Obtención de deducciones fiscales estadounidenses sobre bienes inmuebles extranjeros
Cada vez más estadounidenses buscan en el extranjero casas de vacaciones, propiedades con ingresos de alquiler y lugares para establecerse durante la jubilación, ya sea dentro de cinco o 30 años. Los beneficios fiscales de poseer una propiedad en el extranjero son similares a los de poseer en los Estados Unidos, con algunas excepciones.
Conclusiones clave
- Si posee una propiedad en el extranjero, sus beneficios fiscales estadounidenses dependen de cómo utilice la propiedad.
- Puede deducir los intereses hipotecarios, pero no los impuestos sobre la propiedad, si la propiedad es para uso personal.
- Si recibe algún ingreso por alquiler, las reglas dependen de cuántos días use la casa para uso personal o de alquiler.
Los beneficios que obtienen los propietarios de las leyes fiscales estadounidenses dependen de cómo utilicen la propiedad. Si vive en la casa, por ejemplo, generalmente puede deducir los intereses hipotecarios. Si utiliza la propiedad para obtener ingresos por alquiler, puede deducir los intereses hipotecarios y una serie de otros gastos, incluido el seguro de propiedad y responsabilidad civil, los costos de reparación y mantenimiento y los gastos de viaje locales y de larga distanciarelacionados con el mantenimiento de la propiedad.
Siga leyendo para ver cómo las leyes fiscales de EE. UU. Tratan la propiedad extranjera de propiedad, así como las implicaciones fiscales de vender la propiedad.
Propiedad para uso personal
Si usa la propiedad como una segunda casa, no como un alquiler, puede deducir los intereses hipotecarios tal como lo haría para una segunda casa en los EE. UU. Para 2019, puede deducir los intereses que paga sobre los primeros $ 750,000 ($ 375,000 si es casado que presenta por separado) de la deuda hipotecaria calificada en su primera y segunda vivienda (ese es el monto total). Tenga en cuenta que si compró sus propiedades antes del 16 de diciembre de 2017, probablemente tenga derechos adquiridos en el límite de deducción anterior de $ 1 millón de deuda hipotecaria calificada. Consulte con un experto en impuestos para asegurarse de dónde encaja.
Al igual que con una residencia principal, no puede cancelar gastos como servicios públicos, mantenimiento o seguro a menos que pueda reclamar la deducción de la oficina en casa.
Si bien la deducción de intereses hipotecarios es la misma ya sea que la casa esté en los EE. UU. O en el extranjero, los impuestos a la propiedad funcionan de manera diferente. Bajo la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA), ya no puede deducir impuestos a la propiedad sobre propiedades extranjeras.
Alquiler
Las reglas fiscales son más complicadas si recibe ingresos por alquiler de la propiedad. Se aplican diferentes reglas, dependiendo de cuántos días use la casa para uso personal en lugar de alquiler. En general, caerá en una de dos categorías:
- Usted alquila la casa por 14 días o menos, y usa la propiedad por más de 14 días o el 10% del total de días que estuvo alquilada. Puede alquilar la casa a otra persona por hasta dos semanas (14 noches) cada año sin tener que informar esos ingresos al IRS. Incluso si lo alquila por $ 5,000 la noche, no tiene que declarar los ingresos por alquiler siempre que no haya alquilado por más de 14 días. La casa se considera una residencia personal, lo que le permite deducir los intereses hipotecarios según las reglas estándar de la segunda vivienda, pero no las pérdidas ni los gastos de alquiler.
- Usted alquila la casa por 15 días o más y la usa por menos de 14 días o el 10% de los días en que se alquiló la casa.En este caso, el IRS considera la propiedad de alquiler de la casa y las actividades de alquiler se consideran un negocio. Recuerde: Si un miembro de su familia usa la casa (es decir, su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), cuenta como un día personal a menos que cobre un precio de alquiler justo. Debe informar todos los ingresos por alquiler al IRS, pero la buena noticia es que esto le permite deducir los gastos de alquiler, como intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad extranjera, gastos de publicidad, primas de seguros, servicios públicos y tarifas pagadas a los administradores de propiedades. Una diferencia notable entre una propiedad de alquiler en casa y una en el extranjero: su propiedad en el extranjero se deprecia durante un período de 40 años, en lugar de los 27,5 años actuales para las propiedades residenciales nacionales. En cualquier caso, deprecia el valor de la estructura (el edificio) únicamente; la tierra no es depreciable.
