Fannie Mae: qué hace y cómo funciona
Tabla de contenido
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- Los primeros días de Fannie Mae
- Creando Liquidez
- Valores respaldados por hipotecas
- La crisis financiera
- Toma de posesión y rescate del gobierno
- Opciones de crédito
- Modificaciones de préstamos
- La línea de fondo
Es muy probable que hayas oído hablar de Fannie Mae. Pero, ¿sabe qué hace y cómo funciona?
La Gran Depresión como parte del New Deal. Se estableció para estimular el mercado de la vivienda al ofrecer más hipotecas a prestatarios de ingresos moderados a bajos.
Fannie Mae no origina ni proporciona hipotecas a prestatarios. Pero los compra y garantiza a través del mercado secundario de hipotecas. De hecho, es uno de los dos mayores compradores de hipotecas en el mercado secundario. El otro es su hermano, Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, otra empresa patrocinada por el gobierno creada por el Congreso.
Los primeros días de Fannie Mae
A principios de la década de 1900, obtener una hipoteca, y mucho menos una casa, no era una tarea fácil. Mucha gente no podía permitirse el lujo de asegurar un pago inicial y los préstamos eran casi siempre a corto plazo, no como los que tienen losperíodos de amortización a largo plazoque conocemos en la actualidad. De hecho, cuando muchos de los préstamos venceban en ese momento, normalmente exigían grandes pagos globales por parte del deudor. El banco ejecutaría la ejecución hipotecaria si el propietario no pudiera realizar el pago o refinanciar. Eso se volvería difícil con el inicio de la Gran Depresión. Las tasas anuales de ejecuciones hipotecarias aumentaron todos los años desde 1926 (se mantuvieron las cifras del primer año) hasta 1934, cuando la tasa alcanzó un máximo de más del 12%.
El Congreso de los Estados Unidos respondió creando Fannie Mae. El objetivo era ayudar a crear un flujo de financiación para la vivienda disponible para todos en todos los mercados. Esto condujo al financiamiento dehipotecas alargo plazo a tasa fija, lo que permitió a los propietarios refinanciar sus préstamos en cualquier momento durante el curso de su préstamo.
1938
El año en que el Congreso creó a Fannie Mae.
En 1968, Fannie Mae comenzó a financiarse vendiendo acciones y bonos después de que el gobierno la eliminara del Presupuesto Federal. Fannie Mae mantuvo sus vínculos con el gobierno como una GSE, sin embargo, con una junta directiva compuesta por no más de 13 miembros. También está exento de impuestos locales y estatales.
Conclusiones clave
- Fannie Mae es una empresa patrocinada por el gobierno que pone hipotecas a disposición de prestatarios de ingresos bajos y moderados.
- No otorga préstamos, pero los respalda o garantiza en el mercado secundario de hipotecas.
- Fannie Mae proporciona liquidez invirtiendo en el mercado hipotecario, agrupando préstamos en valores respaldados por hipotecas.
- Fannie Mae fue rescatada por el gobierno de Estados Unidos luego de la crisis financiera y fue excluida de la Bolsa de Nueva York.
Creando Liquidez
Al invertir en el mercado hipotecario, Fannie Mae crea más liquidez para prestamistas como bancos, cajas de ahorro y uniones de crédito, lo que a su vez les permite suscribir o financiar más hipotecas. Las hipotecas que adquiere y garantiza deben cumplir criterios estrictos. Por ejemplo, el límite para un préstamo convencional para una vivienda unifamiliar en 2021 es $ 548,250 (en comparación con $ 510,400 en 2020) para la mayoría de las áreas y $ 822,375 (en comparación con $ 765,600 en 2020) para áreas de alto costo. Estas áreas incluyen Hawái, Alaska, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU., Donde los valores promedio de las viviendas están por encima del monto de referencia en al menos un 115%.
Para hacer negocios con Fannie Mae, un prestamista hipotecario debe cumplir con la Declaración sobre préstamos de alto riesgo emitida por el gobierno federal. La declaración aborda varios riesgos asociados con los préstamos de alto riesgo, como tasas introductorias bajas seguidas de tasas variables más altas;límites muy altos sobre cuánto puede aumentar una tasa de interés;limitado a ninguna documentación de ingresos;y características del producto que hacen probable el refinanciamiento frecuente del préstamo.8
En 2019, Fannie Mae proporcionó más de $ 650 mil millones en liquidez para financiar el mercado de la vivienda. Esto ayudó a personas de todo el país a comprar, refinanciar y alquilar cerca de tres millones de viviendas.
