Inversiones en capital frente a deuda para el crowdfunding inmobiliario
Inversión inmobiliaria en acciones frente a deuda: descripción general
El crowdfunding inmobiliario ha despegado desde la aprobación de la Ley Jumpstart Our Business Startups en 2012, y se espera que el mercado se expanda aún más.1 En octubre de 2015, la SEC emitió su decisión final sobre las disposiciones del Título III de la Ley JOBS, que permite a los inversores no acreditados participar en acuerdos inmobiliarios financiados por crowdfunding junto con inversores acreditados.
Invertir en bienes raíces a través de una plataforma de crowdfunding tiene ciertas ventajas sobre los REIT o la propiedad directa de la propiedad. Una de esas ventajas es la posibilidad de elegir entre inversiones de capital y de deuda. Antes de lanzarse al crowdfunding inmobiliario, es útil comprender en qué se diferencian los dos y cuáles son los riesgos. (Para obtener más información sobre los conceptos básicos del crowdfunding inmobiliario, consulte: Real Estate and Crowdfunding: un nuevo camino para los inversores ).
Conclusiones clave
- El crowdfunding inmobiliario es una alternativa cada vez más popular a los REIT y los ETF inmobiliarios para agregar propiedades a la cartera de uno.
- La inversión de capital en bienes raíces obtiene un rendimiento a través de los ingresos por alquileres pagados por los inquilinos o las ganancias de capital de la venta de la propiedad.
- La inversión inmobiliaria de deuda implica la emisión de préstamos o la inversión en hipotecas (o valores respaldados por hipotecas).
Conceptos básicos de inversión en acciones
La mayoría de los acuerdos de financiación colectiva inmobiliaria implican inversiones de capital. En este escenario, el inversor es accionista de una propiedad específica y su participación es proporcional a la cantidad que ha invertido. Las devoluciones se realizan en forma de una parte de los ingresos por alquiler que genera la propiedad, menos las tarifas de servicio pagadas a la plataforma de financiación colectiva. Los inversores también pueden recibir una parte de cualquier valor de apreciación si se vende la propiedad.
Pros:
- Sin límite de rentabilidad: las inversiones en acciones ofrecen un horizonte más amplio en términos de potencial de ganancias. Es posible ver rendimientos anualizados que oscilan entre el 18% y el 25%. Sin embargo, dado que no hay límite, el cielo es realmente el límite desde la perspectiva de un inversor.
- Beneficios fiscales: una ventaja de poseer una propiedad de inversión es poder deducir ciertos gastos asociados con su propiedad, como la depreciación y el costo de las reparaciones. Con el crowdfunding de capital, los acuerdos normalmente se estructuran a través de una LLC, que se trata como una entidad de flujo directo a efectos fiscales. Eso significa que los inversores pueden aprovechar los beneficios de la deducción por depreciación sin tener que ser propietarios de una propiedad directamente.
- Tarifas más bajas: las inversiones en acciones tienen el potencial de ser más baratas en lo que respecta a las tarifas. En lugar de pagar tarifas por adelantado y tarifas de servicio mensuales, los inversores pueden pagar una tarifa anual única para mantener su posición en la propiedad. La tarifa se calcula como un porcentaje del monto total invertido y, a menudo, oscila entre el 1% y el 2%.
Contras:
- Más riesgo: el crowdfunding de acciones puede poner más dinero en los bolsillos de los inversores, pero significa arriesgarse más. Los inversores son los segundos en la fila cuando se trata de recibir un reembolso de su inversión, y si la propiedad no cumple con sus expectativas de rendimiento, eso puede traducirse fácilmente en una pérdida.
- Período de retención más largo: los inversores de renta variable esperan un período de tiempo mucho más largo en comparación con los inversores de deuda. Los tiempos de retención pueden extenderse a lo largo de cinco o incluso diez años, lo cual es una consideración importante si está interesado en mantener un alto grado de liquidez en su cartera.
Cómo funcionan las inversiones de deuda
Al invertir en instrumentos de deuda inmobiliaria, el inversor actúa como prestamista del propietario o del patrocinador del trato. El préstamo está garantizado por la propiedad en sí y los inversores reciben una tasa de rendimiento fija que está determinada por la tasa de interés del préstamo y cuánto han invertido. En un acuerdo de deuda, el inversor está en la parte inferior de la pila de capital, lo que significa que tiene prioridad cuando se trata de reclamar un pago de la propiedad. (Para obtener más información, consulte el tutorial: Cómo ganar dinero en bienes raíces ).
Pros:
- Menor tiempo de espera: inversiones de deuda son más a menudo asociados con los proyectos de desarrollo. Como resultado, normalmente tienen un período de tenencia más corto en comparación con las inversiones de capital. Dependiendo de la naturaleza del trato, el tiempo de espera puede durar entre seis y 24 meses. Eso es una ventaja para los inversores que no se sienten cómodos inmovilizando activos a largo plazo.
- Menor riesgo: debido a la forma en que se estructuran las transacciones; los inversores asumen menos riesgos con inversiones de deuda. El préstamo está garantizado por la propiedad, que actúa como una póliza de seguro contra el reembolso del préstamo. En caso de que el dueño de la propiedad o el patrocinador incumpla, los inversionistas tienen la capacidad de recuperar la pérdida de su inversión a través de una acción de ejecución hipotecaria.
- Ingresos estables: las inversiones en deuda son más predecibles en términos de la cantidad y la frecuencia de los pagos de devolución. Si bien cada operación es diferente, no es inusual que los inversores obtengan rendimientos que oscilan entre el 8% y el 12% anual. Por lo general, estas devoluciones se pagan de forma mensual o trimestral.
- Rentabilidad limitada : las inversiones en deuda conllevan menos riesgo, pero una desventaja importante es el hecho de que la rentabilidad está limitada por la tasa de interés del préstamo. Los inversores deben tener claro si están dispuestos a sacrificar el potencial para obtener mayores rendimientos a cambio de una apuesta más segura.
- Tarifas más altas: si bien la mayoría de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces no cobran nada a los inversores por crear una cuenta e investigar inversiones de deuda, generalmente hay algún tipo de tarifa involucrada para participar en un acuerdo. La plataforma de crowdfunding generalmente toma un porcentaje de la parte superior antes de que se pague cualquier interés, lo que puede afectar sus ganancias. También puede haber una tarifa de originación de préstamo separada que se transfiere a los inversores. (Para obtener más información sobre las plataformas de crowdfunding inmobiliario, lea: Las 5 principales empresas de crowdfunding inmobiliario ).
Contras:
- Rendimientos potenciales más bajos : con un riesgo menor, se obtiene un rendimiento esperado más bajo.
- Exposición al riesgo de pago anticipado: los acreedores hipotecarios a veces cancelan sus préstamos anticipadamente, ya sea vendiendo una casa o mediante un refinanciamiento. Hacerlo puede interrumpir los flujos de efectivo asociados con su inversión de deuda y disminuir la duración de su cartera de préstamos.
La línea de fondo
El crowdfunding es una opción atractiva para los inversores que desean invertir en negocios inmobiliarios privados de forma rentable. La inversión mínima con muchas plataformas oscila entre $ 5,000 y $ 10,000, que es un precio relativamente pequeño a pagar para obtener acceso a esta clase de activos. Tanto las inversiones en acciones como en deuda tienen sus lados buenos y malos, que los inversores inteligentes deben tomarse el tiempo de sopesar cuidadosamente. Comprender lo que puede ganar frente a lo que está arriesgando puede ayudarlo a decidir si uno o ambos tipos de inversiones son adecuados para su cartera.