Vender la propiedad
Si vende su casa en el extranjero, el tratamiento fiscal es similar a vender una casa en los EE. UU. Y difiere según cómo se utilizó la propiedad. Si vivió en la casa durante al menos dos de los últimos cinco años, califica como su residencia principal y puede excluir hasta $ 250,000 de ganancias de capital (o hasta $ 500,000 para contribuyentes casados) de la venta. Esta exclusión de venta de vivienda principal no se aplica si la vivienda no era su residencia principal, en cuyo caso deberá pagar el impuesto habitual sobre las ganancias de capital.
Si vende una propiedad en los EE. UU., Es posible que pueda realizar un intercambio 1031 (también llamado intercambio similar ), en el que intercambia una propiedad de inversión por otra propiedad «similar», con impuestos diferidos. Muchos inversores utilizan esta estrategia para diferir el pago de impuestos sobre las ganancias de capital y la recuperación de la depreciación.
La Sección 1031 de EE. UU. Le permite vender y reemplazar una propiedad extranjera solo con otra propiedad extranjera.
Sin embargo, una diferencia significativa en el tratamiento fiscal de la propiedad nacional frente a la extranjera es que la propiedad en los EE. UU. No se considera del mismo tipo que ninguna propiedad en el extranjero. La Sección 1031 de EE . UU . Permite solo intercambios nacionales por nacionales y extranjeros por extranjeros.
EE. UU. Considera que cualquier propiedad fuera de EE. UU. Es similar a cualquier otra propiedad similar fuera de EE. UU., Por lo que es posible 1031 intercambiar una casa en Panamá por otra en Panamá, Ecuador o Costa Rica, para el caso. Simplemente no se considerará similar con ninguna propiedad en los EE. UU.
Doble imposición
Si opera su casa en el extranjero como una propiedad de alquiler, es posible que deba impuestos en el país donde se encuentra la propiedad. Para evitar la doble imposición, puede obtener un crédito fiscal en su declaración de impuestos de EE. UU. Por cualquier impuesto que haya pagado al país extranjero en relación con los ingresos netos por alquiler. Sin embargo, existe un crédito fiscal máximo permitido: no puede solicitar un crédito por un monto superior al impuesto estadounidense sobre los ingresos por alquiler, después de deducir los gastos.
Además de tomar un crédito fiscal por los impuestos sobre la renta pagados, también puede reclamar un crédito fiscal extranjero si vende la propiedad y paga el impuesto sobre las ganancias de capital en el país extranjero.
La línea de fondo
Cuando compra en el extranjero, debe tener especial cuidado con la planificación y los detalles. Muchos países tienen reglas y regulaciones sobre quién puede poseer una propiedad y cómo se puede utilizar. Si compra una casa en el extranjero, asegúrese de que la transacción se realice de manera que proteja sus derechos de propiedad. En los Estados Unidos, los compradores de vivienda reciben el título de propiedad; esta distinción no es tan clara en todos los países.
También tenga en cuenta que, como propietario de una propiedad extranjera, es posible que deba presentar varios formularios de impuestos estadounidenses, según su situación exacta. Por ejemplo, si alquila su casa en el extranjero y abre una cuenta bancaria para cobrar el alquiler, debe presentar un formulario FBAR (Informe de cuentas bancarias y financieras extranjeras) si el valor agregado de todas sus cuentas es de $ 10,000 o más «en cualquier día del año calendario «.
Otros formularios incluyen elFormulario 5471 — Devolución de información de personas estadounidenses con respecto a determinadas corporaciones extranjeras (si su propiedad está en una corporación extranjera);yel Formulario 8858 -Información regreso de los Estados Unidos con respecto a tales entidades que Extranjero (si su costa la propiedad se mantiene en una LLC extranjera).12
Debido a que la propiedad extranjera y las leyes fiscales son complicadas y cambian de vez en cuando, protéjase consultando con un contador fiscal calificado y / o un abogado de bienes raíces tanto en los EE. UU. Como en el extranjero.