Multiplicador de ingresos brutos
¿Qué es un multiplicador de ingresos brutos?
Un multiplicador de ingresos brutos (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión. Se calcula dividiendo el precio de venta de la propiedad por sus ingresos brutos anuales por alquiler. Los inversores pueden utilizar el GIM, junto con otros métodos como la tasa de capitalización ( tasa de capitalización ) y el método de flujo de efectivo descontado, para valorar propiedades inmobiliarias comerciales como centros comerciales y complejos de apartamentos.
Conclusiones clave
- Un multiplicador de ingresos brutos es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión.
- GIM se calcula dividiendo el precio de venta de la propiedad por sus ingresos brutos anuales por alquiler.
- Los inversores no deben utilizar el GIM como la única métrica de valoración porque no tiene en cuenta los costos operativos de una propiedad de ingresos.
Comprender el multiplicador de ingresos brutos
Valorar una propiedad de inversión es importante para cualquier inversor antes de firmar el contrato de bienes raíces. Pero a diferencia de otras inversiones, como las acciones, no existe una manera fácil de hacerlo. Muchos inversores inmobiliarios profesionales creen que los ingresos generados por una propiedad son mucho más importantes que su valorización.
El multiplicador de ingresos brutos es una métrica muy utilizada en la industria inmobiliaria. Los inversores y los profesionales inmobiliarios pueden utilizarlo para determinar si el precio de venta de una propiedad es un buen negocio, al igual que la relación precio-ganancias (P / E) se puede utilizar para valorar empresas en el mercado de valores.
Al multiplicar el GIM por el ingreso anual bruto de la propiedad, se obtiene el valor de la propiedad o el precio por el cual debería venderse. Un multiplicador de ingresos brutos bajos significa que una propiedad puede ser una inversión más atractiva porque los ingresos brutos que genera son mucho más altos que su valor de mercado.
Consideraciones Especiales
Un multiplicador de ingresos brutos es una buena métrica inmobiliaria general. Pero existen limitaciones porque no toma en cuenta varios factores, incluidos los costos operativos de una propiedad, incluidos los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento y las vacantes. Por la misma razón, los inversores no deberían utilizar el GIM como una forma de comparar una propiedad de inversión potencial con otra similar. Para hacer una comparación más precisa entre dos o más propiedades, los inversores deben utilizar el multiplicador de ingresos netos (NIM). El NIM tiene en cuenta tanto los ingresos como los gastos operativos de cada propiedad.
Utilice el multiplicador de ingresos netos para comparar dos o más propiedades.
Inconvenientes del método del multiplicador de ingresos brutos
El GIM es un excelente punto de partida para que los inversores valoren posibles inversiones inmobiliarias. Esto se debe a que es fácil de calcular y proporciona una imagen aproximada de lo que puede significar para un comprador comprar la propiedad. El multiplicador de ingresos brutos no es un modelo de valoración práctico, pero ofrece un punto de partida al revés. Pero, como se mencionó anteriormente, existen limitaciones y varios inconvenientes clave a considerar al usar esta cifra como una forma de valorar las propiedades de inversión.
Un argumento natural contra el método del multiplicador surge porque es una técnica de valoración bastante tosca. Debido a que los cambios en las tasas de interés, que afectan las tasas de descuento en los cálculos del valor del dinero en el tiempo, las fuentes, los ingresos y los gastos no se consideran explícitamente.
Otros inconvenientes incluyen:
- El método GIM asume uniformidad en las propiedades en clases similares. Los profesionales saben por experiencia que las proporciones de gastos entre propiedades similares a menudo difieren como resultado de factores como el mantenimiento diferido, la antigüedad de la propiedad y la calidad del administrador de la propiedad.
- El GIM estima el valor en función del ingreso bruto y no del ingreso operativo neto (NOI), mientras que una propiedad se compra principalmente en función de su poder de ganancia neta. Es muy posible que dos propiedades puedan tener el mismo NOI aunque sus ingresos brutos difieran significativamente. Por lo tanto, el método GIM puede ser fácilmente utilizado indebidamente por aquellos que no aprecian sus límites.
- Un GIM no tiene en cuenta la vida económica restante de propiedades comparables. Al ignorar la vida económica restante, un profesional puede asignar valores iguales a una propiedad nueva y una propiedad de 50 años, asumiendo que generan ingresos iguales.
Ejemplo de cálculo del multiplicador de ingresos brutos
Una propiedad bajo revisión tiene un ingreso bruto efectivo de $ 50,000. Una venta comparable está disponible con un ingreso efectivo de $ 56,000 y un valor de venta de $ 392,000 (en realidad, buscaríamos una cantidad de análisis comparables para mejorar).
Nuestro GIM sería $ 392,000 ÷ $ 56,000 = 7.
Este comparable, o compensación, como se le llama a menudo en la práctica, se vendió por siete veces (7x) su bruto efectivo. Usando este multiplicador, vemos que esta propiedad tiene un valor de capital de $ 350,000. Esto se encuentra usando la siguiente fórmula:
V = GIM x EGI
7 x $ 50 000 = $ 350 000.