oportunidad de comprar las acciones confiscadas en caso de tal incumplimiento.
Tipos de estrategias inmobiliarias de capital privado
Al invertir en bienes raíces de capital privado, tradicionalmente existen cuatro tipos de estrategias de inversión:
- Core es la estrategia más conservadora y solo puede incluir propiedades que ofrezcan menor riesgo y menor rendimiento potencial porque existen en ubicaciones bien pobladas o muy transitadas. Esta estrategia también podría centrarse en gran medida en la inversión en propiedades de alta calidad y alto valor que requieren muy poca remodelación o mantenimiento. Estas propiedades ofrecen flujos de efectivo predecibles y, por lo general, se componen de estructuras de arrendamiento múltiple totalmente arrendadas.
- Core-plus requiere un poco más de riesgo, pero puede ofrecer un rendimiento más alto que la estrategia principal. Estas propiedades requieren niveles modestos de actividad de valor agregado o mejoras a la ubicación.
- El valor agregado es una estrategia de riesgo moderado y de rendimiento medio a alto que se centra más en el desarrollo inmobiliario y la sincronización del mercado. En esta estrategia, los administradores de cartera compran propiedades, participan en algún nivel de remodelación y venden cuando el mercado está funcionando. Las propiedades de valor agregado generalmente requieren cambios en la administración, mejoras físicas o el tratamiento de las limitaciones de capital. Estos pasos incluyen renovaciones de edificios y búsqueda de formas de aumentar las tarifas de alquiler para mejorar los mercados. Las estrategias de valor agregado también incluyen el cambio de rumbo de empresas operativas en quiebra o asumir deuda por el control de las propiedades subyacentes.
- Oportunista proporciona el nivel más alto de rendimiento, pero asume el mayor riesgo. Con esta estrategia, los administradores compran propiedades que incluyen terrenos no urbanizados o en mercados de bajo rendimiento o con poco tráfico.
Aceptación de riesgos y perspectivas a largo plazo
Los inversores en bienes raíces de capital privado deben comprender que al invertir en un fondo, deben estar dispuestos a aceptar que su capital pueda estar inmovilizado durante un período predeterminado que podría durar muchos años.
Además, existen múltiples riesgos en el mercado inmobiliario y se podría requerir una gran cantidad de inversión durante las llamadas de capital en un momento en que una persona tiene un flujo de caja bajo. Muchos médicos de cabecera estructuran sus fondos como inversiones de una década o más y brindan pocas o ninguna oportunidad para que los inversores retiren o canjeen su dinero. La naturaleza ilíquida de los fondos de capital privado requiere que los inversores comprendan los riesgos de mantener su dinero inmovilizado durante un período prolongado.
La naturaleza de las estructuras de los fondos de capital privado hace que sea muy difícil evaluar el rendimiento financiero de un fondo o las propiedades que posee. Dado que existe una regulación limitada de los fondos inmobiliarios de capital privado, los socios generales no están obligados a ofrecer actualizaciones a los inversores sobre posibles inversiones, valoraciones de la cartera o cualquier otra información adicional relacionada con las inversiones. Invertir en bienes raíces de capital privado requiere que los socios limitados comprometan un capital significativo y confíen plenamente en que el administrador del fondo cumplirá con sus objetivos de inversión sin tener el nivel requerido de transparencia. Sin embargo, los administradores de fondos suelen enviar actualizaciones a sus inversores y pueden optar por ser transparentes sobre el rendimiento para inspirar confianza en cualquier fondo actual o futuro.
La línea de fondo
Antes de invertir en bienes raíces de capital privado, las personas deben determinar si están calificadas para participar en el proceso. Aquellos que estén calificados querrán explorar sus objetivos de inversión personales, requisitos de liquidez y tolerancia al riesgo en los mercados inmobiliarios. Después de hablar con un asesor financiero, los inversores deben estudiar una variedad de fondos diferentes para obtener una mejor comprensión de las estrategias de gestión de los socios generales y el desempeño pasado de otros fondos inmobiliarios.