Cómo calcular el ROI en una propiedad de alquiler
Una de las principales razones por las que la gente invierte es para aumentar su riqueza. Aunque las motivaciones pueden diferir entre los inversores (algunos pueden querer dinero para la jubilación, otros pueden optar por ahorrar dinero para otros eventos de la vida, como tener un bebé o una boda), ganar dinero suele ser la base de todas las inversiones. Y no importa dónde ponga su dinero, ya sea que vaya al mercado de valores, al mercado de bonos o al mercado inmobiliario.
Los bienes raíces son propiedades tangibles que se componen de terrenos y, por lo general, incluyen cualquier estructura o recurso que se encuentre en ese terreno. Las propiedades de inversión son un ejemplo de inversión inmobiliaria. Las personas generalmente compran propiedades de inversión con la intención de ganar dinero a través de los ingresos por alquiler. Algunas personas compran propiedades de inversión con la intención de venderlas en poco tiempo.
Independientemente de la intención, para los inversores que diversifican su cartera de inversiones con bienes raíces, es importante medir el retorno de la inversión (ROI) para determinar la rentabilidad de una propiedad. Aquí hay un vistazo rápido al ROI, cómo calcularlo para su propiedad de alquiler y por qué es importante que conozca el ROI de una propiedad antes de realizar una compra de bienes raíces.
Conclusiones clave
- El retorno de la inversión (ROI) mide cuánto dinero, o beneficio, se obtiene de una inversión como porcentaje del costo de esa inversión.
- Para calcular el porcentaje de ROI para una compra en efectivo, tome la ganancia neta o la ganancia neta de la inversión y divídala por el costo original.
- Si tiene una hipoteca, deberá tener en cuenta el pago inicial y el pago de la hipoteca.
- Otras variables pueden afectar su ROI, incluidos los costos de reparación y mantenimiento, así como sus gastos regulares.
¿Qué es el retorno de la inversión (ROI)?
El retorno de la inversión mide cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje del costo de esa inversión. Muestra la eficacia y eficiencia con que se utilizan los dólares de inversión para generar beneficios. Conocer el ROI permite a los inversores evaluar si poner dinero en una inversión en particular es una decisión acertada o no.
El ROI se puede utilizar para cualquier inversión: acciones, bonos, una cuenta de ahorros y una propiedad inmobiliaria. Calcular un ROI significativo para una propiedad residencial puede ser un desafío porque los cálculos se pueden manipular fácilmente; ciertas variables se pueden incluir o excluir en el cálculo. Puede resultar especialmente difícil cuando los inversores tienen la opción de pagar en efectivo o solicitar una hipoteca sobre la propiedad.
A continuación, revisaremos dos ejemplos para calcular el ROI de una propiedad de alquiler residencial: una compra en efectivo y una que se financia con una hipoteca.
La fórmula del ROI
Para calcular la ganancia o ganancia de cualquier inversión, primero tome el rendimiento total de la inversión y reste el costo original de la inversión.
Debido a que el ROI es un índice de rentabilidad, la ganancia se representa en términos porcentuales.
Para calcular el porcentaje de ROI, tomamos la ganancia neta, o ganancia neta, de la inversión y la dividimos por el costo original.
Por ejemplo, si compra acciones de ABC por $ 1,000 y las vende dos años después por $ 1,600, la ganancia neta es de $ 600 ($ 1,600 – $ 1,000). El ROI de las acciones es del 60% [$ 600 (beneficio neto) ÷ $ 1,000 (costo) = 0,60].
Calcular el ROI de las propiedades de alquiler
La ecuación anterior parece bastante simple, pero tenga en cuenta que hay una serie de variables que entran en juego con los bienes raíces que pueden afectar los números de ROI. Estos incluyen gastos de reparación y mantenimiento, y métodos para calcular el apalancamiento: la cantidad de dinero prestada con intereses para realizar la inversión inicial. Por supuesto, las condiciones de financiamiento pueden afectar en gran medida el costo total de la inversión.
ROI para transacciones en efectivo
Calcular el ROI de una propiedad es bastante sencillo si compra una propiedad con efectivo. A continuación, se muestra un ejemplo de una propiedad de alquiler comprada con efectivo:
- Pagó $ 100,000 en efectivo por la propiedad de alquiler.
- Los costos de cierre fueron de $ 1,000 y los costos de remodelación totalizaron $ 9,000, lo que eleva su inversión total a $ 110,000 para la propiedad.
- Cobró $ 1,000 en alquiler cada mes.
Un año después:
- Ganó $ 12,000 en ingresos por alquiler durante esos 12 meses.
- Los gastos, incluida la factura del agua, los impuestos a la propiedad y el seguro, totalizaron $ 2,400 durante el año. o $ 200 por mes.
- Su rendimiento anual fue de $ 9,600 ($ 12,000 – $ 2,400).
Para calcular el ROI de la propiedad:
- Divida el rendimiento anual ($ 9,600) por el monto de la inversión total, o $ 110,000.
