Puntos de descuento
¿Qué son los puntos de descuento?
Los puntos de descuento son un tipo de interés o tarifa prepaga que los prestatarios hipotecarios pueden comprar y que reducirán la cantidad de interés que tienen que pagar en pagos posteriores. Cada punto de descuento generalmente cuesta el 1% del monto total del préstamo y, según el prestatario, cada punto reduce la tasa de interés del préstamo entre un octavo y un cuarto de un porcentaje. Los puntos de descuento son deducibles de impuestos solo para el año en que se pagaron.
Conclusiones clave
- Los puntos de descuento, o puntos hipotecarios, son pagos de intereses pagados por adelantado que los prestatarios pueden optar por pagar para reducir los intereses de pagos futuros.
- Los puntos de descuento son una tarifa única, que se paga por adelantado, ya sea en el momento en que se arregla la hipoteca por primera vez o durante un refinanciamiento.
- Los puntos no siempre tienen que pagarse de su bolsillo; a veces pueden incorporarse al saldo del préstamo, especialmente durante un refinanciamiento.
- Los puntos de descuento son una buena opción si un prestatario tiene la intención de mantener un préstamo durante un período prolongado, pero menos útiles si un prestatario tiene la intención de vender su propiedad o refinanciar antes de que pueda cubrir los gastos del pago inicial adicional.
Comprensión de los puntos de descuento
Los puntos de descuento también se conocen como puntos hipotecarios. Son un costo de cierre hipotecario por adelantado y único que le da al prestatario hipotecario acceso a tasas hipotecarias con descuento en comparación con el mercado. Debido a que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) considera que los puntos de descuento son intereses hipotecarios prepagos, son deducibles de impuestos solo para el año en que se pagaron.
Por ejemplo, en un préstamo de $ 200,000, cada punto costaría $ 2,000. Suponiendo que la tasa de interés de la hipoteca es del 5% y cada punto reduce la tasa de interés en un 0.25%, comprar dos puntos cuesta $ 4,000 y da como resultado una tasa de interés del 4.50%. Dependiendo de la duración de la hipoteca a esta tasa de interés, esto podría resultar en ahorros significativos con el tiempo. Idealmente, esto sería adecuado para una hipoteca de tasa fija a 30 años que probablemente no sería refinanciada en el corto plazo.
Cómo pagar los puntos de descuento
Reducir la tasa de interés de su hipoteca con puntos de descuento no siempre requiere pagar de su bolsillo; particularmente en una situación de refinanciamiento donde el prestamista puede transferir puntos de descuento, así como otros costos de cierre, al saldo del préstamo. Esto evita que el prestatario tenga que acudir a la mesa de cierre con dinero, pero también reduce su posición de equidad en su casa.
Es más probable que un prestatario que paga puntos de descuento al comprar una casa tenga que pagar de su bolsillo para cubrir estos costos. Sin embargo, existen muchos escenarios, particularmente en los mercados de compradores, en los que un vendedor ofrece pagar hasta una cierta cantidad en dólares de los costos de cierre del comprador. Si otros costos de cierre, como la tarifa de originación del préstamo y el cargo del seguro de título, no alcanzan este umbral, a menudo el comprador puede agregar puntos de descuento y reducir efectivamente su tasa de interés de forma gratuita.
Beneficios de los puntos de descuento
Tanto los prestamistas como los prestatarios se benefician de los puntos de descuento. Los prestatarios se benefician de pagos de intereses más bajos en el futuro, pero el beneficio se aplica solo si el prestatario planea retener la hipoteca el tiempo suficiente para ahorrar dinero de los pagos de intereses reducidos.
Por ejemplo, un prestatario que paga $ 4,000 en puntos de descuento para ahorrar $ 80 por mes en cargos por intereses necesita mantener el préstamo durante 50 meses, o cuatro años y dos meses, para cubrir los gastos. Si el prestatario cree que podría vender la propiedad o refinanciar su préstamo antes de que hayan pasado 50 meses, debería considerar reducir lo que paga en puntos de descuento y tomar una tasa de interés ligeramente más alta.
Al final del día, para un prestatario, los beneficios de los puntos de descuento dependen de las matemáticas. Pueden resultar en ahorros de costos significativos a largo plazo, particularmente si la casa requiere renovaciones, o pueden ser un costo innecesario que el prestatario podría haber evitado con una planificación más estructurada.
Los prestamistas siempre se benefician de los prestatarios que desean pagar puntos de descuento porque los prestamistas reciben efectivo por adelantado en lugar de tener que esperar dinero en forma de pagos de intereses a lo largo del tiempo, lo que mejora la situación de liquidez del prestamista.