Fannie Mae respalda o garantiza hipotecas pero no las origina.
Valores respaldados por hipotecas
Después de comprar hipotecas en el mercado secundario, Fannie Mae las agrupa para formar valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son valores respaldados por activos garantizados por una hipoteca o un grupo de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas de Fannie Mae son comprados por instituciones como compañías de seguros, fondos de pensiones y bancos de inversión. Garantiza los pagos de capital e intereses de sus MBS.
Fannie Mae también tiene su propia cartera, comúnmente conocida como cartera retenida. Este invierte en sus propios valores respaldados por hipotecas, así como en los de otras instituciones. Fannie Mae emite deuda denominada deuda de agencia para financiar su cartera retenida.
La crisis financiera
Fannie Mae cotiza en bolsa desde 1968. Hasta 2010, cotizaba en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE). Se eliminó de la lista luego de la crisis hipotecaria, inmobiliaria y financiera después de que sus acciones cayeran en picado por debajo de los requisitos de capital mínimo exigidos por la Bolsa de Valores de Nueva York. Ahora se comercializa sin receta.
Las prácticas crediticias poco éticas llevaron a la crisis. Durante el boom inmobiliario de mediados de la década de 2000, los prestamistas bajaron sus estándares y ofrecieron préstamos hipotecarios a los prestatarios con mal crédito. En 2007, la burbuja inmobiliaria estalló y cientos de miles de estos prestatarios entraron en mora, lo que llevó a lo que se conoció como el colapso de las hipotecas de alto riesgo. Esto tuvo un efecto dominó en los mercados crediticios, lo que hizo que los mercados financieros cayeran en picada y creó la recesión más severa en décadas en los Estados Unidos. (Para obtener más información, consulte: Revisión de recesiones pasadas ).
Toma de posesión y rescate del gobierno
En la segunda mitad de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac fueron asumidos por el gobierno a través de la tutela del Comité Federal de Financiamiento de la Vivienda. En ese momento, ambos tenían $ 4,9 billones en bonos y valores respaldados por hipotecas. El Tesoro de los Estados Unidos proporcionó $ 191.5 mil millones para mantener a ambos solventes. En esencia, el gobierno de los Estados Unidos intervino para restaurar la confianza en los mercados prometiendo rescatar los préstamos incobrables y evitar una nueva caída en el mercado de la vivienda. A mayo de 2019, el gobierno federal ha recibido $ 292 mil millones en pagos de dividendos de Fannie Mae y Freddie Mac.
Opciones de crédito
Fannie Mae ahora ofrece una variedad de iniciativas comerciales y opciones de crédito a los propietarios de viviendas, trabajando con los prestamistas para ayudar a las personas que de otra manera tendrían dificultades para obtener financiamiento.
- Hipoteca HomeReady: este producto permite a los propietarios obtener financiamiento y comprar una casa con un pago inicial bajo. Los prestatarios califican si tienen ingresos bajos a moderados y un puntaje de crédito por debajo de 620. Las personas con puntajes por encima de 620 obtienen mejores precios.
- Pago inicial del3%: otro recurso para los propietarios de viviendas que pueden no tener acceso a fondos suficientes para asegurar un pago inicial importante.dieciséis
- HFA Preferred: este programa ayuda a los propietarios a acceder a financiamiento asequible a través de agencias de financiamiento de vivienda locales y estatales y otros prestamistas. El HFA determina los niveles de ingresos de los prestatarios y no existen requisitos para los compradores por primera vez.
Una lista completa de productos y sus descripciones están disponibles en el sitio web de Fannie Mae.
Modificaciones de préstamos
Tras el colapso de las hipotecas, Fannie Mae comenzó a centrarse en las modificaciones de préstamos. Desde septiembre de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac han completado aproximadamente 2,37 millones de modificaciones de préstamos.18 Las modificaciones de préstamos cambian las condiciones de una hipoteca existente para ayudar a los prestatarios a evitar incumplir con sus hipotecas, terminar en ejecución hipotecaria y, finalmente, perder su casa. Las modificaciones pueden incluir una tasa de interés más baja o extender el plazo del préstamo. La modificación del préstamo también puede reducir los pagos mensuales.
La línea de fondo
Fannie Mae ha logrado recuperarse desde que estuvo al borde del abismo en 2008. Hoy es el mayor patrocinador de hipotecas de tasa fija a 30 años y sigue siendo un mecanismo clave para facilitar la propiedad de vivienda.