Cláusula de retención por producción
¿Qué es una cláusula de retención por producción?
«Retenido por producción» es una provisión en un arrendamiento de propiedad de petróleo o gas natural que permite al arrendatario, generalmente una compañía de energía, continuar las actividades de perforación en la propiedad siempre que produzca económicamente una cantidad mínima de petróleo o gas. La provisión de tenencia por producción extiende así el derecho del arrendatario a operar la propiedad más allá del plazo inicial del arrendamiento. Esta provisión también es una característica de los arrendamientos de propiedades mineras.
Conclusiones clave
- Las cláusulas de retención por producción permiten a los mineros de petróleo, gas y minerales extender sus arrendamientos de tierras después de que expiren, siempre que las minas sigan siendo productivas.
- Las cláusulas de retención por producción también se denominan cláusulas de «habendum».
- Las compañías mineras buscan cláusulas de retención por producción para fijar un precio de arrendamiento en áreas de producción potencialmente “calientes”.
Cómo funciona una cláusula de retención por producción
La disposición de retención por producción permite a las empresas de energía evitar renegociar los arrendamientos al vencimiento del término inicial (primario) y les permite operar bajo un término secundario durante todo el ciclo de vida económico de un campo de petróleo o gas. Esto resulta en ahorros considerables para ellos, particularmente en áreas geográficas que se han vuelto «calientes» debido a la producción prolífica de los pozos de petróleo y gas. Con los precios de las propiedades en tales áreas en general en una tendencia al alza, los arrendatarios naturalmente demandarían precios significativamente más altos para renegociar los arrendamientos.
Cláusula de hábendum
Según el bufete de abogados Holland & Hart, la cláusula de retención por producción en un contrato de arrendamiento también se puede llamar cláusula de habendum. Una cláusula de hábendum en un contrato de arrendamiento de petróleo y gas generalmente contiene dos términos separados, el término primario y el término secundario. El término principal es un período de tiempo fijo y vence en algún momento en el futuro. El período de tiempo bajo el término secundario es indefinido. Mientras se produzca petróleo y gas, el contrato de arrendamiento permanece en vigor.
Arrendamiento de derechos minerales
Poseído por producción es un tipo de arrendamiento de derechos minerales para la compañía petrolera, donde la compañía petrolera que opera las instalaciones de producción en la tierra de otro propietario tiene derecho a acceder a los minerales o reservas en esa tierra más allá del plazo de arrendamiento originalmente acordado.
Este problema es particularmente importante a raíz del auge del petróleo de esquisto en los EE. UU. Y Canadá. La tierra con estos recursos de esquisto puede tener un valor considerable. Sin embargo, para algunos propietarios de tierras, el auge del esquisto es una noticia menos bienvenida porque se han visto excluidos de la ganancia inesperada del arrendamiento por las cláusulas de retención por producción.
Bajo las cláusulas de retención por producción, las compañías petroleras pueden retener el control de todo el arrendamiento siempre que haya al menos un pozo que produzca una «cantidad mínima de pago» de petróleo o gas en la propiedad. (Las cantidades mínimas de pago se definen generalmente como el valor de la producción de petróleo que excede los costos operativos). Esto puede crear un conflicto considerable entre los propietarios de tierras y las compañías de petróleo y gas que operan allí.
Ejemplos de cláusula de retención por producción
Según la Energy Mineral and Law Foundation, el uso de cláusulas de retención por producción aumentó drásticamente después de que Range Resources, una compañía independiente de gas natural, comenzara a perforar pozos de fracturación hidráulica horizontales extremadamente rentables en 2007 en el condado de Washington, Pensilvania.
Cuando la industria se dio cuenta de los éxitos de Range con la nueva técnica, otras empresas comenzaron a arrendar propiedades para el desarrollo a precios vertiginosos. La «competencia por la superficie hizo que los precios de arrendamiento subieran de los precios históricos de $ 1 por acre a $ 500 por acre, luego a $ 1,000 por acre, y luego a $ 10,000 y más por acre».
Para proteger sus inversiones de los aumentos de precios, las empresas buscaron cláusulas de retención por producción en sus nuevos arrendamientos y, en algunos casos, buscaron comprar arrendamientos antiguos para pozos con bajo rendimiento y utilizar la nueva tecnología de fracturación hidráulica para aumentar las ganancias.