Aspectos económicos de la compra de una casa en la playa: lea antes de comprar

Conclusiones clave

• Administrado correctamente, el alquiler de una casa en la playa puede permitir que el propietario viva en la casa de forma gratuita durante la temporada baja de playa.
• La sincronización del mercado es crucial debido a la gran cantidad de apalancamiento que se utiliza a menudo en el mercado inmobiliario.
• Espere pagar más tanto por la casa como por el seguro (incluido el seguro contra inundaciones).
• Muchos pueblos costeros tienen impuestos elevados.
• Anunciar y administrar una casa de alquiler significa facturas adicionales, y los propietarios probablemente necesitarán un costoso administrador de propiedades.

Los inversores pueden perder cantidades sustanciales de dinero al obtener una hipoteca sobre una casa en la playa en el momento equivocado.

No es necesario poseer una casa en la playa, por lo que los precios son aún más procíclicos que para otras casas. Si la economía ha sido buena en los últimos años y los precios inmobiliarios están subiendo, es probable que el mercado esté retrasado para una corrección. Del mismo modo, los precios más bajos y una economía deprimida indican que es un buen momento para comprar. Los índices Case-Shiller proporcionan a los inversores una forma de determinar el estado general del mercado inmobiliario.

Comprar una casa en la playa implica las mismas consideraciones que comprar una casa. Sin embargo, los propietarios de propiedades de alquiler por primera vez deben tener cuidado. Inspeccione siempre la casa, preferiblemente con la ayuda de profesionales, y hable con los propietarios. Mire la escritura de propiedad, determine el nivel de delincuencia en el vecindario y considere la historia del área durante huracanes e inundaciones.

Costos inmobiliarios y costos por préstamos

Las propiedades de las casas de playa son sustancialmente más caras que las casas similares ubicadas tierra adentro. En Delray Beach, una popular ciudad costera en Florida, el precio medio de la vivienda en 2020 fue de $ 229,158, según Zillow. Las tasas de interés hipotecarias para las propiedades vacacionales también suelen ser más altas que las de las viviendas principales.

Los cargos por intereses pueden marcar una gran diferencia en el resultado final de un inversor. Por ejemplo, el pago de capital e intereses en una hipoteca de $ 1 millón a 30 años, con una tasa de interés del 4%, asciende a $ 4,774 por mes. La misma hipoteca a una tasa de interés del 5%, cuesta $ 5,368 por mes en capital e intereses. Esta diferencia de $ 600 por mes puede acumularse rápidamente.

¿Cuánto cuesta el seguro frente a la playa?

El seguro de vivienda es probable que sea varias veces más cara que la cobertura para una casa principal en una casa de playa. Esta diferencia de costo se debe principalmente al seguro contra inundaciones a menudo obligatorio. Los cargos por seguros se dispararon a principios del siglo XXI, particularmente en la costa este, que sufrió daños generalizados por huracanes.

Una prima anual de $ 10,000 o más por seguro contra inundaciones es cada vez más común para las casas de playa en Florida. Otros estados de la costa este, como Carolina del Norte, imponen primas a precios más razonables. Si bien los costos de seguros en California suelen ser más bajos que las tarifas de la costa este, los ahorros generalmente se compensan con precios inmobiliarios más altos.

Otras facturas de casas de playa

Alquilar una casa en la playa implica costos que van más allá de la hipoteca, los servicios públicos y el cable. Por un lado, es probable que la factura de impuestos sea considerable, dado el alto valor de muchas casas de playa. Y si la casa en la playa es una propiedad rentable, los propietarios generalmente deben pagar por el marketing y la publicidad. Desembolsar dinero para contratar personas para mostrar la propiedad es solo una parte de estos gastos. Los propietarios de casas de playa súper desafortunados también podrían tener que pagar los costos legales asociados con litigar disputas de inquilinos.

Propiedad administrativa

La administración de la propiedad implica mucho más que firmar contratos de arrendamiento y cobrar cheques de alquiler. Cuando algo se rompe, como una unidad de HVAC o un refrigerador, el propietario de la casa de playa es totalmente responsable de las reparaciones. El paisajismo, la pintura, el mantenimiento del techo y el control de plagas representan solo algunas otras tareas que caen dentro del ámbito del propietario de una casa en la playa.

El aire acondicionado se considera un servicio esencial en muchas partes del país y los estados imponen requisitos específicos a los propietarios. Eso significa que los propietarios de casas en la playa deben arreglar el aire acondicionado en un período de tiempo razonable. Si no lo hacen, los inquilinos pueden tener derecho a salir del contrato de arrendamiento o hacer arreglos ellos mismos y restar los costos del alquiler.

La mayoría de los propietarios de casas en la playa no tienen el ancho de banda para hacer malabarismos con estas responsabilidades sin convertirse en inversores inmobiliarios a tiempo completo. Por lo tanto, la mayoría de los inversores emplean a un administrador de propiedades a tiempo completo. El administrador se encarga de las tareas diarias, comercializa la casa de playa durante la temporada turística, ejecuta contratos de arrendamiento y desaloja a los inquilinos que no pagan. Desafortunadamente, un buen administrador de propiedades no es barato. Dependiendo del alcance de los servicios, la mayoría de los administradores de propiedades cobran entre el 6% y el 12% del alquiler cobrado, lo que puede reducir rápidamente los márgenes de ganancia.