Cómo utilizar DCF en la valoración de bienes raíces
Un análisis que utiliza el flujo de caja descontado (DCF) es una medida que se utiliza con mucha frecuencia en la evaluación de inversiones inmobiliarias. Es cierto que la determinación de la tasa de descuento, una parte crucial del análisis DCF, involucra una serie de variables que pueden ser difíciles de predecir con precisión. A pesar de las dificultades, DCF sigue siendo una de las mejores herramientas para establecer un valor en las inversiones inmobiliarias, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT).
conclusiones clave
- El flujo de efectivo descontado (DCF), un método de valoración utilizado para estimar el valor de una inversión en función de sus flujos de efectivo futuros, se utiliza a menudo para evaluar inversiones inmobiliarias.
- El costo inicial, el costo anual, los ingresos estimados y el período de tenencia de una propiedad son algunas de las variables utilizadas en un análisis de FED.
- Aunque la tasa de descuento de los bienes raíces puede ser difícil de determinar, el DCF sigue siendo una de las mejores herramientas para evaluar las inversiones inmobiliarias.
¿Qué es el flujo de caja descontado?
El análisis de flujo de efectivo descontado es un método de valoración que busca determinar la rentabilidad, o incluso la mera viabilidad, de una inversión examinando sus ingresos futuros proyectados o el flujo de efectivo proyectado de la inversión, y luego descontando ese flujo de efectivo para llegar a una estimación actual. valor de la inversión. Este valor actual estimado se conoce comúnmente como valor actual neto o VAN.
En otras palabras, el análisis DCF intenta calcular el valor de una empresa o un activo hoy, basándose en proyecciones de cuánto dinero generará en el futuro. Se utiliza una tasa de descuento para derivar el VAN de los flujos de efectivo futuros esperados. Para la evaluación de inversiones inmobiliarias, la tasa de descuento suele ser la tasa de rendimiento anual deseada o esperada de la propiedad inmobiliaria. Dependiendo de qué tan lejos vaya en el futuro, la fórmula para DCF es:
El propósito último del análisis DCF es estimar el dinero que un inversionista recibiría de una inversión, ajustado por el valor del dinero en el tiempo.
Cálculo del flujo de caja descontado para bienes raíces
Para las inversiones inmobiliarias, los siguientes factores deben incluirse en el cálculo:
- Costo inicial: el precio de compra o el pago inicial realizado en la propiedad.
- Costos de financiamiento: los costos de la tasa de interés de cualquier financiamiento inicial o esperado.
- Período de tenencia: para inversiones inmobiliarias, el período de tenencia generalmente se calcula para un período de entre cinco y 15 años, aunque varía entre inversores e inversiones específicas.
- Costos adicionales año por año: estos incluyen costos de mantenimiento y reparación proyectados; impuestos a la propiedad; y cualquier otro costo además de los costos de financiamiento.
- Flujos de efectivo proyectados: una proyección año por año de cualquier ingreso de alquiler recibido por ser propietario de la propiedad.
- Beneficio de venta: la cantidad proyectada de beneficios que el propietario espera obtener al vender la propiedad al final del período de tenencia proyectado.
Se deben estimar varias variables en el cálculo del DCF; estos pueden ser difíciles de precisar con precisión e incluyen cosas como los costos de reparación y mantenimiento, los aumentos de alquiler proyectados y los aumentos del valor de la propiedad. Estos elementos generalmente se estiman mediante un estudio de propiedades similares en el área. Si bien determinar cifras precisas para proyectar costos y flujos de efectivo futuros puede ser un desafío, una vez que se determinan estas proyecciones y la tasa de descuento, el cálculo del valor actual neto es bastante simple y los cálculos computarizados están disponibles gratuitamente.
Ejemplo de uso de DCF en inversiones inmobiliarias
Un inversor podría establecer su tasa de descuento DCF igual al rendimiento que espera de una inversión alternativa de riesgo similar. Por ejemplo, supongamos que podría invertir $ 500,000 en una nueva casa que espera poder vender en una década por $ 750,000. Alternativamente, podría invertir sus $ 500,000 en un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) que se espera que obtenga un rendimiento del 10% anual durante los próximos 10 años.
Para simplificar las cosas, supongamos que no incluye los costos de sustitución del alquiler o los efectos fiscales entre las dos inversiones; nos quedaremos con un único flujo de caja: el precio de la vivienda en 10 años. Entonces, todo lo que necesita para el análisis DCF es la tasa de descuento (10%) y el flujo de efectivo futuro ($ 750,000) de la venta futura de la casa.
En este ejemplo, el análisis DCF muestra que los flujos de efectivo futuros de la casa solo valen $ 289,157.47 hoy. Por tanto, no debería invertir en él; el REIT, que devolverá $ 500,000 en la próxima década, ofrece un mejor valor. Una vez que se incluyen los efectos de los impuestos, el alquiler y otros factores, es posible que el DCF se acerque un poco más al valor actual de la vivienda.