- ROI = $ 9,600 ÷ $ 110,000 = 0.087 o 8.7%.
- Su ROI fue del 8,7%.
ROI para transacciones financiadas
Calcular el ROI de las transacciones financiadas es más complicado.
Por ejemplo, suponga que compró la misma propiedad de alquiler de $ 100,000 que la anterior, pero en lugar de pagar en efectivo, obtuvo una hipoteca.
- El pago inicial necesario para la hipoteca fue el 20% del precio de compra, o $ 20 000 ($ 100 000 precio de venta x 20%).
- Los costos de cierre fueron más altos, lo que es típico de una hipoteca, con un total de $ 2,500 por adelantado.
- Pagó $ 9,000 por la remodelación.
- Sus gastos totales de bolsillo fueron $ 31,500 ($ 20,000 + $ 2,500 + $ 9,000).
También hay costos continuos con una hipoteca:
- Supongamos que obtuvo un préstamo a 30 años con una tasa de interés fija del 4%. Sobre los $ 80 000 prestados, el pago mensual de capital e intereses sería de $ 381,93.
- Agregaremos los mismos $ 200 por mes para cubrir el agua, los impuestos y el seguro, lo que hace que su pago mensual total sea de $ 581.93.
- Los ingresos por alquiler de $ 1,000 por mes totalizan $ 12,000 por año.
- El flujo de efectivo mensual es de $ 418.07 ($ 1,000 de alquiler – $ 581.93 de pago de hipoteca).
Un año después:
- Ganó $ 12,000 en ingresos totales por alquiler durante el año a $ 1,000 por mes.
- Su rendimiento anual fue de $ 5,016.84 ($ 418.07 x 12 meses).
Para calcular el ROI de la propiedad:
- Divida el rendimiento anual por sus gastos de bolsillo originales (el pago inicial de $ 20,000, los costos de cierre de $ 2,500 y la remodelación de $ 9,000) para determinar el ROI.
- ROI = $ 5,016.84 ÷ $ 31,500 = 0.159.
- Su ROI es del 15,9%.
Equidad de la vivienda
Algunos inversores agregan el valor neto de la vivienda a la ecuación. La equidad es el valor de mercado de la propiedad menos el monto total del préstamo pendiente. Tenga en cuenta que el valor acumulado de la vivienda no es efectivo en mano. Necesitaría vender la propiedad para acceder a ella.
Para calcular la cantidad de equidad en su casa, revise su programa de amortización hipotecaria para averiguar cuánto de sus pagos hipotecarios se destinaron al pago del principal del préstamo. Esto aumenta la equidad en su casa.
La cantidad de capital se puede agregar a la rentabilidad anual. En nuestro ejemplo, el programa de amortización del préstamo mostró que se pagó un total de $ 1,408.84 de capital durante los primeros 12 meses.
- El nuevo rendimiento anual, incluida la parte de capital, equivale a $ 6,425.68 ($ 5,016.84 ingresos anuales + $ 1,408.84 de capital).
- ROI = $ 6,425.68 ÷ $ 31,500 = 0.20.
- Tu ROI es del 20%.
La importancia del ROI para el sector inmobiliario
Conocer el ROI de cualquier inversión le permite ser un inversor más informado. Antes de comprar, calcule sus costos y gastos, así como sus ingresos por alquiler. Esto le da la oportunidad de compararlo con otras propiedades similares.
Una vez que lo haya reducido, puede determinar cuánto ganará. Si, en algún momento, se da cuenta de que sus costos y gastos excederán su ROI, es posible que deba decidir si desea aprovecharlo y esperar obtener ganancias nuevamente, o vender para no perder.
Otras Consideraciones
Por supuesto, puede haber gastos adicionales relacionados con la posesión de una propiedad de alquiler, como los costos de reparación o mantenimiento, que deberían incluirse en los cálculos y, en última instancia, afectar el ROI.
Además, asumimos que la propiedad se alquiló durante los 12 meses. En muchos casos, se producen vacantes, particularmente entre inquilinos, y debe tener en cuenta la falta de ingresos para esos meses en sus cálculos.
El ROI de una propiedad de alquiler es diferente porque depende de si la propiedad se financia mediante una hipoteca o se paga en efectivo. Como regla general, cuanto menos efectivo se pague por adelantado como pago inicial de la propiedad, mayor será el saldo del préstamo hipotecario, pero mayor será su ROI.
Por el contrario, cuanto más efectivo pague por adelantado y menos pida prestado, menor será su ROI, ya que su costo inicial sería mayor. En otras palabras, la financiación te permite potenciar tu ROI a corto plazo, ya que tus costes iniciales son menores.
Es importante utilizar un enfoque coherente al medir el ROI de varias propiedades. Por ejemplo, si incluye el valor neto de la vivienda al evaluar una propiedad, debe incluir el valor neto de las otras propiedades al calcular el ROI de su cartera de bienes raíces. Esto puede proporcionar la vista más precisa de su cartera de inversiones.