Cómo encontrar el retorno de la inversión (ROI) en bienes raíces

El retorno de la inversión (ROI) es una medida de cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje de su costo. Dado que esta métrica muestra qué tan bien se están utilizando sus dólares de inversión, vale la pena saber qué es el ROI y cómo calcular el ROI en el sector inmobiliario.

El retorno de la inversión (ROI) es un término contable que indica el porcentaje de dinero invertido que se recupera después de deducir los costos asociados. Para el no contable, esto puede parecer confuso, pero la fórmula puede expresarse simplemente de la siguiente manera:

Esta ecuación parece bastante fácil de calcular. Sin embargo, entran en juego una serie de variables, incluidos los costos de reparación y mantenimiento, así como el apalancamiento : la cantidad de dinero prestada (con intereses) para realizar la inversión inicial . Estas variables pueden afectar los números de ROI.

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Complicaciones al calcular el ROI

Cuando compra una propiedad, los términos de financiamiento pueden tener un gran impacto en el costo total de la inversión. Pueden ocurrir complicaciones en el cálculo del ROI cuando se refinancia una propiedad o se obtiene una segunda hipoteca. Es posible que aumenten los intereses sobre un segundo préstamo o un préstamo refinanciado, y se pueden cobrar tarifas por el préstamo, lo cual puede reducir el ROI.

También puede haber un aumento en los costos de mantenimiento, impuestos a la propiedad y tarifas de servicios públicos. Si el propietario de una propiedad residencial  o comercial paga estos gastos, es necesario conectar todos estos números nuevos para actualizar el ROI.

También se pueden requerir cálculos complejos para la propiedad comprada con una hipoteca de tasa ajustable (ARM), un préstamo con una tasa que cambia periódicamente a lo largo de la duración del préstamo.

Veamos los dos métodos principales para calcular el ROI: el método de costo y el método de desembolso personal.

El método del costo

El método del costo calcula el ROI dividiendo el capital de una propiedad por los costos de esa propiedad.

Como ejemplo, suponga que se compró una propiedad por $ 100,000. Después de las reparaciones y rehabilitación, que cuestan a los inversores 50.000 dólares adicionales, la propiedad se valora en 200.000 dólares. Esto hace que la posición de capital de los inversores en la propiedad sea de $ 50 000 (200 000 – [100 000 + 50 000] = 50 000).

Para usar el método del costo, divida la posición de capital entre todos los costos relacionados con la compra, reparación y rehabilitación de la propiedad.

El ROI, en este caso, es $ 50,000 ÷ $ 150,000 = 0.33, o 33%.

El método de desembolso personal

Los inversores inmobiliarios prefieren el método de desembolso directo debido a los mayores resultados de ROI. Usando los números del ejemplo anterior, suponga que se compró la misma propiedad por el mismo precio, pero esta vez, la compra se financió con un préstamo y un pago inicial de $ 20,000.

Por lo tanto, el gasto de bolsillo es de solo $ 20 000, más $ 50 000 para reparaciones y rehabilitación, para un gasto de bolsillo total de $ 70 000. Con el valor de la propiedad en $ 200,000, la posición patrimonial es de $ 130,000.

El ROI en este caso es $ 130 000 ÷ $ 200 000 = 0,65 o 65%. Esto es casi el doble del ROI del primer ejemplo. La diferencia, por supuesto, se puede atribuir al préstamo: el apalancamiento como medio para aumentar el ROI.

¿Qué es un buen retorno de la inversión (ROI) para los inversores inmobiliarios?

Lo que un inversor considera un «buen» retorno de la inversión puede resultar inaceptable para otro. Un buen ROI en bienes raíces varía según la tolerancia al riesgo: cuanto más riesgo esté dispuesto a asumir, mayor ROI esperará. Por el contrario, los inversores reacios al riesgo pueden conformarse con un ROI más bajo a cambio de una mayor certeza.

Sin embargo, en general, para que la inversión inmobiliaria valga la pena, muchos inversores buscan rendimientos que igualen o superen los rendimientos promedio del S&P 500. El rendimiento promedio histórico del S&P 500 es del 10%.

Por supuesto, no es necesario comprar una propiedad física para invertir en bienes raíces. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se negocian como acciones en una bolsa y pueden proporcionar diversificación sin la necesidad de poseer y administrar ninguna propiedad. En general, los retornos de REIT son más volátiles que la propiedad física (después de todo, se negocian en un intercambio). En los EE. UU., El rendimiento anual de los REIT es del 12,99%, según lo medido por el índice MSCI US REIT.1

El retorno de la inversión (ROI) no equivale a beneficios

Por supuesto, antes de que el ROI se pueda realizar en ganancias reales en efectivo, la propiedad debe venderse. A menudo, una propiedad no se venderá a su valor de mercado. Un acuerdo de bienes raíces puede cerrarse por debajo del precio inicial de venta, lo que reduce el cálculo final del ROI para esa propiedad.

Además, existen costos asociados con la venta de una propiedad inmobiliaria, como los fondos gastados en reparaciones, pintura y jardinería. Los costos de publicidad de la propiedad también deben agregarse, junto con los costos de tasación y la comisión al agente o corredor de bienes raíces.